상가 임대차

땅을 빌려 지은 무허가 건물도 땅주인에게 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 땅을 빌려 지은 건물이 허가 없이 증축된 무허가 건물이라도 계약 종료 때 경제적 가치가 남아 있으면 땅주인에게 건물매수청구를 할 수 있습니다. 2026년 5월 대법원은 땅주인이 불법 증축을 알고 8년 동안 차임을 받아 왔다면 등기나 이행강제금 부담만으로는 매수청구를 막을 수 없다고 보았습니다. 지금은 계약 목적이 건물 소유였는지와 차임을 빠짐없이 냈는지부터 확인하십시오.

건물이 허가를 받지 않았거나 등기가 없다는 이유만으로 매수청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 종중 소유 임야 일부를 빌려 쓰던 앞사람에게서 창고 건물을 사들이고, 종중에 매년 땅값을 내며 그 자리에서 지냈습니다. 창고는 앞사람 때부터 허가 없이 넓혀 지은 상태였고, 종중도 이를 알면서 2021년부터 연 150만원을 받고 기간을 정하지 않은 채 땅을 빌려 주었습니다. 2025년 종중은 땅값을 연 700만원으로 올리지 않으면 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보냈고, A씨가 응하지 않자 건물을 철거하고 땅을 비우라는 소송을 냈습니다. A씨는 건물을 사 달라고 맞섰지만 종중은 위반건축물이라 이행강제금까지 떠안게 된다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 빌려 지은 건물을 땅주인에게 사 달라고 할 수 있나요?

있습니다. 건물을 소유할 목적으로 땅을 빌린 임차인은 임대차가 끝났을 때 건물이 남아 있으면 땅주인에게 상당한 가격으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」 제643조가 지상권에 관한 제283조를 준용하는 방식으로 이 권리를 정합니다. 이 청구는 형성권이라서 임차인이 의사를 표시하면 땅주인의 승낙 없이 매매계약이 성립한 효과가 생깁니다.

임대차를 성실하게 지켜 온 임차인을 보호하는 제도이므로, 땅값을 2기 이상 밀려 계약이 해지된 경우처럼 임차인의 채무불이행으로 계약이 끝났다면 이 권리를 쓸 수 없습니다. 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결은 채무불이행을 이유로 토지임대차가 해지된 경우 매수청구권이 없다고 보았습니다.

허가 없이 증축한 건물도 매수청구 대상이 되나요?

원칙적으로 됩니다. 계약이 끝날 때 경제적 가치가 남아 있는 건물이라면, 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니어도 매수청구의 대상이 됩니다. 예외는 건물이 토지 임대 목적에 반하여 지어졌고 땅주인이 예상할 수 없을 만큼 비싼 것이라는 등의 특별한 사정이 있을 때뿐입니다.

대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998(본소), 2025다220999(반소) 판결은 여기서 한 걸음 더 나아갔습니다. 땅주인이 건물이 불법 증축된 사실을 알면서 그 건물 소유를 목적으로 땅을 빌려 주고 8년 동안 차임을 받아 왔다면, 소유권이전등기가 어렵다거나 철거비용·이행강제금을 떠안게 된다는 사정만으로는 매수청구를 막을 수 없다고 보았습니다. 이런 위험은 무허가 건물이면 늘 따르는 것이고, 매수청구를 막는 특별한 사정은 이를 주장하는 땅주인이 증명해야 한다는 것입니다. 대법원은 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈으므로, 매매대금이 얼마로 정해질지는 다시 열리는 재판에서 결정됩니다.

다만 건물이 빌린 땅을 벗어나 땅주인의 다른 땅까지 침범해 있다면 사정이 다릅니다. 이번 판결도 그런 사안에 관한 종전 판결은 건물 전체가 빌린 땅 위에 있는 경우와 사실관계가 달라 그대로 적용할 수 없다고 구분했습니다.

등기 없이 앞사람에게서 산 건물도 매수청구할 수 있나요?

있습니다. 종전 임차인에게서 미등기 무허가 건물을 사서 점유하고 있는 임차인은, 등기가 없어 소유권을 취득하지 못했더라도 특별한 사정이 없으면 땅주인에게 매수청구를 할 수 있습니다. 건물을 사서 점유하는 사람은 등기가 없어도 그 건물에 대한 사실상의 처분권을 가지기 때문입니다.

땅주인이 차임을 올리지 않으면 나가라고 하면 계약은 언제 끝나나요?

기간을 정하지 않은 토지 임대차라면 땅주인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 차임 인상을 조건으로 한 해지 통고도 같은 기준으로 효력이 생깁니다. 이렇게 차임 연체 없이 끝난 임대차라면 매수청구권을 행사할 수 있는 지위가 남습니다.

