상가 임대차

쇼핑몰 점포 계약서에 인쇄된 월 5% 연체료와 보증금 10% 위약금, 무효로 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양자가 미리 인쇄해 둔 계약서가 약관에 해당한다면 월 5%(연 60%) 연체료와 차임 연체 해지 시 보증금 10% 위약금 조항은 약관법상 무효로 볼 수 있습니다. 대법원은 이런 조항이 임차인에게 부당하게 불리해 공정을 잃은 것으로 추정되거나 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항이라고 보았고, 무효인 약관 조항은 감액해 살리지 않는다고 판단했습니다. 지금은 같은 건물의 다른 점포도 같은 인쇄 계약서를 썼는지 확인해 두십시오.

연체료 조항이 계약서에 있다고 해서 청구된 연체료를 그대로 낼 필요는 없습니다. 원금에 해당하는 밀린 차임은 내되, 과도한 연체료 부분은 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 지하 2층, 지상 5층 규모 패션 쇼핑몰의 시행자 겸 분양자에게서 1층 점포 하나를 보증금 1억원, 월 차임 400만원에 빌렸습니다. 계약서에는 월 차임을 연체하면 월 5%의 연체료를 내고, 차임 연체로 계약이 해지되면 보증금의 10%를 위약금으로 낸다는 조항이 미리 인쇄되어 있었습니다. 매출이 줄어 두 달 차임이 밀리자 임대인이 연체료와 위약금을 청구하겠다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인쇄된 임대차계약서도 약관이 되나요?

될 수 있습니다. 상대방이 여러 임차인과 계약하려고 미리 일정한 형식으로 마련한 계약서라면 약관에 해당할 여지가 있고, 그러면 2026. 9. 28. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」의 불공정 약관 규정이 적용됩니다. 쇼핑몰 시행자가 수십 개 점포에 같은 양식을 쓰고 개별 협의 없이 서명만 받았다면 약관으로 볼 가능성이 높습니다.

반대로 연체료율이나 위약금을 임차인과 따로 협의해 정했다면 그 조항은 개별 약정이어서 약관 규제 대상이 아닙니다. 이때는 민법의 손해배상액 예정 감액 규정으로 다투게 됩니다.

월 5% 연체료와 보증금 10% 위약금은 무효인가요?

무효로 볼 수 있습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결은 임차인의 월 차임 연체에 월 5%(연 60%)의 연체료를 부담시킨 조항과, 차임 연체 등으로 계약을 해지한 경우 임대차보증금의 10%를 위약금으로 내게 한 조항이 임차인에게 부당하게 불리해 공정을 잃은 것으로 추정되고 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 지우는 약관 조항이어서 무효라고 볼 수 있다고 판단했습니다. 위 사례에서 밀린 차임 800만원에 대한 약정 연체료는 한 달에 40만원이고, 해지되면 보증금 1억원의 10%인 1,000만원이 위약금으로 청구됩니다.

무효가 되면 연체료를 한 푼도 안 내나요?

약정 연체료는 내지 않지만 법정 지연손해금은 냅니다. 같은 판결은 약관법으로 무효인 약관 조항을 유효한 것으로 전제해 민법 제398조 제2항으로 적당히 감액하거나, 과중한 부분만 잘라 내고 나머지를 살릴 수는 없다고 보았습니다. 조항 전체가 효력을 잃으므로 임대인은 약정 연체료 대신 밀린 차임과 그에 대한 법정 지연손해금만 청구할 수 있습니다.

위약금도 같습니다. 계약 해지로 원상회복 의무를 부당하게 과중하게 지우는 조항은 무효이므로, 임대인은 보증금에서 밀린 차임과 실제 손해를 공제할 수 있을 뿐 보증금의 10%를 일률적으로 떼어 갈 수 없습니다.

쇼핑몰 점포 연체료 분쟁 대응 순서

• 계약서 형식 확인 - 연체료·위약금 조항이 인쇄된 부동문자인지, 개별 협의 흔적이 있는지 확인합니다. 약관 해당 여부의 출발점입니다.
• 다른 점포 계약서 비교 - 같은 건물 다른 임차인의 계약서를 구해 같은 양식인지 봅니다. 여러 명과 쓰려고 마련한 양식이면 약관입니다.
• 밀린 차임 정리 - 원금에 해당하는 밀린 차임은 먼저 내거나 금액을 확정합니다. 3기 이상 연체가 쌓이면 해지 사유가 되기 때문입니다.
• 무효 주장 통지 - 연체료·위약금 조항이 약관법상 무효라는 뜻을 문서로 알립니다. 보증금 정산 때 공제를 막는 근거가 됩니다.
• 보증금 정산 대비 - 해지나 만료 때 보증금에서 공제된 항목을 확인하고 위약금 공제분의 반환을 청구합니다. 필요하면 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체료율을 임차인과 따로 협의해 손으로 적었거나 쇼핑몰 관리규약에 별도 조항이 있다면 계약서와 규약 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월 5% 연체료는 연으로 몇 %인가요?
  연 60%입니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결은 월 5%(연 60%)의 연체료 조항과 해지 시 보증금 10% 위약금 조항을 임차인에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지우는 약관 조항으로 보아 무효라고 볼 수 있다고 판단했습니다.
• 무효인 연체료 조항을 줄여서 적용하나요?
  줄여서 적용하지 않습니다. 같은 판결은 약관법으로 무효인 조항을 유효하다고 전제하고 민법 제398조 제2항으로 감액하거나 과중한 부분만 잘라 나머지를 살릴 수 없다고 보았습니다. 조항 전체가 효력을 잃어, 임대인은 법정 지연손해금만 청구할 수 있습니다.
• 따로 협의해 정한 연체료도 무효인가요?
  약관 규제 대상이 아닙니다. 연체료율을 임차인과 개별적으로 협의해 정했다면 그 조항은 약관이 아니라 개별 약정이어서, 약관법의 무효 규정 대신 민법의 손해배상액 예정 규정이 적용됩니다. 이때는 부당히 과다한 부분을 법원이 감액하는 방식으로 다툽니다.
• 보증금에서 위약금을 떼어 가면요?
  위약금 조항이 무효라면 떼어 간 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인은 보증금에서 밀린 차임과 원상회복 비용 같은 실제 손해만 공제할 수 있고, 해지를 이유로 보증금의 10%를 일률적으로 떼는 조항은 원상회복 의무를 부당하게 과중하게 지우는 조항으로 무효가 될 수 있습니다.
• 밀린 차임 원금은 안 내도 되나요?
  원금은 내야 합니다. 무효가 되는 것은 과도한 연체료와 위약금 조항이지 차임 지급 의무가 아닙니다. 차임을 계속 밀리면 법정 지연손해금이 붙고, 3기의 차임액에 이르는 연체가 쌓이면 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 사유가 되므로 원금은 먼저 정리하는 편이 안전합니다.
• 약관인지는 어떻게 증명하나요?
  같은 양식의 계약서가 여러 임차인에게 쓰였다는 점을 보이면 됩니다. 다른 점포 임차인의 계약서, 분양 상담 때 받은 계약서 견본, 조항 수정을 요청했다가 거절당한 기록이 대표적인 자료입니다. 조항이 인쇄된 부동문자이고 수정 흔적이 없다는 점도 함께 제시합니다.

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