상가 임대차

학원 상가 계약 만료 두 달 전에 건물주가 임대료 50% 인상을 통보했는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 만료 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 계약은 같은 조건으로 갱신되고, 건물주가 올릴 수 있는 금액은 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5까지입니다. 상가건물 임대차보호법은 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 증감청구 규정의 범위에서만 바꿀 수 있게 하고, 시행령은 증액 한도를 100분의 5로 정합니다. 지금은 만료일에서 1개월 전 날짜를 계산해 그 전에 갱신요구를 내용증명으로 보내십시오.

건물주의 인상 통보에 동의하거나 새 계약서에 서명할 필요는 없습니다. 서명하면 법정 한도의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 10월 상가 3층 일부를 보증금 3,000만원, 월세 200만원, 기간 1년으로 빌려 보습학원을 운영하고 있습니다. 계약 만료 두 달 전인 2026년 8월 건물주가 경제사정을 이유로 월세를 50% 올리겠다는 내용증명을 보냈습니다. M씨는 학원 운영으로 생계를 꾸리고 있어 계속 영업해야 하는데, 한꺼번에 월 100만원을 더 내기는 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신을 요구하면 임대료는 얼마까지 오르나요?

청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5까지입니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금은 증감청구 규정의 범위 안에서만 올릴 수 있습니다. 월세 200만원이면 10만원까지이고, 건물주가 요구한 100만원 인상분 가운데 90만원은 청구할 수 없는 부분입니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 사례는 2025년 10월 계약이어서 2026년 10월 갱신 시점에는 1년이 지나 한도 안의 증액청구가 가능합니다.

건물주가 갱신을 거절하면 어떻게 하나요?

건물주는 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 재건축 같은 사유가 있어야 하고, 임대료를 더 받고 싶다는 사정은 거절 사유가 아닙니다. 첫 계약일부터 전체 기간 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다.

「50%를 올려 주지 않으면 계약하지 않는다」는 통보를 받았다고 해서 갱신요구권이 사라지지 않습니다. 기간 안에 갱신요구가 도달하면 계약은 법에 따라 갱신되고, 건물주가 인상분을 요구하더라도 100분의 5를 넘는 부분은 내지 않아도 됩니다.

합의로 올리면 한도가 적용되지 않나요?

적용되지 않을 수 있습니다. 대법원은 증액 한도가 계약 존속 중 당사자 일방이 차임 증액을 청구하는 경우에 적용되고, 계약이 끝난 뒤 재계약하거나 계약 종료 전이라도 당사자 합의로 차임을 올리는 경우에는 적용되지 않는다고 판단했습니다.

그래서 순서가 중요합니다. 먼저 갱신요구권을 행사해 계약을 갱신시키고, 증액은 건물주의 청구가 있을 때 한도 안에서만 응하는 편이 안전합니다. 한도를 넘는 인상에 동의하지 않는다는 뜻도 서면으로 남겨 두십시오. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없지만, 합의 증액은 이 규정으로 되돌리기 어렵습니다.

임대료 인상 통보 대응 순서

• 만료일 계산 - 계약서 만료일에서 6개월 전과 1개월 전 날짜를 계산합니다. 그 사이가 갱신요구 기간입니다.
• 갱신요구 발송 - 같은 조건으로 갱신을 요구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 기간 안이어야 합니다.
• 인상 한도 계산 - 현재 월세와 보증금의 100분의 5를 계산합니다. 넘는 요구에는 응하지 않는다는 답변을 함께 보냅니다.
• 서명 보류 - 인상률이 적힌 새 계약서나 합의서에 서명하지 않습니다. 합의 증액에는 한도가 적용되지 않을 수 있습니다.
• 월세 계속 납부 - 원래 월세를 제때 냅니다. 연체가 쌓이면 갱신거절 사유가 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역별 기준을 넘거나 계약서에 증액 특약이 따로 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 임대료를 50% 올린다는데요?
  갱신요구로 계약이 갱신되면 건물주가 청구할 수 있는 증액은 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5까지입니다. 월세 200만원이면 10만원이 한도입니다. 이를 넘는 요구에는 응하지 않아도 되고, 거절 의사를 서면으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
• 만료 두 달 전인데 갱신요구가 늦지 않았나요?
  늦지 않았습니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있으므로 만료 두 달 전이면 기간 안입니다. 다만 1개월 전 날까지 건물주에게 도달해야 하므로 내용증명을 서둘러 보내십시오.
• 인상에 동의 안 하면 갱신이 거절되나요?
  인상에 동의하지 않는다는 이유만으로 갱신을 거절할 수 없습니다. 건물주는 3기 차임 연체, 무단 전대, 재건축 같은 법정 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 첫 계약일부터 전체 기간 10년 범위에서 갱신요구권이 인정됩니다.
• 새 계약서에 인상률을 적어 서명하면요?
  합의로 올린 금액에는 법정 한도가 적용되지 않을 수 있습니다. 대법원은 증액 한도가 계약 존속 중 일방의 증액청구에 적용되고, 재계약이나 합의로 올리는 경우에는 적용되지 않는다고 했습니다. 서명 전에 갱신요구부터 하십시오.
• 계약하고 1년이 안 됐는데 올릴 수 있나요?
  증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 할 수 없습니다. 1년이 지나지 않았다면 건물주는 증액을 청구할 수 없고, 1년이 지난 뒤에도 100분의 5 한도 안에서만 가능합니다.
• 학원도 상가임대차법 보호를 받나요?
  받습니다. 학원은 사업자등록 대상인 영업이어서 건물을 영업용으로 쓰는 임대차에 해당합니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 증액 한도 규정은 적용되지 않고, 갱신요구권과 대항력은 그대로 적용됩니다.

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