상가 임대차

2년 뒤 무조건 비워 준다는 특약에 서명했는데 갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 2년 뒤 무조건 가게를 비워 준다는 특약에 서명했더라도 상가 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 어긋나는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임대인이 직접 장사하겠다는 사정은 갱신거절 사유에 없습니다. 지금은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지인 갱신요구 기간이 언제인지 달력에 적어 두십시오.

특약을 무효로 하려고 따로 소송을 낼 필요는 없습니다. 기간 안에 갱신을 요구하고, 임대인이 명도를 청구하면 그때 특약이 무효라고 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 1. 상가 1층을 보증금 5,000만원, 월세 300만원에 2년간 빌려 식당을 열고 사업자등록과 확정일자를 마쳤습니다. 계약 때 임대인은 2년 뒤 귀국해 직접 가게를 하겠다며 「2년 뒤 이유 불문 명도」 문구를 계약서에 넣었고, C씨는 꼭 그 자리를 얻고 싶어 서명했습니다. 장사가 잘되자 C씨는 2027. 1. 만료 뒤에도 계속 영업하고 싶어졌지만, 임대인은 계약서에 서명했으니 약속대로 비워 달라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명도 특약에 동의했는데 왜 효력이 없나요?

법이 정한 임차인의 권리를 줄이는 약정은 임차인이 서명했어도 효력이 없기 때문입니다. 「2년 뒤 이유 불문 명도」 특약은 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 내용이어서 임차인에게 불리한 약정에 해당합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제15조는 이런 약정을 강행규정 위반으로 무효로 정합니다.

그래서 임대인이 해외에서 돌아와 직접 가게를 하겠다는 사정을 계약 때 알렸더라도 결론은 같습니다. 임대인이 갱신을 거절하려면 법에 적힌 사유가 있어야 합니다. 특약이 무효가 되어도 나머지 계약 내용은 그대로 유지되므로 보증금과 월세 조건은 바뀌지 않습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

법은 갱신거절 사유를 8가지로 정해 두었고, 임대인이 직접 영업하려는 사정은 그 안에 없습니다. 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의나 중과실 파손, 철거나 재건축 계획, 임차인의 의무 위반이 대표적입니다.

눈여겨볼 사유는 합의와 보상입니다. 임대인과 임차인이 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공했다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 계약 때 보상 없이 명도만 약속한 특약은 여기에 해당하지 않습니다. 임대인이 만료 무렵 보상금을 제시하더라도 임차인이 받아들이지 않으면 합의가 없으므로 거절 사유가 되지 않습니다.

갱신요구로 몇 년까지 영업할 수 있나요?

최초 계약기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 2년 계약이라면 갱신요구를 되풀이해 10년까지 영업을 이어 갈 수 있습니다. 종전에는 이 기간이 5년이었지만 개정으로 늘었고, 2025년에 맺은 계약에는 현행 10년이 적용됩니다.

갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건으로 봅니다. 임대인이 월세를 올리려 해도 증액은 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다.

명도 특약 갱신요구 대응 순서

• 기간 계산 - 계약서의 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계산합니다. 이 사이가 갱신요구 기간입니다.
• 갱신요구 통지 - 기간 안에 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 임대인에게 도달한 날짜가 남습니다.
• 거절 사유 확인 - 임대인이 거절하면 어떤 사유를 드는지 서면으로 받습니다. 법에 없는 사유면 거절은 효력이 없습니다.
• 차임 연체 관리 - 갱신을 다투는 동안에도 월세를 제때 냅니다. 3기 연체는 그 자체로 거절 사유가 됩니다.
• 명도 소송 대응 - 임대인이 명도 소송을 내면 특약 무효와 갱신요구 사실을 주장합니다. 내용증명이 주된 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘거나 특약과 함께 보상금을 따로 받았다면 계약서와 금액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·갱신 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특약에 직접 서명했는데도 무효인가요?
  무효입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 서명 여부나 임차인이 동의한 사정은 결론을 바꾸지 못합니다. 다만 합의로 상당한 보상을 받았다면 다른 판단이 나올 수 있습니다.
• 임대인이 직접 장사하겠다고 하면 거절되나요?
  그 이유만으로는 거절할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 거절 사유에 임대인의 직접 영업은 없습니다. 임대인이 이 사유를 들면 법에 있는 사유가 무엇인지 서면으로 밝혀 달라고 요구하십시오.
• 갱신요구 기간을 놓치면 어떻게 되나요?
  갱신요구권은 쓸 수 없습니다. 다만 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 같은 조건으로 1년간 묵시적 갱신이 됩니다.
• 갱신요구는 몇 번까지 할 수 있나요?
  횟수가 아니라 전체 기간으로 제한됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초 계약기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서 요구할 수 있습니다. 2년 계약이면 만료 때마다 요구해 10년까지 이어 갈 수 있습니다.
• 갱신되면 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
  갱신된 계약은 전 계약과 같은 조건이 원칙입니다. 증액을 청구하더라도 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조에 따라 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다. 이를 넘는 증액 요구에는 응하지 않아도 됩니다.
• 보상금을 주겠다고 하면 나가야 하나요?
  합의가 이루어지면 나가야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제3호는 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우를 거절 사유로 정합니다. 임차인이 동의하지 않으면 일방적인 보상 제안만으로 거절할 수는 없습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성