상가 임대차

보증금 2억원 분식점을 2년째 하는데 건물주가 계약갱신을 거절할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 분식점을 2년째 운영 중인 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 상가 계약갱신을 요구하면 건물주는 법이 정한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조가 전체 임대차기간 10년까지 갱신요구권을 보장하고, 3기 차임 연체 같은 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 지금은 계약 만료일과 갱신요구 기간부터 계산해 두십시오.

갱신을 요구하면서 건물주의 승낙서를 따로 받을 필요는 없습니다. 거절 사유가 없으면 요구만으로 계약이 갱신됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 12월 보증금 2억원, 월세 150만원, 기간 2년으로 상가를 빌려 분식점을 열었습니다. 월세는 한 번도 밀린 적이 없습니다. 2026년 가을 건물주가 「계약이 끝나면 가족이 직접 장사를 하겠다」며 나가 달라고 하자, D씨는 2년밖에 안 됐는데 계약을 더 이어 갈 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2년 계약이 끝나 가는데 갱신을 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 권리이고, 건물주 가족이 직접 장사하겠다는 사정은 법이 정한 거절 사유가 아닙니다.

이 갱신요구권은 처음 계약 기간을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 2년을 영업했다면 앞으로 8년까지는 만료 때마다 갱신을 요구할 수 있습니다.

갱신요구권은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다. 그래서 보증금이나 월세 규모와 관계없이 이 권리는 쓸 수 있습니다.

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 주요 사유는 다음과 같습니다.

• 차임 연체 - 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
• 부정한 임차 - 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 보상 합의 - 서로 합의해 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우
• 무단 전대 - 건물주 동의 없이 가게 전부나 일부를 전대한 경우
• 파손·멸실 - 고의나 중대한 과실로 파손했거나 건물이 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
• 철거·재건축 - 계약 때 고지한 계획, 안전사고 우려, 다른 법령에 따라 철거·재건축하려고 점유를 회복해야 하는 경우
• 중대한 의무 위반 - 그 밖에 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

차임 연체는 갱신을 요구할 때 밀려 있지 않아도 됩니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있으면 나중에 갚았더라도 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다.

갱신되면 보증금이나 월세를 올려 줘야 하나요?

같은 조건으로 갱신되는 것이 원칙이고, 올리더라도 상한이 있습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다.

증액은 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다. 보증금 2억원이면 1천만원, 월세 150만원이면 7만5천원이 상한입니다. 이 상한은 환산보증금이 지역 기준 이하인 상가에 적용되고, 기준을 넘는 상가는 주변 시세와 경제사정을 고려해 증감을 청구합니다.

분식점 계약갱신 요구 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서로 만료일을 확인하고 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계산합니다. 이 기간을 벗어나면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다.
• 갱신 요구 통지 - 기간 안에 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일이 증거가 됩니다.
• 거절 사유 점검 - 연체 기록, 전대 여부, 파손 여부를 스스로 점검합니다. 건물주가 내세울 사유를 미리 봅니다.
• 증액 요구 대응 - 증액 요구가 오면 100분의 5 상한을 확인합니다. 합의가 안 되면 조정을 신청합니다.
• 명도 요구 대응 - 사유 없이 비워 달라고 하면 갱신 사실을 들어 영업을 계속합니다. 소송이 들어오면 갱신 요구 기록으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 재건축 계획을 내세우거나 계약 도중 건물주가 바뀐 경우에는 계약서와 등기, 재건축 고지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 갱신·명도와 권리금 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신요구는 말로 해도 되나요?
  됩니다. 법은 갱신요구의 방식을 정하지 않아 말이나 문자도 효력이 있습니다. 다만 의사표시는 건물주에게 도달해야 효력이 생기고, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지라는 기간 안에 도달했는지를 임차인이 증명해야 하므로 내용증명으로 보내는 편이 안전합니다.
• 10년은 언제부터 계산하나요?
  최초 임대차를 시작한 날부터 계산합니다. 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 2년 계약을 네 번 갱신하면 10년이 되고, 그 뒤에는 갱신요구권이 없습니다.
• 예전에 월세가 밀렸다가 다 갚았으면요?
  갱신을 거절당할 수 있습니다. 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구 당시 연체가 없더라도 건물주는 갱신을 거절할 수 있습니다. 2기분 이하로만 밀렸던 경우는 이 사유에 해당하지 않습니다.
• 재건축한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
  아닙니다. 철거·재건축을 이유로 거절하려면 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간을 포함한 계획을 고지하고 그 계획대로 하는 경우, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 중 하나여야 합니다.
• 보증금이 큰 상가도 갱신요구권이 있나요?
  있습니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘어 이 법의 다른 규정이 적용되지 않는 상가라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정은 적용됩니다. 다만 증액 상한 100분의 5는 적용되지 않고 주변 시세 등을 고려해 증감을 청구합니다.
• 갱신 때 월세를 얼마까지 올릴 수 있나요?
  청구 당시 금액의 100분의 5까지입니다. 월세 150만원이면 7만5천원, 보증금 2억원이면 1천만원이 상한입니다. 또 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성