상가 임대차

월세 270만원 상가를 재계약할 때 월세 인상 상한이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

갱신요구로 이어지는 재계약이라면 월세 인상은 현재 월세의 100분의 5, 즉 270만원이면 13만 5천원까지만 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조가 증액 한도를 100분의 5로 정하고, 종전 100분의 9는 2018년에 낮아졌습니다. 지금은 갱신요구를 먼저 했는지, 아니면 계약이 끝난 뒤 새로 합의하는 것인지부터 확인하십시오.

건물주가 제시한 인상안에 바로 서명하거나 거절 의사를 밝힐 필요는 없습니다. 먼저 갱신요구를 해 두면 인상 폭은 법정 한도 안에서 다투게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 10월 서울의 상가를 보증금 3,000만원, 월세 270만원, 기간 2년으로 빌려 카페를 운영하고 있습니다. 만료를 앞둔 2026년 8월 건물주가 재계약 때 월세를 320만원으로 올리겠다고 알려 왔습니다. F씨는 월세 인상에 법정 상한이 있다고 들었는데 어떻게 계산하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 월세 인상 상한은 얼마인가요?

청구 당시 월세나 보증금의 100분의 5입니다. 월세 270만원이면 한 번에 올릴 수 있는 금액은 13만 5천원이어서 283만 5천원이 한도이고, 건물주가 요구한 320만원은 이 한도를 넘습니다. 종전 시행령은 100분의 9였지만 2018년 개정으로 100분의 5가 되었고, 2026. 9. 28. 기준 현행 시행령도 같습니다.

증액 청구는 차임이 조세·공과금 같은 부담이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에 할 수 있고, 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다.

계약이 끝난 뒤 새로 재계약하면 상한이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 증액 한도 규정이 계약 존속 중 한쪽이 증액을 청구하는 경우에만 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약을 하거나 합의로 차임을 올리는 경우에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 그래서 갱신요구권을 행사해 갱신하는지, 새로 합의하는지에 따라 결론이 달라집니다.

갱신요구로 갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 보되, 차임과 보증금은 증감청구 범위에서만 조정할 수 있습니다. 건물주가 한도를 넘는 인상을 갱신 조건으로 내걸어도 임차인이 갱신을 요구했다면 그 조건을 받아들일 의무가 없습니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 상한이 없나요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 증액 한도 규정이 적용되지 않습니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산하므로, 사례는 3,000만원에 2억 7,000만원을 더한 3억원이어서 서울 기준 9억원 이하입니다. 다만 기준을 넘는 상가도 갱신요구권은 행사할 수 있어, 그때 인상 폭은 협의나 법원의 판단으로 정합니다.

상가 월세 인상 대응 순서

• 갱신요구 기간 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 날짜를 셉니다. 이 기간 안에 요구해야 상한 보호를 받습니다.
• 갱신요구 발송 - 문자와 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일이 남아야 합의 재계약과 구별됩니다.
• 상한 계산 - 현재 월세에 100분의 5를 곱해 인상 한도를 계산합니다. 보증금도 같은 방식으로 따로 계산합니다.
• 인상 근거 확인 - 건물주가 제시한 인상 사유를 문자로 받아 둡니다. 경제 사정 변동이 없으면 증액 자체를 다툴 수 있습니다.
• 합의서 문구 확인 - 새 계약서를 쓸 때 「갱신」인지 「신규 계약」인지 문구를 봅니다. 문구가 상한 적용 여부 다툼의 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 합의한 인상 계약서에 서명했거나 환산보증금이 기준 근처라면 계약서와 지역 기준을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 월세 인상 한도는 몇 %인가요?
  청구 당시 금액의 100분의 5입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조가 차임과 보증금의 증액 청구 한도를 이렇게 정합니다. 2018년 개정 전에는 100분의 9였으므로 옛 자료의 100분의 9는 지금 적용되지 않습니다. 월세 270만원이면 인상 한도는 13만 5천원입니다.
• 합의해서 5%보다 더 올린 계약도 유효한가요?
  계약이 끝난 뒤 새로 합의한 재계약이라면 유효합니다. 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결은 증액 한도가 계약 존속 중의 증액 청구에만 적용되고, 종료 후 재계약이나 합의 증액에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 갱신요구 뒤 사실상 강요된 인상인지는 따로 다툴 수 있습니다.
• 월세를 올린 지 1년이 안 됐는데 또 올릴 수 있나요?
  청구로는 올릴 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항은 계약을 맺거나 약정 차임을 증액한 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못한다고 정합니다. 임차인이 스스로 합의하는 경우는 별개이지만, 건물주의 일방적 청구에는 응하지 않아도 됩니다.
• 보증금과 월세를 둘 다 5%씩 올릴 수 있나요?
  각각 청구 당시 금액의 100분의 5가 한도입니다. 시행령 제4조는 차임 또는 보증금의 증액을 청구 당시 금액 기준으로 제한하므로, 보증금 3,000만원이면 150만원, 월세 270만원이면 13만 5천원까지입니다. 둘을 합쳐 한쪽으로 몰아 올리는 방식은 한도를 넘는지 따로 계산해야 합니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항과 시행령 제2조 제2항·제3항에 따른 계산이며, 월 단위 차임을 기준으로 합니다. 보증금 3,000만원·월세 270만원이면 3억원이고, 서울은 9억원 이하여야 증액 한도 규정이 적용됩니다.
• 한도를 넘게 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
  갱신요구로 갱신된 계약에서 한도를 넘는 인상분을 냈다면 초과분의 반환을 다툴 수 있습니다. 다만 새로 합의한 재계약이었다면 대법원 2013다80481 판결에 따라 한도가 적용되지 않아 반환이 어렵습니다. 갱신요구 기록과 계약서 문구가 결론을 정합니다.

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