계약서에 2기 연체 해지 조항이 있으면 유효한가요?

효력을 인정받기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기 연체를 해지 기준으로 정하고, 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 대법원 2012다28486 판결은 2기 약정을 유효하다고 보았지만 제10조의8 신설 전 사안이어서, 신설 이후 계약에는 다툼의 여지가 큽니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 3기 기준인가요?

그렇습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 지역별 보증금 기준을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용한다고 정합니다. 제10조의8의 3기 연체 해지 기준도 여기에 포함되므로, 보증금과 차임이 큰 상가라도 연체 합계가 3기에 이르러야 해지할 수 있습니다.

2기 연체 상태에서 보낸 해지 통지는 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 해지권은 통지가 도달한 때 연체액이 3기의 차임액에 달해 있어야 생기므로, 그 전에 보낸 통지로는 계약이 끝나지 않습니다. 연체가 3기에 이른 뒤 새로 해지 통지를 보내야 하고, 명도소송 중이라면 3기 도달 후 준비서면으로 해지 의사를 다시 밝히는 방법도 있습니다.

연체 후 일부를 갚으면 해지할 수 없나요?

해지 통지 당시 연체 합계가 3기 아래로 내려가 있으면 해지할 수 없습니다. 다만 계약갱신 거절은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신을 거절할 수 있다고 정해, 나중에 일부를 갚았더라도 갱신거절 사유는 남습니다.

연체된 차임은 보증금에서 빼면 되나요?

뺄 수 있습니다. 보증금은 차임을 포함한 임차인의 채무를 담보하므로 임대차가 끝나 목적물을 돌려받을 때 밀린 차임이 보증금에서 공제됩니다. 다만 임대차 중에는 임차인이 보증금으로 차임을 대신 내겠다고 주장할 수 없으므로, 임대인은 연체 차임을 계속 청구하면서 3기에 이르면 해지할 수 있습니다.

주택 임대차에서는 2기 연체로 해지할 수 있나요?

있습니다. 주택임대차보호법에는 차임연체 해지에 관한 특칙이 없어 민법 제640조가 적용되고, 건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있습니다. 상가와 주택의 기준이 다르므로 임대 목적물이 사업자등록 대상인 상가건물인지부터 확인해야 합니다.

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상가 임대차

상가 건물주도 민법대로 월세 2기 연체만으로 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 임대인이 해지할 수 있습니다. 2014년 대법원은 상가에도 민법의 2기 연체 해지를 인정했지만, 이듬해 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 해지 기준을 3기로 따로 정했습니다. 지금은 해지 통지 전에 밀린 차임 합계가 월 차임 3개월분에 이르렀는지 계산해 두십시오.

그 자리에서

해지 통지를 보내기 전에 월별 입금 내역으로 밀린 차임의 합계가 월 차임 3개월분에 이르렀는지부터 계산하십시오. 통지 당시 연체액이 3기에 못 미치면 그 해지 통지는 효력이 없습니다.

두 달 밀렸다고 바로 명도소송을 준비할 필요는 없습니다. 밀린 차임은 보증금에서 공제되고, 연체가 3기에 이르면 그때 해지할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 4월 상가를 보증금 3,000만원, 월 차임 200만원에 임대했습니다. 임차인이 2025년 11월분과 2026년 1월분 차임을 내지 않아 연체액이 400만원이 되자, C씨는 인터넷에서 「월세 2기 연체면 해지할 수 있다」는 글을 보고 해지 통지를 보내려 했습니다. 계약서에도 「차임을 2회 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다」는 조항이 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임대인도 민법대로 2기 연체면 해지할 수 있나요?

아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 따로 정합니다. 이 조문은 2015. 5. 13. 신설됐고, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다. 상가 임대차에는 민법 제640조의 2기 기준 대신 이 3기 기준이 적용된다고 보아야 합니다.

대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결은 상가 임대차에도 민법 제640조가 적용되고 2기 해지 약정도 유효하다고 보았습니다. 그러나 이 판결은 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 생기기 전 법률을 전제로 한 것이어서, 신설 이후 체결된 위 사례에는 그대로 적용하기 어렵습니다. 2기 연체만으로 해지할 수 있게 한 계약서 조항도 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 부정될 여지가 큽니다.

3기 연체는 어떻게 계산하나요?

연속해서 세 달을 밀려야 하는 것이 아니라, 밀린 차임의 합계가 월 차임 3개월분에 이르면 됩니다. 월 차임이 200만원이라면 연체 합계가 600만원이 된 때부터 해지할 수 있습니다. 중간에 일부를 갚아 합계가 3기 아래로 내려가면 그 상태에서는 해지할 수 없습니다.

