분양·청약

쇼핑몰 분양계약서에 운영사가 매년 임대료를 올릴 수 있다고 적혀 있으면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 쇼핑몰 운영사가 상가 활성화를 이유로 상가운영위원회와 협의만 거쳐 매년 임대료를 올릴 수 있게 한 임대분양계약서 조항은 약관법상 무효로 볼 수 있습니다. 대법원은 이런 조항이 협의라는 의견 교환만으로 사업자가 주관적 판단에 따라 모든 임차인의 임대료를 일률적으로 올릴 권한을 준다고 보아 불공정약관이라고 판단했습니다. 지금은 계약서가 여러 임차인에게 똑같이 쓰인 양식인지와 인상 통지서의 인상 근거부터 확인하십시오.

인상 통지에 동의하지 않는다고 해서 바로 계약을 해지하거나 점포를 비울 필요는 없습니다. 무효인 조항에 따른 인상분은 내지 않고 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 대형 복합쇼핑몰 운영사와 임대분양계약을 맺고 월 임대료 350만원에 점포를 열었습니다. 계약서에는 「상가 활성화 정도에 따라 입점 후 2년이 지나면 운영사가 상가운영위원회와 협의를 거쳐 매년 임대료를 인상할 수 있다」는 조항이 있었습니다. 2026년 4월 운영사가 모든 점포의 임대료를 8% 올린다고 통지하자, A씨는 이 조항이 무효라고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대료를 일방적으로 올릴 수 있게 한 조항은 왜 무효인가요?

상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 주는 약관 조항은 무효이기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」 제10조 제1호가 이를 정합니다. 쇼핑몰 운영사가 여러 임차인과 계약하려고 미리 마련한 임대분양계약서는 명칭과 관계없이 약관에 해당합니다.

대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결은 사례와 같은 조항에서 「상가운영위원회와 협의」는 의견 교환을 뜻할 뿐 구체적 합의를 요구하는 것이 아니고, 「상가 활성화 정도에 따라」라는 기준도 추상적이고 불명확하다고 보았습니다. 임대료는 개별 점포의 사용 대가인데도 이 조항은 상가 활성화를 빌미로 모든 임차인의 임대료를 일률적으로 올릴 권한을 주므로 약관법 제10조 제1호에 해당한다고 판단했습니다. 원심은 불공정약관이 아니라고 보았지만 대법원이 이를 파기했습니다.

차임감액청구권이 있으면 괜찮은 것 아닌가요?

아닙니다. 운영사는 임차인에게도 차임 감액을 청구할 권리가 있으니 공정하다고 주장할 수 있지만, 대법원은 이 사정만으로 일방적 인상 권한을 준 조항이 공정해진다고 보지 않았습니다. 민법은 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 되면 당사자가 장래의 차임 증감을 청구할 수 있다고 정하는데, 이는 법이 인정한 절차에 따라 상대방에게 청구하는 권리이지 한쪽이 마음대로 정하는 권한이 아닙니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 증액 한도도 있습니다. 차임 증액 청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못하고, 약정한 차임을 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 다만 이 증액 제한은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용되므로 보증금과 월세로 계산해 확인해야 합니다.

무효를 주장하려면 어떻게 하나요?

두 가지 길이 있습니다. 하나는 인상분 지급을 거절하고 민사상 무효를 주장하는 것이고, 다른 하나는 공정거래위원회에 약관 심사를 청구하는 것입니다. 약관 조항과 관련해 법률상 이익이 있는 임차인은 서면이나 전자문서로 심사를 청구할 수 있습니다.

공정거래위원회는 불공정약관조항을 계약 내용으로 삼은 사업자에게 삭제·수정을 권고할 수 있고, 사업자의 계약상 지위가 현저히 우월하거나 고객이 사실상 계약을 강제받는 경우 등에는 삭제·수정을 명할 수 있습니다. 원안 사건에서도 운영사는 해당 조항을 60일 안에 삭제하거나 수정하라는 시정명령을 받았습니다.

쇼핑몰 임대료 인상 대응 순서

• 약관 여부 확인 - 다른 점포의 계약서가 같은 양식인지 확인합니다. 약관이어야 약관법상 무효 주장이 가능합니다.
• 인상 근거 요구 - 운영사에 인상 비율의 산정 근거를 서면으로 요청합니다. 개별 점포 사정과 무관한 일률 인상인지 드러납니다.
• 이의 통지 - 인상에 동의하지 않는다는 내용증명을 보냅니다. 묵시적 합의로 보이는 것을 막습니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금과 월세로 환산보증금을 계산합니다. 5% 증액 한도 적용 여부가 정해집니다.
• 심사청구 또는 소송 - 임차인들이 함께 공정거래위원회에 심사를 청구하거나 인상분 채무부존재 확인을 구합니다. 여러 점포가 함께하면 효과가 커집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대료 인상에 관해 운영사와 개별적으로 협상해 따로 합의한 조항이거나 이미 인상분을 여러 달 납부했다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁과 약관 관련 계약 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대분양계약서도 약관인가요?
  여러 임차인과 계약하려고 운영사가 미리 마련한 양식이라면 약관입니다. 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호는 명칭이나 형태와 관계없이 한쪽 당사자가 여러 상대방과 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용을 약관으로 정합니다. 개별 협상으로 바꾼 조항은 제외됩니다.
• 상가운영위원회와 협의했으면 유효하지 않나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결은 협의가 의견 교환을 뜻할 뿐 구체적 합의를 요구하지 않고, 상가 활성화라는 기준도 불명확해 운영사가 일방적으로 임대료를 올릴 수 있는 조항이라고 보았습니다. 그래서 약관법 제10조 제1호에 해당한다고 판단했습니다.
• 상가 임대료는 한 번에 얼마까지 올릴 수 있나요?
  상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차라면 청구 당시 차임의 100분의 5를 넘지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조가 이 한도를 정하고, 같은 법 제11조 제2항은 증액 후 1년 안의 재증액 청구를 막습니다. 환산보증금이 기준을 넘으면 이 한도는 적용되지 않습니다.
• 공정거래위원회에 신고할 수 있나요?
  약관 심사를 청구할 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제19조 제1항은 약관 조항과 관련해 법률상 이익이 있는 자가 공정거래위원회에 서면이나 전자문서로 심사를 청구할 수 있다고 정합니다. 여러 점포가 함께 청구하면 조사가 수월해집니다.
• 공정거래위원회는 무엇을 할 수 있나요?
  불공정약관조항의 삭제·수정을 권고하거나 명할 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제17조의2는 사업자의 계약상 지위가 현저히 우월하거나 고객이 약관을 사실상 강제받는 경우 등에 시정명령을 할 수 있다고 정합니다. 원안 사건의 운영사도 60일 안에 조항을 고치라는 명령을 받았습니다.
• 인상된 임대료를 안 내면 연체가 되나요?
  인상 조항이 무효라면 인상분은 낼 의무가 없어 연체 차임에 들어가지 않습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제10조 제1호에 해당하는 조항은 처음부터 효력이 없기 때문입니다. 다만 다툼이 끝날 때까지 종전 임대료는 빠짐없이 내고, 이의 내용을 내용증명으로 남겨 두십시오.

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