상가 임대차

상가 보증금을 못 받았을 때 쓰는 임차권등기명령은 어떤 제도인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원 명령으로 임차권을 등기해, 가게를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 지키게 하는 제도입니다. 상가건물 임대차보호법 제6조는 임대차 종료 후 보증금 미반환을 신청 요건으로, 등기를 마친 때를 효력 발생 시점으로 정합니다. 지금은 계약 종료일과 보증금 반환을 요구한 기록부터 정리하십시오.

임차권등기명령을 받으려고 건물주의 동의를 얻거나 먼저 소송을 낼 필요는 없습니다. 임차인 혼자 법원에 신청하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 1월 상가를 보증금 6,000만원, 월세 220만원에 빌려 꽃집을 운영했습니다. 2026년 1월 계약이 끝났지만 건물주는 자금 사정이 어렵다며 보증금을 돌려주지 않았습니다. J씨는 새 가게 계약을 앞두고 있는데, 옛 가게를 비우면 보증금을 못 받게 될까 걱정하며 어떤 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차권등기명령은 왜 필요한가요?

상가 임차인의 대항력과 우선변제권은 가게 점유와 사업자등록을 유지해야 이어지기 때문입니다. 보증금을 못 받은 채 이사하거나 사업자등록을 옮기면 요건이 사라져, 건물이 경매로 넘어갈 때 보증금을 먼저 받기 어려워집니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지됩니다. 등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 권리가 없어지지 않으므로 자유롭게 가게를 옮길 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 구조입니다.

임차권등기명령은 언제, 어디에 신청하나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청합니다. 기간 만료뿐 아니라 해지로 계약이 끝난 경우도 포함되며, 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 냅니다.

계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 신청 전까지는 가게를 계속 점유해도 불법 점유가 되지 않고, 대항요건도 유지됩니다.

임차권등기명령 비용은 누가 내나요?

신청할 때는 임차인이 먼저 내고, 나중에 건물주에게 청구할 수 있습니다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙이고 송달료와 등기 관련 비용이 따로 듭니다.

신청과 등기에 든 비용은 법률에 따라 임대인에게 청구할 수 있으므로, 영수증을 모아 보증금반환 청구와 함께 요구합니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 임차권등기명령을 쓸 수 없나요?

쓸 수 없다고 보아야 합니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에 적용되는 규정 목록에 제6조 임차권등기명령은 들어 있지 않습니다. 이 경우에는 민법상 임대차 등기 협력을 건물주에게 청구하거나 보증금반환소송과 가압류로 대응해야 합니다.

상가 임차권등기명령 대응 순서

• 종료 사실 정리 - 계약 만료일이나 해지 효력일을 확인합니다. 종료 전에는 신청할 수 없습니다.
• 반환 요구 기록 - 보증금 반환을 요구한 문자와 내용증명을 모읍니다. 미반환 사실을 소명하는 자료가 됩니다.
• 첨부서류 준비 - 계약서, 등기사항증명서, 사업자등록 신청일과 입점일 소명자료를 준비합니다. 확정일자 받은 계약서도 붙입니다.
• 관할 법원 신청 - 상가 소재지 관할 법원에 신청합니다. 결정 뒤 법원이 등기를 촉탁합니다.
• 등기 확인 후 이사 - 등기사항증명서에 임차권등기가 기입됐는지 본 뒤 가게를 옮깁니다. 그 전에 나가면 순위가 끊길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역 기준을 넘거나 건물에 경매가 이미 시작된 경우에는 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 임차권등기명령은 누가 신청하나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자 신청합니다. 건물주의 동의가 필요 없고, 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청서를 내면 됩니다. 보증금반환채권을 양수한 금융기관도 대위해 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기가 되면 무엇이 달라지나요?
  등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지됩니다. 등기 뒤에는 가게를 비우거나 사업자등록을 옮겨도 권리가 없어지지 않으므로 다른 곳에서 영업을 시작할 수 있습니다.
• 계약 기간 중에도 신청할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청하는 제도입니다. 기간 만료 전이라면 갱신거절 통지나 합의 해지 등으로 계약이 끝나는 날을 먼저 확정해야 합니다.
• 계약이 끝난 뒤 계속 가게에 있어도 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 점유를 이어 가도 불법 점유가 아닙니다. 다만 실제로 영업하며 사용했다면 그 기간의 차임 상당액은 정산 대상이 될 수 있습니다.
• 신청 비용은 얼마이고 돌려받을 수 있나요?
  신청서에는 2,000원의 인지를 붙이고 송달료와 등기 관련 비용이 더 듭니다. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로 영수증을 보관했다가 보증금과 함께 요구합니다.
• 보증금이 커서 기준을 넘으면 어떻게 하나요?
  환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에는 임차권등기명령 규정이 적용되지 않는다고 보아야 합니다. 이때는 민법에 따라 건물주에게 임대차 등기 절차에 협력하라고 청구하거나 보증금반환소송과 가압류를 함께 검토합니다.
• 신청할 때 무엇을 소명해야 하나요?
  신청 취지와 이유, 임대차 목적 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명해야 합니다. 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 적어야 기존 순위가 등기에 반영됩니다. 확정일자 받은 계약서도 함께 붙입니다.

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