상가 임대차

새 세입자가 안 구해졌다며 건물주가 가게 보증금을 안 돌려주면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

새 임차인이 없다는 이유로 임대인이 보증금 반환을 거부할 수는 없고, 가게를 옮겨야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 이사할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조가 임차권등기명령을, 민법 제536조가 보증금 반환과 가게 인도의 동시이행을 정합니다. 지금은 계약 종료 통지 날짜와 환산보증금부터 확인해 두십시오.

「새 임차인이 들어와야 보증금을 준다」는 말에 따라 직접 새 세입자를 구하러 다닐 의무는 없습니다. 임대차가 끝나면 임대인은 신규 임차인과 상관없이 보증금을 돌려줘야 합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 8월 보증금 3,000만원, 월세 200만원에 2년 계약으로 상가를 빌려 커피전문점을 운영했습니다. 2026년 2월 갱신하지 않겠다고 문자로 알렸고 8월에 계약이 끝났지만, 건물주는 다음 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다며 반환을 미뤘습니다. O씨는 새 매장 계약 때문에 9월 안에 가게를 비워야 해서, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 된 것을 확인한 뒤 짐을 옮기기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 임차인이 없다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있나요?

아니요, 거부할 수 없습니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 가게를 비워 돌려줘야 하며, 두 의무는 동시에 이행하는 관계입니다. 신규 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 보증금을 받기 전까지는 가게를 계속 점유할 수 있지만, 그 기간에도 사용·수익을 계속한다면 차임 상당액은 부담하게 됩니다.

보증금을 못 받고 가게를 옮겨야 하면 어떻게 하나요?

임차권등기명령을 신청합니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 상가 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 가진 권리를 그대로 유지합니다. 등기 뒤에는 가게를 비우고 사업자등록을 옮겨도 그 권리를 잃지 않습니다.

신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 등기가 끝나기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있으므로 등기사항증명서에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 옮겨야 합니다.

환산보증금이 기준을 넘는 가게도 임차권등기명령을 쓸 수 있나요?

쓸 수 없습니다. 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원 등)을 넘는 임대차에는 임차권등기명령 규정이 적용되지 않습니다. 이때는 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구하거나, 보증금 반환 소송과 가압류로 대응해야 합니다.

소송 전에 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

있습니다. 대한법률구조공단 지부 등에 설치된 상가건물임대차분쟁조정위원회는 보증금이나 상가건물의 반환에 관한 분쟁을 심의·조정합니다. 조정은 소송보다 빠르고 비용 부담이 적지만, 임대인이 응하지 않으면 결국 소송으로 가야 합니다.

상가 보증금 반환 대응 순서

• 종료 사실 확정 - 갱신거절 통지를 보낸 날짜와 계약 만료일을 문자·내용증명으로 정리합니다.
• 반환 요구 - 보증금 반환일과 계좌를 적어 내용증명으로 요구합니다. 가게를 비울 준비가 됐다는 점도 함께 밝힙니다.
• 임차권등기명령 - 가게를 옮겨야 하면 관할 법원에 신청하고 등기 기재를 확인한 뒤 이사합니다.
• 분쟁조정 - 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 합의를 시도합니다.
• 소송·집행 - 조정이 안 되면 보증금 반환 소송을 내고, 임대인 재산에 가압류를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 밀린 월세나 원상회복 비용을 보증금에서 공제하겠다는 다툼이 함께 있거나 건물이 경매로 넘어갈 상황이라면 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 보증금 반환 소송과 임차권등기명령, 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 받을 때까지 가게에 계속 있어도 되나요?
  있을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고, 민법 제536조 제1항에 따라 임차인은 보증금 반환과 동시에 가게를 비우겠다고 주장할 수 있습니다. 다만 그 기간에도 영업을 계속하면 차임 상당액은 부담합니다.
• 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제1항은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 상가 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있게 합니다. 계약기간 중이거나 갱신 여부가 정해지지 않았다면 먼저 종료 사실을 확정해야 합니다.
• 임차권등기가 된 가게에 새 임차인이 들어오면요?
  새로 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항은 임차권등기를 마친 건물(일부 임차면 그 부분)을 그 이후에 임차한 임차인에게 제14조의 소액보증금 우선변제권을 인정하지 않습니다. 그래서 임대인이 임차권등기를 풀어 달라고 요구하는 경우가 많습니다.
• 임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
  먼저 임차인이 내고 임대인에게 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정합니다. 보증금 반환 소송을 낼 때 이 비용도 함께 청구하면 됩니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 어떻게 보증금을 지키나요?
  임대차등기 협력 청구나 소송·가압류로 대응합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 초과 임대차에 적용되는 조문을 열거하는데 제6조 임차권등기명령은 빠져 있습니다. 대신 민법 제621조에 따라 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다.
• 주택 전세 보증금도 같은 방법을 쓰나요?
  같은 제도가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 주택 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 합니다. 주택은 환산보증금 기준이 없고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하는 효과는 상가와 같습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성