상가 임대차

상가 만료 2개월 전 건물주 형편이 나빠 보이면 보증금을 지키고 먼저 나갈 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 다음 가게를 비워도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 상가건물 임대차보호법 제6조가 정한 제도이고, 만료 전에는 신청할 수 없습니다. 지금은 만료일과 확정일자를 받았는지부터 확인하십시오.

신청할 때 임대인의 동의나 협조는 필요 없습니다. 법원이 결정하면 등기까지 법원이 촉탁합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 12월 상가 1층을 보증금 1억 원, 월세 250만 원, 기간 2년으로 빌려 영업하고 있습니다. 만료를 2개월 앞둔 2026년 10월, 건물에 가압류가 들어오는 등 임대인 형편이 나빠 보였습니다. A씨는 다른 곳으로 가게를 옮겨 월세 부담이라도 줄이고 싶지만, 보증금을 받지 못한 채 나가면 권리를 잃을까 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차권등기명령은 언제, 어디에 신청하나요?

상가 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다. 만료 전이거나 보증금을 이미 받았다면 신청 요건이 없습니다.

신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적인 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명 자료를 붙입니다. 건물 일부를 빌렸다면 그 부분의 도면을 첨부하고, 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 적습니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다.

만료 무렵 임대인이 아무 말이 없으면 계약이 1년 더 갱신된 것으로 보는 규정이 있으므로, 만료 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 알려 두는 편이 안전합니다. 갱신된 것으로 보게 되더라도 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

등기를 마치고 이사하면 우선변제권은 어떻게 되나요?

임차권등기를 마치면 가게를 비우고 사업자등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 등기 전에 대항력이나 우선변제권이 없었다면 등기를 마친 때부터 새로 취득합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제6조 제5항의 내용입니다.

순서가 중요합니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인하기 전에 가게를 비우거나 사업자등록을 폐업·이전하면 대항요건을 잃어 그 사이 설정된 저당권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

임차권등기가 된 가게 부분을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 이 때문에 등기가 남아 있으면 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지고, 보증금 반환 협상에서 임차인 쪽에 힘이 실립니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 상가도 임차권등기명령을 쓸 수 있나요?

아니요, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에는 임차권등기명령 규정이 적용되지 않습니다. 법은 대항력·갱신요구권 등 일부 조항만 기준 초과 임대차에 적용하고, 제6조는 그 목록에 없습니다.

환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 값이고, 서울특별시 기준은 9억원입니다. 기준을 넘는 경우에는 임대인에게 민법상 임대차등기에 협력하라고 청구하거나, 보증금반환청구 소송과 가압류를 함께 검토합니다.

상가 임차권등기명령 대응 순서

• 만료일·요건 확인 - 계약 만료일과 사업자등록·확정일자 날짜를 확인합니다. 우선변제권의 순위가 이 날짜로 정해집니다.
• 반환 요청 통지 - 갱신하지 않겠다는 뜻과 보증금 반환 요청을 내용증명으로 보냅니다. 묵시적 갱신 다툼을 막습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 만료 후 보증금을 못 받았다면 관할 법원에 신청합니다. 건물 일부 임차라면 도면을 붙입니다.
• 등기 기입 확인 - 등기사항전부증명서에 임차권등기가 올라왔는지 봅니다. 확인 전에는 가게를 비우지 않습니다.
• 반환 소송·집행 - 등기 후에도 반환이 없으면 보증금반환청구 소송을 내고 판결로 경매를 신청합니다. 임차권등기 비용도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 기준 근처이거나 선순위 근저당·세금 체납이 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 만료 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
  신청할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있다고 정합니다. 만료 전이라면 갱신하지 않겠다는 뜻과 반환 요청을 먼저 통지하고, 만료일이 지난 뒤 관할 법원에 신청합니다. 합의해지로 계약이 끝났다면 그날 이후 신청할 수 있습니다.
• 신청하고 결정이 나면 바로 이사해도 되나요?
  결정만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항은 임차권등기를 마친 때부터 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 기입 전에 사업자등록을 폐업하면 그 사이 권리를 잃을 수 있습니다.
• 확정일자가 없어도 임차권등기명령이 도움이 되나요?
  도움이 됩니다. 등기 전에 우선변제권이 없었다면 임차권등기를 마친 때부터 대항력과 우선변제권을 새로 취득합니다. 다만 순위는 등기일 기준이 되므로 그 전에 설정된 저당권보다는 뒤에 섭니다. 확정일자를 일찍 받아 두었다면 그 날짜 기준 순위가 유지됩니다.
• 신청이 기각되면 다시 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제4항은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다. 기각 사유가 소명 부족이라면 계약서·보증금 송금 내역·만료 통지 자료를 보완해 항고하거나 새로 신청하는 방법을 검토합니다.
• 임차권등기 비용은 누가 내나요?
  임대인에게 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 인지대·송달료·등록면허세 영수증을 모아 두었다가 보증금반환 소송에서 함께 청구하는 경우가 많습니다.
• 등기된 가게에 새로 들어온 임차인은 어떻게 되나요?
  새 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항은 임차권등기를 마친 건물(건물 일부라면 그 부분)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 임대인이 새 임차인을 구하기 어려워지는 이유입니다.
• 월세가 커서 환산보증금이 기준을 넘으면요?
  임차권등기명령은 쓸 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준 초과 임대차에도 적용되는 조항을 나열하는데 제6조는 포함되어 있지 않습니다. 이때는 민법 제621조에 따라 임대인에게 임대차등기 협력을 청구하거나, 보증금반환 소송과 가압류를 함께 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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