부속물매수청구는 언제 할 수 있나요?

임대차가 끝날 때 할 수 있습니다. 건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이 있으면 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 임대인에게서 매수한 부속물도 같습니다. 소송 중 준비서면으로 해도 되며 도달한 때 매매계약이 성립합니다.

매수청구를 하면 언제까지 가게에 있어도 되나요?

임대인이 매매대금을 지급하거나 적법하게 이행을 제공할 때까지입니다. 그 전까지는 건물 인도 의무와 대금 지급 의무가 동시이행관계에 있어 점유가 불법점유가 아닙니다. 다만 점유로 얻은 이익은 차임 상당 부당이득으로 돌려주어야 하고, 대금 제공이나 상계가 도달한 뒤에는 바로 인도해야 합니다.

임대인이 상계하면 지난 기간 위약금도 내야 하나요?

아닙니다. 상계의 소급효는 양 채권을 정산하는 기준시기를 상계적상 시점으로 앞당길 뿐이고, 상계 의사표시 전에 이미 있던 동시이행관계를 소급해 없애지 않습니다. 그래서 매수청구 도달일부터 상계 도달일까지는 위약금이 아니라 월 차임 상당 부당이득만 부담합니다.

계약서에 부속물매수청구 포기 조항이 있으면요?

임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 민법 제652조는 제646조 등 부속물매수청구권 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 유익비상환청구권 포기 약정은 이 강행규정 목록에 들어 있지 않아 유효하게 다루어질 수 있으니 두 조항을 구분해야 합니다.

인테리어 천장 공사도 매수청구 대상인가요?

건물에 부합해 그 구성 부분이 된 공사는 대상이 아닙니다. 이 판결에서도 조명시설과 소방설비는 부속물로 다투어졌지만 천장시설과 구조물은 건물에 부합해 부속물로 보지 않았고, 유익비상환청구권 포기 약정의 대상에 들어간다고 보았습니다. 떼어 내도 독립된 물건으로 쓸 수 있는지가 구별 기준입니다.

공공기관 소유 건물도 권리금 보호를 받나요?

받지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제2호는 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산이나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산이면 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 이 판결도 공단이 관리하는 공유재산 건물에 이를 적용했습니다.

차임 1.3배 위약금을 깎을 수 있나요?

부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 다만 이 판결은 차임의 1.3배 조항을 유효한 손해배상액 예정으로 보았으므로 감액을 구하려면 실제 손해와의 차이 등 구체적 사정을 내세워야 합니다.

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상가 임대차

부속물매수청구를 하고 가게를 비우지 않으면 월세 1.3배 위약금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 부속물매수청구가 도달한 뒤 임대인이 매매대금을 주거나 이행을 제공할 때까지는 계속 영업해도 불법점유가 아니어서 월세 1.3배 위약금 대신 차임 상당 부당이득만 냅니다. 대법원은 임대인이 나중에 매매대금을 손해배상금과 상계해도 그 전 기간이 거꾸로 불법점유가 되지는 않는다고 판단했습니다. 지금은 부속물매수청구 서면이 임대인에게 도달한 날짜부터 확인하십시오.

그 자리에서

부속물매수청구는 서면으로 하고, 그 서면이 임대인에게 도달한 날을 기록해 두십시오. 매수청구가 도달한 날부터 임대인이 대금을 주거나 이행을 제공할 때까지는 건물을 계속 쓰더라도 불법점유가 아니어서, 위약금으로 정한 차임의 몇 배를 물리는 근거가 사라집니다.

임대인이 매매대금을 나중에 손해배상금과 상계했다고 해서 그 전 기간의 점유가 거꾸로 불법점유로 바뀌지는 않으므로, 상계 통보를 받았다고 지난 기간의 위약금까지 다 물어야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C사는 2018년부터 구청 산하 공단이 관리하는 공유 건물의 한 층을 빌려 대형 매장을 운영해 왔고, 2024년 갱신계약의 월 차임은 6,000만 원이었습니다. 계약서에는 기간이 끝났는데도 건물을 비우지 않으면 월 차임의 1.3배를 내야 한다는 조항이 있었습니다. 공단이 2025년 4월 갱신을 거절하자 C사는 영업을 계속하면서 소송 중 준비서면으로 공단의 동의를 받아 설치한 조명시설과 소방설비를 사 가라고 부속물매수청구를 했습니다. 공단은 한 달쯤 뒤 그 매매대금을 C사의 불법점유 손해배상금과 상계한다는 준비서면을 냈고, 매수청구일부터의 기간까지 모두 차임 1.3배를 물어야 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부속물매수청구를 하면 가게를 비우지 않아도 불법점유가 아닌가요?

