상가 임대차

토지 임대차가 끝나 건물을 사 달라고 했는데 법원이 감정가보다 낮게 정할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 지상물매수청구로 정해지는 건물 매매대금은 매수청구 당시의 시가이고, 법원이 인정한 감정 시가를 임의로 깎아 정할 수 없습니다. 대법원은 시가 약 5,080만원을 인정하고도 2,000만원으로 감액한 원심을 파기했고, 매수청구권 포기 특약은 무효라는 판단은 유지했습니다. 지금은 매수청구 통지의 도달일과 건물 시가 감정 자료를 확보하십시오.

계약서에 매수청구권을 포기한다고 적었더라도 그것만으로 권리를 잃는 것은 아닙니다. 임차인에게 불리한 포기 특약은 원칙적으로 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2020년 땅 주인들에게서 토지와 그 위 주택을 5년 동안 보증금 1,000만원, 차임 연 1,000만원에 빌리면서 계약이 끝나면 지상물매수청구권을 포기한다는 특약에 서명했습니다. H씨는 빌린 땅에 건물을 새로 지어 식당을 운영했고, 2025년 기간 만료 무렵 땅 주인이 갱신을 거절하자 그 건물을 사 달라고 매수청구를 했습니다. 소송에서 감정인은 건물 시가를 약 5,080만원으로 평가했는데, 법원은 여러 사정을 들어 매매대금을 2,000만원으로 깎았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법원이 감정 시가보다 낮게 매매대금을 정할 수 있나요?

정할 수 없습니다. 지상물매수청구권은 형성권이어서 행사하는 순간 매수청구 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생깁니다. 당사자가 대금에 합의하지 못했다면 법원은 인정한 시가를 그대로 대금으로 정해야 하고, 임의로 늘리거나 줄일 수 없습니다.

여기서 시가는 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치와 주변 토지의 사정까지 종합해, 매수청구 당시 건물이 있는 그대로의 상태에서 평가한 금액입니다. 이 사건 원심은 감정 시가 약 5,080만원을 인정하고도 감액할 상당한 이유가 있다며 2,000만원으로 정했는데, 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020 판결은 이 부분을 파기하고 제주지방법원으로 돌려보냈습니다. 최종 대금은 환송 뒤 심리에서 정해집니다.

매수청구권을 행사하면 땅 주인이 거절할 수 있나요?

거절할 수 없습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 끝났는데 건물이 남아 있으면 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다.

매수청구로 매매가 성립하고 땅 주인은 그 매수를 거절하지 못한다는 것이 대법원 전원합의체 판례입니다. 기간을 정하지 않은 임대차가 해지통고로 끝난 경우에도 같습니다.

매수청구권 포기 특약은 유효한가요?

원칙적으로 무효입니다. 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 규정은 강행규정이어서, 이를 어기는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 사건에서도 포기 특약은 무효로 판단됐고, 대법원은 이를 다투는 땅 주인들의 상고를 기각했습니다.

땅 주인들은 특약이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 차임을 아주 낮게 정하는 등 포기의 대가가 분명히 있었는지가 그런 사정의 예입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」 제643조·제652조는 판결 당시와 같습니다.

오수관이나 전기설비도 사 달라고 할 수 있나요?

이 사건에서는 인정되지 않았습니다. 건물 임차인은 사용 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속시킨 물건의 매수를 청구할 수 있지만, 그 물건은 임차목적물의 사용에 객관적인 편익을 주는 것이어야 합니다. 임차인이 설치한 오수관설비와 주택에 딸린 전기·상수도시설은 이런 부속물로 보기 어렵다는 원심 판단이 유지됐습니다.

반면 건물 자체는 땅에 고정돼 쉽게 분리·철거할 수 없으므로 지상물매수청구 대상이 됐습니다. 철거가 쉬운 컨테이너나 가설물이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

지상물매수청구 대응 순서

• 갱신 청구 - 기간 만료 무렵 먼저 계약 갱신을 청구합니다. 갱신 거절이 매수청구의 전제가 됩니다.
• 매수청구 통지 - 갱신이 거절되면 건물 매수를 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 시가 평가의 기준 시점입니다.
• 시가 감정 신청 - 소송에서 매수청구 당시 건물 시가의 감정을 신청합니다. 위치와 주변 토지 사정도 반영해 달라고 합니다.
• 포기 특약 대응 - 계약서에 포기 특약이 있으면 강행규정 위반으로 무효라고 주장합니다. 차임 등 대가 관계 자료도 함께 봅니다.
• 대금과 명도 정리 - 판결로 대금이 정해지면 대금 지급과 건물 명도를 함께 정리합니다. 근저당 등 건물 등기 상태도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가이거나 임대차 목적이 건물 소유가 아니었다면 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료에 따른 건물 철거·지상물매수청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상물매수청구권은 언제 쓸 수 있나요?
  건물 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났는데 건물이 남아 있을 때 씁니다. 민법 제643조가 지상권에 관한 제283조를 준용해, 임차인은 먼저 갱신을 청구하고 땅 주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다.
• 매수청구를 하면 매매계약이 바로 성립하나요?
  성립합니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결은 지상물매수청구권을 형성권으로 보아 그 행사로 임대인과 임차인 사이에 매매가 성립하고, 임대인은 매수를 거절하지 못한다고 했습니다. 따로 땅 주인의 승낙이 필요하지 않습니다.
• 건물 매매대금은 어떻게 정하나요?
  매수청구 당시 건물의 시가로 정합니다. 건물 자체의 가격 외에 위치와 주변 토지의 사정을 종합해 건물이 있는 그대로의 상태에서 평가합니다. 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다309020 판결은 합의가 없으면 법원이 인정한 시가를 그대로 대금으로 정해야 한다고 했습니다.
• 법원이 사정을 봐서 대금을 깎아 줄 수 있나요?
  깎을 수 없습니다. 이 사건 원심은 감정 시가 약 5,080만원을 인정하고도 감액할 이유가 있다며 2,000만원으로 정했지만, 대법원은 인정된 시가를 임의로 증감해 직권으로 대금을 정할 수 없다며 그 부분을 파기했습니다. 다만 시가 감정 자체를 다투는 것은 가능합니다.
• 계약서의 매수청구권 포기 특약은 효력이 있나요?
  원칙적으로 효력이 없습니다. 민법 제652조는 제643조 등에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 포기 특약이 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있을 때만 예외가 되고, 이 사건에서는 그런 사정이 인정되지 않았습니다.
• 오수관이나 상수도 시설도 사 달라고 할 수 있나요?
  인정되지 않을 수 있습니다. 민법 제646조 제1항의 부속물매수청구는 건물 사용의 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속시킨 물건이 대상이고, 임차목적물의 사용에 객관적인 편익을 주는 것이어야 합니다. 이 사건의 오수관·전기·상수도시설은 부속물로 인정되지 않았습니다.
• 가건물이나 컨테이너도 매수청구 대상인가요?
  쉽게 분리·철거할 수 있으면 대상이 되기 어렵습니다. 이 사건에서는 건물이 땅에 고정돼 쉽게 분리·철거할 수 없다는 이유로 매수청구 대상이 됐습니다. 지상물이 건물로서 독립성을 갖췄는지, 철거 비용과 가치 손실이 큰지를 보고 판단합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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