상가 임대차

점포 계약서의 보증금 10% 위약금과 월 5% 연체료, 보증금에서 빼도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 여러 임차인에게 쓰려고 미리 만든 계약서에 들어 있는 보증금 10% 위약금과 월 5% 연체료 조항은 약관법상 무효로 볼 수 있어 보증금에서 뺄 근거가 되지 못합니다. 대법원은 이런 약관 조항을 부당하게 과중한 손해배상 조항으로 보고, 무효인 조항을 법원이 적당히 깎아 살릴 수도 없다고 했습니다. 지금은 임대인이 보낸 정산서에서 밀린 차임과 약관 위약금·연체료가 어떻게 섞여 있는지부터 나눠 보십시오.

밀린 차임을 인정한다고 해서 계약서에 적힌 위약금과 연체료까지 함께 인정해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 대형 쇼핑몰 운영회사와 점포 임대차계약을 맺었습니다. 보증금은 6,000만원, 월 차임은 240만원이었고, 계약서는 운영회사가 모든 점포에 쓰는 인쇄 양식이었습니다. 계약서에는 차임을 2개월 이상 밀리면 해지할 수 있고, 그때 보증금의 10%를 위약금으로 내며 실제 손해도 따로 배상하고, 연체 차임에는 월 5%의 연체료를 붙인다고 적혀 있었습니다. 2025년 하반기 매출이 줄어 A씨가 차임 5개월치를 밀리자 운영회사는 계약을 해지하고 밀린 차임 1,200만원에 위약금 600만원과 연체료까지 보증금에서 빼겠다고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 10% 위약금과 월 5% 연체료 조항은 왜 무효인가요?

쇼핑몰 운영회사가 여러 임차인과 계약하려고 같은 양식으로 미리 인쇄해 둔 임대차계약서는 약관입니다. 약관 조항 가운데 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등 손해배상 의무를 지우는 조항은 무효입니다. 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정됩니다.

대법원은 월 차임 연체에 월 5%, 즉 연 60%의 연체료를 물리는 조항과, 연체로 해지되면 보증금의 10%를 위약금으로 내게 한 조항을 약관법 제6조와 제8조에 따라 무효로 볼 수 있다고 했습니다. 사례처럼 위약금과 별도로 실제 손해까지 배상하게 한 조항은 임차인 부담이 더 무겁습니다.

다만 임대인과 임차인이 그 조항을 두고 실제로 흥정해 내용을 바꿀 여지가 있었다면 개별 약정이 되어 약관법이 적용되지 않습니다. 양식 그대로 서명했는지, 조항을 협상한 흔적이 있는지가 갈림길입니다.

무효인 위약금 조항을 법원이 깎아서 살릴 수 있나요?

살릴 수 없습니다. 위약금 약정이 유효하다면 법원은 부당히 과다한 부분을 적당히 줄일 수 있지만, 약관법으로 무효가 된 조항은 처음부터 효력이 없어 줄일 대상 자체가 없습니다. 대법원도 무효인 약관 조항을 민법 제398조 제2항으로 감액해 나머지만 유지할 수 없다고 봅니다.

그렇다고 임대인이 손해를 전혀 청구하지 못하는 것은 아닙니다. 임대인은 약관 위약금 대신 연체로 실제 입은 손해를 증명해 청구할 수 있습니다. 증명 책임은 임대인에게 있습니다.

밀린 월세와 지연손해금은 보증금에서 빠지나요?

빠집니다. 밀린 차임은 보증금에서 공제되고, 차임을 늦게 낸 데 대한 지연손해금도 법정이율로 계산해 공제할 수 있습니다. 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 따르되, 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 따릅니다.

임대인이 회사처럼 상인이고 영업으로 점포를 빌려준 경우 차임 채무는 상행위로 인한 채무여서 연 6%의 상사법정이율이 기준입니다. 월 5%는 이 기준의 10배입니다.

차임 2기 연체 해지 특약은 지금도 유효한가요?

