상가 임대차

원상복구 특약을 했는데 임대인에게 인테리어 공사비를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 반환 전에 임차인 부담으로 원상복구하기로 약정했다면 인테리어 공사비 같은 유익비는 청구하기 어렵습니다. 민법 제626조 제2항의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니어서 특약으로 포기할 수 있고, 대법원은 이런 원상복구 특약을 유익비 포기 특약으로 봅니다. 지금은 계약서의 원상복구 문구와 떼어낼 수 있는 설비가 있는지부터 확인해 두십시오.

원상복구를 하지 못했다고 해서 보증금 전액을 포기할 필요는 없습니다. 원상복구 비용만큼 공제되고 나머지는 돌려받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 상가 건물 1층을 보증금 5,000만원, 월 차임 250만원에 임차하면서 「임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나, 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구한다」는 특약에 서명했습니다. 임대인 승인을 받아 칸막이를 새로 세우고 바닥과 전기 설비를 바꾸는 데 3,800만원을 썼습니다. 계약 종료를 앞두고 A씨는 건물 가치가 올랐으니 공사비를 돌려달라고 요구했고, 임대인은 특약을 들어 거절하면서 철거를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원상복구 특약이 있으면 유익비를 청구할 수 없나요?

청구하기 어렵습니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 「임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다」는 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보았습니다. 공사한 부분을 자기 돈으로 되돌려 놓기로 한 사람이 늘어난 가치를 임대인에게 청구하는 것은 약정 취지와 맞지 않기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존한 때에 한하여 임대인이 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하도록 정할 뿐입니다.

임차인에게 불리한 약정인데 무효가 아닌가요?

무효가 아닙니다. 민법 제652조는 임차인에게 불리하면 효력이 없는 조문으로 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조부터 제647조까지를 열거하는데, 비용상환청구권을 정한 제626조는 들어 있지 않습니다. 그래서 유익비상환청구권은 물론 필요비상환청구권(제626조 제1항)도 당사자 합의로 포기하거나 줄일 수 있습니다.

반면 부속물매수청구권은 제652조에 들어 있어 임차인에게 불리한 포기 약정은 효력이 없습니다. 에어컨·간판처럼 건물에서 떼어낼 수 있고 임대인 동의를 얻어 붙인 물건이라면 원상복구 특약과 별개로 매수청구를 검토할 수 있습니다. 바닥·벽체처럼 건물의 구성 부분이 된 공사는 부속물로 보기 어렵습니다. 토지임대차의 지상물매수청구권(제643조)도 같은 강행규정에 들어 있습니다.

원상복구를 하지 않고 나가면 보증금은 어떻게 되나요?

임대인은 원상복구에 드는 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임차인은 임차물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로 철거비·폐기물 처리비 상당액을 뺀 나머지를 돌려받게 됩니다. 공제액이 부풀려지지 않도록 견적서와 실제 지출 내역을 요구하는 편이 좋습니다.

특약이 없어 유익비를 청구할 수 있는 경우에도 기한이 있습니다. 임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6월 내에 해야 합니다.

유익비 청구 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 계약서에 「임차인 부담으로 원상복구」 문구가 있는지, 대상 공사가 특정돼 있는지 봅니다. 문구가 있으면 유익비 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
• 부속물 구분 - 떼어낼 수 있는 설비와 건물에 붙어 버린 공사를 나눕니다. 임대인 동의를 얻어 붙인 독립 물건이면 부속물매수청구를 검토합니다.
• 공사 전후 기록 확보 - 인수 당시 사진, 공사 견적서, 준공 사진을 모읍니다. 원상의 기준과 공제액 다툼에 쓰입니다.
• 원상복구 범위 협의 - 임대인이 시설을 그대로 두기를 원하는지 먼저 묻습니다. 그대로 인수하기로 합의하면 철거비 공제를 피할 수 있습니다.
• 보증금 정산 요구 - 공제 항목과 금액을 서면으로 받아 확인합니다. 근거 없는 공제는 보증금반환청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약이 「원상복구」가 아니라 「시설물 무상 귀속」으로 적혀 있거나 임대인이 먼저 공사를 요청했다면 계약서와 협의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료 시 보증금 반환과 원상복구 비용 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원상복구 특약이 있으면 필요비도 청구하지 못하나요?
  특약 문구에 따라 다릅니다. 필요비상환청구권(민법 제626조 제1항)도 강행규정이 아니어서 특약으로 포기할 수 있지만, 원상복구 특약이 필요비까지 포기한 취지인지는 계약서 문구와 체결 경위로 해석합니다. 누수·보일러 고장처럼 임차물 보존에 드는 수리비는 임대인에게 먼저 수리를 요청한 기록을 남긴 뒤 청구 여부를 따져 보는 편이 좋습니다.
• 임대인이 공사를 승인했으면 원상복구를 안 해도 되나요?
  아닙니다. 승인은 공사를 해도 된다는 허락이고, 특약에 반환 전 원상복구가 적혀 있으면 그 의무는 남습니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결의 특약도 「임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나」라는 문구와 원상복구 의무를 함께 정한 사례였습니다. 승인할 때 원상복구를 면제한다는 합의가 따로 있었다면 그 기록이 필요합니다.
• 특약이 없다면 유익비는 얼마를 돌려받나요?
  임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 한하여, 임차인이 지출한 금액과 그 증가액 중 임대인이 고르는 금액을 받습니다. 민법 제626조 제2항은 선택권을 임대인에게 주고, 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 줄 수도 있습니다. 공사비 전액이 당연히 인정되지는 않고 종료 시점 감정으로 증가액을 따지는 경우가 많습니다.
• 에어컨이나 간판은 매수를 청구할 수 있나요?
  임대인 동의를 얻어 붙였고 건물에서 떼어낼 수 있는 독립 물건이면 청구할 수 있습니다. 민법 제646조 제1항은 건물 사용의 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속한 물건의 매수청구를 인정하고, 제652조에 따라 이를 포기하는 불리한 약정은 효력이 없습니다. 원상복구 특약이 있어도 이 권리는 따로 검토합니다.
• 원상복구 비용을 보증금에서 빼도 되나요?
  뺄 수 있습니다. 임대차에는 민법 제654조로 제615조가 준용되어 임차인은 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 보증금은 이 의무를 포함한 임차인의 채무를 담보합니다. 다만 임대인이 공제하려면 실제 필요한 비용을 증명해야 하므로, 임차인은 견적서와 인수 당시 사진을 근거로 공제액을 다툴 수 있습니다.
• 유익비 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6월 안에 해야 합니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조는 임차인이 지출한 비용의 상환청구를 이 기간 안에 하도록 정합니다. 반환일을 증명할 수 있도록 반환 당일 사진이나 명도 확인서를 남겨 두고, 기간이 임박했다면 내용증명으로 먼저 청구 의사를 밝혀 두는 편이 안전합니다.
• 주택 임대차에도 같은 기준이 적용되나요?
  적용됩니다. 비용상환청구권은 민법 제626조가 주택과 상가를 가리지 않고 정하고, 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 비용상환에 관한 특칙을 두지 않습니다. 따라서 주택에서도 임차인 부담 원상복구 특약이 있으면 유익비 청구가 막힐 수 있고, 특약이 없으면 제626조가 그대로 적용됩니다.

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