월 차임 200만원일 때 연체 합계와 해지 가능 여부

월 차임 200만원일 때 연체 합계와 해지 가능 여부
사례 현재 연체액(2기)	400만원
해지 가능 연체액(3기)	600만원

단순 예시 계산

2020. 9. 29.부터 6개월 동안 연체한 차임액은 해지 사유를 판단할 때 연체액으로 보지 않는 임시 특례가 있었습니다. 2024년 이후 계약한 위 사례와는 관계없지만, 그 무렵부터 이어진 임대차라면 연체 기간을 나눠 계산해야 합니다.

주택이나 창고라면 2기 기준이 적용되나요?

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 건물 임대차에는 민법 제640조가 그대로 적용되어 2기 연체로 해지할 수 있습니다. 사업자등록 대상이 아닌 창고·사무실 일부나 주거용 주택이 여기에 해당할 수 있습니다. 주택임대차보호법에는 차임연체 해지에 관한 특칙이 없어 주택도 민법 기준을 따릅니다.

건물 종류별 차임연체 해지 기준(2026. 9. 28. 기준)

구분	해지 기준	근거
상가건물(보증금 기준 이내)	3기 연체	상가건물 임대차보호법 제10조의8
상가건물(보증금 기준 초과)	3기 연체	같은 법 제2조 제3항
주택	2기 연체	민법 제640조
그 밖의 건물	2기 연체	민법 제640조

상가건물(보증금 기준 이내): 해지 기준: 3기 연체; 근거: 상가건물 임대차보호법 제10조의8
상가건물(보증금 기준 초과): 해지 기준: 3기 연체; 근거: 같은 법 제2조 제3항
주택: 해지 기준: 2기 연체; 근거: 민법 제640조
그 밖의 건물: 해지 기준: 2기 연체; 근거: 민법 제640조

출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 민법 제640조

상가 차임연체 해지 대응 순서

연체액 계산 - 월별 입금 내역으로 밀린 차임의 합계를 계산합니다. 월 차임 3개월분에 이르렀는지가 해지 가능 여부를 가릅니다.
독촉 기록 남기기 - 문자나 내용증명으로 밀린 금액을 알리고 납부를 요구합니다. 연체 사실과 금액을 다툴 여지를 줄입니다.
해지 통지 - 3기에 이른 뒤 해지 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달한 때 해지의 효력이 생깁니다.
보증금 공제 정리 - 연체 차임과 지연손해금을 보증금에서 뺄 금액으로 정리합니다. 명도 후 정산의 기준이 됩니다.
명도소송과 보전처분 - 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 내고, 점유 이전 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약이 2015년 전에 체결돼 그 뒤 갱신되지 않았거나 차임 외에 관리비 연체가 섞여 있다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

상가 임대인들은 인터넷에서 「월세 두 번 밀리면 해지」라는 글을 보고 곧바로 해지 통지를 보냅니다. 이 기준은 2015년 상가건물 임대차보호법 개정 전 이야기이고, 지금 상가 임대차는 3기 기준입니다. 2기에서 보낸 해지 통지는 효력이 없어, 명도소송에서 처음부터 다시 시작해야 하는 경우가 생깁니다.

다툼의 재료는 월별 입금 기록입니다. 어느 달 차임이 언제 얼마나 들어왔는지, 일부 입금이 어느 달 차임에 충당됐는지, 해지 통지가 도달한 날 연체 합계가 얼마였는지가 모두 숫자로 남아야 합니다. 통장 입금 내역과 독촉 문자, 내용증명 도달 확인서가 기본 자료입니다.

이 기록은 명도소송에서 해지의 적법성을 가르고, 뒤이은 갱신거절과 권리금 다툼에도 쓰입니다. 임대차기간 중 3기에 이르도록 연체한 사실은 나중에 일부를 갚았더라도 갱신거절 사유가 되므로, 3기에 이른 날을 입증해 두면 권리금 회수기회 보호 주장도 막을 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

효력을 인정받기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기 연체를 해지 기준으로 정하고, 제15조는 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 대법원 2012다28486 판결은 2기 약정을 유효하다고 보았지만 제10조의8 신설 전 사안이어서, 신설 이후 계약에는 다툼의 여지가 큽니다.
해지 통지 당시 연체 합계가 3기 아래로 내려가 있으면 해지할 수 없습니다. 다만 계약갱신 거절은 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 임대차기간 중 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신을 거절할 수 있다고 정해, 나중에 일부를 갚았더라도 갱신거절 사유는 남습니다.
뺄 수 있습니다. 보증금은 차임을 포함한 임차인의 채무를 담보하므로 임대차가 끝나 목적물을 돌려받을 때 밀린 차임이 보증금에서 공제됩니다. 다만 임대차 중에는 임차인이 보증금으로 차임을 대신 내겠다고 주장할 수 없으므로, 임대인은 연체 차임을 계속 청구하면서 3기에 이르면 해지할 수 있습니다.

상가 임대차계약서·차임 입금 통장 내역·독촉 문자와 내용증명을 준비해 주시면, 상가건물 임대차보호법 적용 여부·3기 연체 도달 시점·해지 통지의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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