2026. 9. 29. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 이 법이 적용되는 상가 임대차에서 2기 연체만으로 해지할 수 있게 한 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없다고 보는 것이 조문에 맞습니다. 원안이 근거로 든 민법의 2기 기준은 상가에는 이 특칙이 앞섭니다.

사례처럼 5개월치가 밀렸다면 3기 기준도 넘었으므로 해지 자체는 유효합니다. 다툴 부분은 해지가 아니라 보증금에서 빼는 항목입니다.

약관 위약금 공제 대응 순서

• 정산서 요구 - 임대인에게 공제 항목별 금액을 적은 정산서를 받습니다. 차임, 지연손해금, 위약금, 연체료가 한 줄로 묶여 있으면 나눠 달라고 합니다.
• 계약서 양식 확인 - 다른 점포 계약서와 같은 양식인지 봅니다. 같은 양식이면 약관으로 다툴 근거가 됩니다.
• 인정 금액 계산 - 밀린 차임과 연 6% 지연손해금을 직접 계산합니다. 이 금액을 넘는 공제분이 다툼 대상입니다.
• 내용증명 발송 - 위약금·연체료 조항이 무효라는 뜻과 반환할 보증금 액수를 적어 보냅니다. 도달일이 남아 뒤 소송의 기준이 됩니다.
• 보증금 반환 청구 - 임대인이 응하지 않으면 초과 공제분을 보증금 반환 소송으로 청구합니다. 점포 인도 날짜를 기록해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 조항을 따로 협상한 사정이 있거나 환산보증금이 법정 기준을 넘는 경우에는 계약서와 협상 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 약관인지 개별 약정인지는 어떻게 가리나요?
  같은 양식을 여러 임차인에게 그대로 썼다면 약관으로 봅니다. 다만 특정 조항을 두고 임차인이 거의 대등한 지위에서 검토하고 내용을 바꿀 가능성이 있었다면 그 조항은 개별 약정이 되어 약관법이 적용되지 않습니다. 계약서 수정 흔적이나 협상 메일이 있는지 확인하십시오.
• 월 5% 연체료는 연으로 얼마인가요?
  월 5%는 연 60%입니다. 대법원은 차임 연체에 월 5% 연체료를 물린 약관 조항을 부당하게 과중한 지연손해금 조항으로 보아 무효로 볼 수 있다고 했습니다. 상인의 차임 채무라면 법정이율이 연 6%이므로 그 10배에 해당합니다.
• 위약금 조항이 무효면 임대인은 아무 손해도 못 받나요?
  그렇지 않습니다. 약관 위약금은 청구하지 못하지만, 임대인은 차임 연체로 실제 입은 손해를 증명하면 배상을 청구할 수 있습니다. 밀린 차임과 법정이율에 따른 지연손해금은 보증금에서 공제됩니다. 실제 손해가 있다는 증명 책임은 임대인에게 있습니다.
• 법원이 위약금을 절반으로 깎아 줄 수는 없나요?
  약관법으로 무효가 된 조항은 감액할 대상이 아닙니다. 대법원은 무효인 약관 조항을 유효하다고 전제하고 민법 제398조 제2항을 적용해 적당한 한도로 줄이거나 과중한 부분만 떼어 내 나머지를 살릴 수 없다고 보았습니다. 조항 전체가 효력이 없습니다.
• 상가 차임을 몇 달 밀리면 해지되나요?
  상가건물 임대차보호법이 적용되는 점포는 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 월 차임이라면 석 달치입니다. 연속해서 밀릴 필요는 없고 밀린 금액의 합계가 3기분에 이르면 됩니다. 2기로 정한 특약은 임차인에게 불리해 효력이 문제됩니다.
• 약관 조항을 공정거래위원회에 문제 삼을 수 있나요?
  할 수 있습니다. 약관 조항과 관련해 법률상 이익이 있는 사람은 그 조항이 약관법에 위반되는지 심사를 공정거래위원회에 청구할 수 있습니다. 서면이나 전자문서로 제출합니다. 다만 심사청구와 별도로 보증금 반환은 민사 소송으로 청구해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약을 못 지켰는데 계약서에 적힌 위약금을 전부 물어야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성