네, 임대인이 매매대금을 주거나 적법하게 이행을 제공할 때까지는 불법점유가 아닙니다. 계약이 끝나 임차인이 건물을 돌려줄 의무와, 부속물매수청구로 생긴 임대인의 매매대금 지급 의무는 서로 동시에 이행할 관계에 있습니다. 임차인은 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 의무의 이행을 거절할 수 있습니다.

그래서 임차인이 적법하게 부속물매수청구를 한 뒤 건물을 계속 점유하더라도 손해배상 의무를 지지 않습니다. 이 기준은 보증금 반환과 건물 인도의 관계를 다룬 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결에서 이미 확인된 것이고, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결은 부속물 매매대금에도 같은 원리를 적용했습니다. 다만 점유로 얻은 사용이익, 곧 차임 상당액은 부당이득으로 돌려주어야 합니다.

임대인이 매매대금을 상계하면 지난 기간도 불법점유가 되나요?

아닙니다. 상계하면 두 채무는 상계할 수 있었던 때로 거슬러 올라가 대등액만큼 소멸한 것으로 보지만, 이 소급효는 원금과 이자·지연손해금을 정산하는 기준시점을 앞당기는 것일 뿐입니다. 상계 의사표시 전에 이미 있었던 동시이행관계까지 없던 일로 만들지는 않습니다.

기간별로 내야 하는 금액

계약 종료 후
인도 지연 시 약정 위약금
매수청구 도달
동시이행항변권 발생, 차임 상당액
상계·대금 제공 도달
항변권 소멸
그 이후 점유
약정 위약금 다시 적용

이 사건에서 원심은 상계의 소급효로 점유 권원이 거슬러 올라가 사라졌다고 보고 매수청구 도달일부터 상계 도달일까지 월 차임의 1.3배를 손해배상 예정액으로 물렸습니다. 대법원은 이를 잘못이라고 보고 그 기간은 월 차임 상당 부당이득만 인정하는 것으로 직접 판결했습니다. 반대로 상계 도달 뒤에는 동시이행항변권이 없어지므로, 계속 버티면 그때부터는 약정한 위약금이 다시 적용됩니다.

월 차임 1.3배 위약금 조항은 유효한가요?

유효한 것이 원칙이고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 이 판결도 계약 종료 뒤 인도하지 않으면 차임의 1.3배를 낸다는 조항을 손해배상액의 예정으로 보고, 다른 임차인에게 받기로 한 차임을 기준으로 손해를 다시 계산하자는 임대인 주장을 받아들이지 않았습니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

손해액에 부가가치세 상당액을 빼야 한다는 임차인 주장도 받아들여지지 않았습니다. 계약이 끝나 임대인이 더 이상 임대용역을 공급하는 것이 아니어서 부가가치세 납부의무가 없다는 이유입니다.

천장 공사도 부속물로 사 가라고 할 수 있나요?

건물에 붙어 그 구성 부분이 된 시설은 부속물이 아니어서 매수청구 대상이 아닙니다. 부속물은 임대인의 동의를 얻어 건물 사용의 편익을 위해 붙인 것으로서 독립성을 유지하는 물건이어야 하고, 이 사건에서도 조명시설·소방설비는 부속물로 다투어졌지만 천장시설과 구조물은 건물에 부합해 부속물로 보지 않았습니다. 부합한 시설은 유익비상환 문제로 가는데, 계약서에 유익비상환청구권 포기 약정이 있으면 그 대상에 포함됩니다.

시설별 정산 방식

시설	성격	정산 방법
조명시설·소방설비	부속물	매수청구
천장시설·구조물	부합물	유익비상환(포기 약정 시 제외)

출처 - 민법 제626조 제2항, 제646조 제1항, 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결

부속물매수청구권 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 계약서에 「부속물매수청구를 하지 않는다」고 적혀 있어도 그대로 따를 필요는 없습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 같습니다. 한편 임대 건물이 공유재산이면 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 회수기회 보호 규정은 적용되지 않는다는 점도 이 판결에서 확인됐습니다.

