상가 임대차

가게를 통째로 전대하고 영업을 접었는데 제 보증금 우선변제권은 어떻게 지키나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

가게를 직접 쓰는 전차인이 그 점포 주소로 자기 명의 사업자등록을 해야 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대로 사실상 폐업한 임차인의 사업자등록은 적법한 공시방법이 아니라고 보았습니다. 지금은 전차인이 사업자등록을 마쳤는지, 그 날짜가 내 영업 중단일과 이어지는지부터 확인하십시오.

내 명의 사업자등록을 억지로 살려 두는 것만으로는 부족합니다. 영업을 하지 않는 사람의 사업자등록은 임대차를 알리는 공시방법으로 인정되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 4월 상가 1층을 보증금 8,000만원, 월세 250만원에 빌려 확정일자와 사업자등록을 마치고 분식집을 운영했습니다. 2025년 10월 건강 문제로 영업을 접으면서 건물주의 동의를 받아 지인 B씨에게 가게 전체를 전대했는데, B씨는 아직 사업자등록을 하지 않고 영업 중입니다. A씨는 건물에 근저당이 있어 경매가 걱정된다며 보증금을 지킬 방법을 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전대하고 나오면 왜 우선변제권이 흔들리나요?

사업자등록은 대항력과 우선변제권을 얻는 요건이면서 배당요구 종기까지 계속 유지돼야 하는 존속요건이기 때문입니다. 전대로 영업을 그만둔 임차인의 사업자등록은 그 점포에서 사업하는 사람이 있다는 사실을 제대로 알리지 못하므로 적법한 공시방법으로 보지 않습니다.

전차인이 사업자등록을 하면 임차인 권리가 유지되나요?

네, 건물을 직접 점유하며 영업하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하면 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 대법원 2005다64002 판결은 이 경우에 한해 임차인이 권리를 유지할 수 있다고 보았고, 반대로 전차인이 등록하지 않은 사건에서는 임차인이 대항력과 우선변제권을 잃었다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에서도 이 판례의 기준은 그대로 적용됩니다.

전차인 등록 말고 다른 방법은 없나요?

건물주의 협력을 얻어 등기부에 임대차등기를 해 두는 방법이 있습니다. 임차인은 반대약정이 없으면 건물주에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있고, 등기를 마치면 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다.

상가 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖춘 상태에서 임대차등기를 하면, 그 뒤 사업자등록 등 대항요건을 잃더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 신청서에는 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자를 적고 증명서면을 붙여야 합니다.

건물주 동의 없이 전대하면 어떤 문제가 생기나요?

동의 없는 전대는 건물주가 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 됩니다. 우선변제권을 지키려고 전차인 명의로 사업자등록을 해도, 전대 자체가 무단이면 계약이 먼저 끝날 수 있습니다.

전대 후 우선변제권 유지 대응 순서

• 전대 동의 확보 - 건물주에게 전대 동의를 받아 문자나 계약서 특약으로 남깁니다. 동의가 없으면 해지·갱신거절 사유가 됩니다.
• 전차인 사업자등록 - 전차인이 그 점포 주소로 사업자등록을 신청하게 하고 사본을 받습니다. 도면이 필요한 일부 임차라면 도면도 첨부합니다.
• 공백 점검 - 내 영업 중단일과 전차인 등록일 사이 공백이 없는지, 그 사이 등기부에 새 근저당이 없는지 확인합니다.
• 임대차등기 검토 - 건물주가 협력하면 민법상 임대차등기를 해 둡니다. 이후 대항요건을 잃어도 권리가 유지됩니다.
• 경매 시 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 전차인 사업자등록이 유지되는지 확인하고 배당요구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인이 다른 업종으로 등록했거나 점포 일부만 전대한 경우에는 사업자등록 내용과 도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제 명의 사업자등록을 폐업하지 않고 두면 안 되나요?
  그것만으로는 권리가 유지되지 않습니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대 등으로 사실상 폐업한 임차인의 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 요구하는 적법한 사업자등록이 아니라고 보았습니다. 폐업신고를 하지 않았더라도 실제 영업을 하지 않으면 결론은 같습니다.
• 전차인이 사업자등록을 늦게 하면 어떻게 되나요?
  공백 기간에 들어온 권리보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하므로, 내 영업 중단 뒤 전차인 등록 전 사이에 설정된 근저당권과의 순위가 문제 됩니다. 전대차 계약일에 바로 등록하는 것이 안전합니다.
• 임대차등기를 하면 사업자등록이 없어도 되나요?
  임대차등기 전에 이미 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 유지됩니다. 상가건물 임대차보호법 제7조 제1항은 민법상 임대차등기에 제6조 제5항을 준용해, 등기 이후 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 합니다. 등기에는 건물주의 협력이 필요합니다.
• 건물주가 임대차등기에 협력하지 않으면요?
  반대약정이 없다면 협력을 청구할 수 있습니다. 민법 제621조 제1항은 부동산임차인이 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차 협력을 청구할 수 있다고 정합니다. 계약서에 등기 금지 특약이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 건물주 동의 없이 전대해도 우선변제권은 지켜지나요?
  전차인 등록이 있어도 계약 자체가 흔들릴 수 있습니다. 민법 제629조는 임대인 동의 없는 전대를 금지하고 위반 시 임대인에게 해지권을 줍니다. 계약이 해지되면 보증금반환 문제로 넘어가므로, 전대 전에 건물주 동의를 받아 두는 것이 먼저입니다.
• 확정일자는 전차인이 다시 받아야 하나요?
  임차인의 확정일자는 그대로 둡니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 임차인의 임대차계약서에 받은 확정일자와 대항요건을 기준으로 하므로, 전차인 명의 사업자등록으로 대항요건을 이어 가면 임차인 계약서의 확정일자가 순위 기준이 됩니다.

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