상가 임대차

임대차계약서의 월 5% 연체료와 보증금 10% 위약금, 전부 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임대인이 여러 임차인에게 똑같이 쓰는 계약서의 월 5% 연체료와 보증금 10% 위약금 조항은 약관으로서 무효가 될 수 있어 그대로 낼 필요가 없습니다. 대법원 2009다20475 판결은 이 두 조항이 임차인에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지워 약관의 규제에 관한 법률 제6조·제8조에 따라 무효라고 보았습니다. 지금은 계약서가 임대인이 미리 마련한 양식인지, 조항을 따로 협상했는지부터 확인하십시오.

계약서에 직접 서명했다고 해서 불공정한 약관 조항까지 모두 지켜야 하는 것은 아닙니다. 약관의 규제에 관한 법률은 서명한 계약서의 약관 조항도 무효로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유 상가를 보증금 1억원, 월 차임 300만원에 빌리면서 B씨가 내민 인쇄된 계약서에 서명했습니다. 계약서에는 「차임 연체 시 월 5%의 연체료를 낸다」「연체 등으로 계약이 해지되면 보증금의 10%를 위약금으로 낸다」는 조항이 있었습니다. 2025년 하반기 매출이 줄어 A씨가 세 달 치 차임을 밀리자 B씨는 계약을 해지하고, 보증금에서 밀린 차임 900만원과 함께 월 5% 연체료와 위약금 1,000만원을 빼겠다고 통보했습니다. A씨는 이 조항이 다른 임차인들과 맺는 계약서에도 똑같이 들어가 있다는 사실을 알고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차계약서도 약관이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 임대인이 여러 임차인과 계약하려고 미리 일정한 형식으로 마련한 계약서라면 약관에 해당하고, 약관의 규제에 관한 법률이 적용됩니다. 반대로 특정 조항을 임대인과 임차인이 따로 협상해 합의했다면 그 부분은 개별 약정으로 약관보다 우선합니다.

사례처럼 상가 건물주가 모든 호실에 같은 인쇄 계약서를 쓰고 연체료·위약금 조항을 고칠 여지를 주지 않았다면 약관으로 볼 여지가 큽니다. 같은 건물 다른 임차인의 계약서, 조항 수정 요청을 거절당한 문자 같은 자료가 판단에 쓰입니다.

월 5% 연체료와 보증금 10% 위약금은 왜 무효인가요?

고객에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 지우기 때문입니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결은 월 차임 연체에 월 5%(연 60%)의 연체료를 물리는 조항과, 연체 등으로 해지되면 보증금의 10%를 위약금으로 내게 하는 조항이 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의칙에 반하거나 부당하게 과중한 지연손해금을 부담시키는 약관으로서 무효라고 볼 수 있다고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「약관의 규제에 관한 법률」 제8조도 고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 지우는 약관 조항은 무효라고 정합니다. 사례의 월 5%는 연으로 환산하면 60%로, 민법상 법정이율 연 5%를 크게 넘습니다.

무효인 조항을 적당히 깎아서 적용할 수는 없나요?

없습니다. 2009다20475 판결은 약관 조항이 무효라면 그것이 유효함을 전제로 손해배상 예정액을 감액하거나, 과중한 부분만 깎고 나머지 효력을 유지할 수 없다고 보았습니다. 약관 조항이 무효가 되면 연체료·위약금 약정은 없던 것이 되고, 임대인은 실제 손해를 증명하거나 법정 지연손해금만 청구할 수 있습니다.

반면 조항을 개별적으로 협상해 약관이 아니라면 민법이 적용됩니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 어느 쪽이든 밀린 차임 900만원 자체는 내야 합니다.

과다 연체료·위약금 대응 순서

• 계약서 형태 확인 - 임대인이 미리 마련한 인쇄 양식인지, 조항을 협상해 고쳤는지 확인합니다. 약관 해당 여부가 여기서 갈립니다.
• 다른 임차인 계약서 확보 - 같은 건물 다른 호실 계약서에 같은 조항이 있는지 확인합니다. 약관임을 보여 주는 자료입니다.
• 밀린 차임과 분리 - 밀린 차임은 인정하고 연체료·위약금만 다툰다는 입장을 정리합니다. 보증금 정산 범위를 좁힐 수 있습니다.
• 공제 이의 통지 - 연체료·위약금 공제에 동의하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 묵시적 동의 주장을 막습니다.
• 보증금 반환 청구 - 임대인이 과다 공제한 보증금을 돌려주지 않으면 반환 소송이나 지급명령을 검토합니다. 공정거래위원회 약관 심사 청구도 함께 볼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서의 조항을 임대인과 직접 협상해 정했거나 연체 기간이 길어 임대인의 실제 손해가 큰 경우는 결론이 달라질 수 있어 계약 체결 경위와 손해 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환과 약관 효력을 둘러싼 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 약관인지 아닌지는 누가 증명하나요?
  약관의 규제에 관한 법률을 적용해 달라는 쪽, 보통 임차인이 계약서가 약관이라는 사정을 증명해야 합니다. 임대인이 여러 임차인에게 같은 양식을 썼다는 점, 조항 수정을 요청했지만 거절됐다는 점이 증거가 됩니다. 반대로 임대인은 조항을 개별 협상했다는 사정을 들어 다툽니다.
• 연체료 조항이 무효면 지연이자도 안 내나요?
  연체료 약정이 무효가 되어도 차임을 늦게 낸 데 따른 법정 지연손해금은 냅니다. 민사 채무는 연 5%이고, 임대차가 상행위라면 상사 법정이율이 적용될 수 있습니다. 월 5% 대신 이 법정이율로 계산한 금액만 보증금에서 공제됩니다.
• 차임을 얼마나 밀리면 계약이 해지되나요?
  상가 임대차에서는 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 사례처럼 세 달 치를 밀렸다면 해지 사유가 되므로 해지 자체는 다투기 어렵고, 해지에 따르는 위약금과 연체료의 효력을 다투는 것이 현실적입니다.
• 주택 임대차에도 같은 기준이 적용되나요?
  적용됩니다. 임대인이 여러 임차인에게 쓰려고 미리 마련한 계약서라면 주택이든 상가든 약관의 규제에 관한 법률이 적용되고, 부당하게 과중한 지연손해금이나 위약금 조항은 무효가 됩니다. 공인중개사가 쓰는 표준 양식에 임대인이 추가한 특약은 개별 약정인지를 따로 봅니다.
• 개별 협상한 조항이면 위약금을 다 내야 하나요?
  아닙니다. 약관이 아니면 민법이 적용되어 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 보증금 1억원의 10%라면 실제 공실 기간과 임대인의 손해를 비교해 감액을 주장해 볼 수 있습니다.
• 임대인이 공제하고 남은 보증금만 돌려주면요?
  공제에 동의하지 않는다는 뜻을 밝혀 두고, 부당하게 공제된 금액의 반환을 청구하십시오. 금액이 크지 않다면 지급명령이나 소액사건 절차로 비교적 빨리 판단받을 수 있습니다. 반환 청구 전에 가게를 비워 준 날과 점포를 인도한 날을 기록해 두십시오.

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