부속물매수청구 대응 순서

부속물 목록 정리 - 임대인 동의를 받아 설치한 설비와, 건물에 붙어 떼어 낼 수 없는 공사를 나눕니다. 앞의 것만 매수청구 대상입니다.
동의 자료 확보 - 설치 승인 공문, 공사 협의 이메일, 준공 확인서를 모읍니다. 임대인 동의가 없으면 매수청구가 인정되지 않습니다.
매수청구 도달 - 내용증명이나 준비서면으로 매수청구를 하고 도달일을 기록합니다. 이날부터 점유가 적법해집니다.
위약금 기간 구분 - 계약 종료일, 매수청구 도달일, 상계나 대금 제공 도달일을 기준으로 위약금 기간과 부당이득 기간을 나눕니다. 금액 차이가 이 구분에서 생깁니다.
인도 시점 결정 - 임대인이 대금을 제공하거나 상계하면 동시이행항변권이 사라지므로 그 뒤에는 바로 인도 일정을 잡습니다. 계속 점유하면 약정 위약금이 다시 붙습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부속물인지 부합물인지 다툼이 있거나 계약서에 원상회복·포기 특약이 여러 개 있으면 시설 도면과 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 종료에 따른 명도·부속물 매수 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

계약이 끝난 뒤 가게를 비우지 않으면 무조건 위약금을 문다고 아는 분이 많습니다. 실제로는 임차인에게 동시이행항변권이 있는 동안에는 점유가 적법하고, 부속물매수청구는 그런 항변권을 새로 만들어 주는 수단입니다. 반대로 임대인 쪽에서는 대금을 제공하거나 상계해 그 항변권을 빨리 없애는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

결론은 날짜로 정해집니다. 계약 종료일, 매수청구 서면 도달일, 상계나 대금 제공 서면 도달일이 각각 위약금 기간과 부당이득 기간을 나눕니다. 소송 중 준비서면으로 의사표시를 했다면 송달일이 기준이 되므로 송달증명을 챙겨 두어야 합니다.

이 날짜 구분은 판결 금액에 그대로 반영됩니다. 이 사건에서도 대법원은 매수청구 도달일부터 상계 도달일까지 한 달 남짓한 기간만 따로 떼어 차임 상당액으로 바꿨습니다. 월 차임이 큰 상가일수록 몇 주의 차이가 수천만 원이 되므로, 매수청구와 상계의 시점은 소송 전략의 중심에 둡니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차가 끝날 때 할 수 있습니다. 건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 붙인 물건이 있으면 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 임대인에게서 매수한 부속물도 같습니다. 소송 중 준비서면으로 해도 되며 도달한 때 매매계약이 성립합니다.
임대인이 매매대금을 지급하거나 적법하게 이행을 제공할 때까지입니다. 그 전까지는 건물 인도 의무와 대금 지급 의무가 동시이행관계에 있어 점유가 불법점유가 아닙니다. 다만 점유로 얻은 이익은 차임 상당 부당이득으로 돌려주어야 하고, 대금 제공이나 상계가 도달한 뒤에는 바로 인도해야 합니다.
임차인에게 불리한 범위에서 효력이 없습니다. 민법 제652조는 제646조 등 부속물매수청구권 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 유익비상환청구권 포기 약정은 이 강행규정 목록에 들어 있지 않아 유효하게 다루어질 수 있으니 두 조항을 구분해야 합니다.
건물에 부합해 그 구성 부분이 된 공사는 대상이 아닙니다. 이 판결에서도 조명시설과 소방설비는 부속물로 다투어졌지만 천장시설과 구조물은 건물에 부합해 부속물로 보지 않았고, 유익비상환청구권 포기 약정의 대상에 들어간다고 보았습니다. 떼어 내도 독립된 물건으로 쓸 수 있는지가 구별 기준입니다.
부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 다만 이 판결은 차임의 1.3배 조항을 유효한 손해배상액 예정으로 보았으므로 감액을 구하려면 실제 손해와의 차이 등 구체적 사정을 내세워야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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