무허가 건물 매수청구 대응 순서

• 계약 내용 확인 - 땅을 빌린 목적이 건물 소유인지, 기간을 정했는지 계약서와 입금 내역으로 확인합니다. 건물 소유 목적이 인정되어야 매수청구권이 생깁니다.
• 차임 납부 기록 정리 - 매년 낸 차임의 입금일과 금액을 모읍니다. 2기 이상 연체로 해지되었다는 주장을 막는 자료가 됩니다.
• 땅주인이 알았던 사정 수집 - 증축 사실을 알고도 계약을 이어 간 정황, 차임을 올려 받은 경위를 정리합니다. 특별한 사정이 없다는 판단의 근거가 됩니다.
• 매수청구 의사표시 - 철거 소송의 답변서나 반소장, 내용증명으로 매수청구 의사를 분명히 밝힙니다. 의사가 도달한 때 매매의 효과가 생깁니다.
• 건물 시가 감정 준비 - 계약 종료 당시 건물의 시가를 감정으로 확인합니다. 영업 수익은 매매대금에 들어가지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 빌린 땅 밖으로 나가 있거나 계약서에 원상복구·철거 특약이 따로 있으면 측량도와 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료에 따른 건물 철거·매수청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물매수청구는 언제 해야 하나요?
  임대차가 끝난 뒤 건물이 남아 있을 때 하면 됩니다. 민법 제643조는 기간 만료를 들지만, 기간을 정하지 않은 임대차가 땅주인의 해지 통고로 끝난 경우에도 매수청구가 인정됩니다. 실무에서는 철거 소송의 답변서나 반소로 매수청구를 하는 경우가 많고, 의사가 땅주인에게 도달한 때 매매의 효과가 생깁니다.
• 땅값을 밀린 적이 있으면 매수청구가 안 되나요?
  차임 연체를 이유로 계약이 해지되었다면 안 됩니다. 건물 소유 목적 토지 임대차에서는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 땅주인이 해지할 수 있고, 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결은 채무불이행으로 해지된 경우 매수청구권이 없다고 보았습니다. 연체가 있었더라도 그 뒤 해지 사유가 차임 인상 거절이라면 따로 따져 볼 수 있습니다.
• 땅주인이 매수청구를 거절하면 어떻게 되나요?
  매수청구권은 형성권이라서 땅주인의 승낙이 필요 없습니다. 임차인이 의사를 밝히면 상당한 가액으로 매매계약이 성립한 효과가 생기고, 땅주인은 대금을 지급하고 건물을 넘겨받을 의무를 집니다. 땅주인이 거절하면 임차인은 반소나 별도 소송으로 매매대금을 청구하고, 철거 청구에는 매수청구 항변으로 맞설 수 있습니다.
• 위반건축물로 이행강제금이 나오면 매수청구가 막히나요?
  그것만으로는 막히지 않습니다. 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220998 판결은 소유권이전등기가 어렵거나 철거비용과 이행강제금을 떠안을 위험은 무허가 증축 건물에 일반적으로 따르는 위험이라고 보았습니다. 땅주인이 그 사정을 알고 8년 넘게 차임을 받아 왔다면 재산권에 대한 지나친 제약으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 매매대금에 가게 영업 수익도 넣을 수 있나요?
  넣을 수 없습니다. 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결은 매수청구에 따라 땅주인이 지급할 건물 시가를 정할 때 임차인이 그 건물에서 영업하며 얻던 수익까지 고려할 것은 아니라고 보았습니다. 매매대금은 계약 종료 당시 건물 자체의 시가를 감정해 정하는 것이 일반적입니다.
• 건물이 땅주인의 옆 땅까지 걸쳐 있으면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대법원 2025다220998 판결은 불법 증축 부분이 빌린 땅을 벗어나 임대인의 다른 땅을 침범한 사안의 종전 판결을, 건물 전체가 빌린 땅 위에 있는 사안과 구분했습니다. 건물이 빌린 땅 밖으로 나가 있다면 측량 결과를 보고 매수청구 대상 범위를 따로 따져야 합니다.
• 기간을 안 정했으면 땅주인이 언제든 나가라고 할 수 있나요?
  해지 통고는 언제든 할 수 있지만 효력은 바로 생기지 않습니다. 민법 제635조 제2항 제1호에 따라 땅주인이 통고한 경우 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 해지됩니다. 그 전까지는 계속 땅을 쓸 수 있고, 해지된 뒤에도 건물이 남아 있으면 매수청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 원상복구 특약을 했는데 임대인에게 인테리어 공사비를 청구할 수 있나요?
• 남의 땅을 빌려 쓸 때 지상권과 임차권 중 무엇이 유리한가요?
• 무허가로 증축한 건물도 토지 임대차가 끝나면 매수청구할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기