상가 임대차

무허가로 증축한 건물도 토지 임대차가 끝나면 매수청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

허가 없이 증축한 건물이라도 임대차가 끝날 때 경제적 가치가 남아 있으면 매수청구 대상이 될 수 있습니다. 땅 주인이 불법 증축을 알고 8년간 차임을 받아 온 사건에서 대법원이 원심을 파기한 이유와 매수청구가 막히는 경우, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 허가 없이 늘린 건물이라도 임대차가 끝날 때 경제적 가치가 남아 있으면 매수청구 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 땅 주인이 불법 증축 사실을 알면서 그 건물을 위해 땅을 빌려주고 8년 동안 차임을 받아 왔다면, 철거 부담이나 이행강제금 위험만으로 매수청구를 막을 수 없다고 보았습니다. 임차인이 먼저 양성화 가능성을 증명해야 하는 것은 아니고, 매수청구를 막을 특별한 사정은 땅 주인이 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2009년 무렵 B종중 땅 위에 있던 창고를 사들이고 종중과 토지 임대차를 맺었습니다. 그 뒤 창고를 넓혀 살림집으로 고쳤고, 종중은 2015년 그 모습을 보고 차임을 연 120만 원으로 올려 받았습니다. 2026. 3. 9. 종중은 차임을 연 700만 원으로 올리지 않으면 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보냈고, 2026. 9. 건물 철거와 토지 인도 소송을 냈습니다. A씨는 무허가 증축 건물이라 매수청구를 할 수 없다는 말이 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 무허가 증축 건물을 어떻게 판단했나요?

임차인은 2002년경 땅 위 축사를 사고 그 부지를 빌렸고, 2007년경 이를 177㎡의 창고와 주택으로 증·개축했습니다. 땅 주인인 종친회는 2014년경 차임을 연 108만 원으로 올려 받으며 건물 소유 목적으로 땅을 빌려주었고, 2021년 차임을 연 600만 원으로 올리자며 해지를 통고했습니다. 원심은 불법 증축과 용도 변경, 시청의 시정 촉구와 이행강제금 부과 예고를 들어 매수청구를 허용하지 않았습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 경제적 가치가 남아 있는 건물은 특별한 사정이 없는 한 “비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다”고 보았습니다. 이어 그 특별한 사정의 증명책임은 땅 주인에게 있다고 밝혔습니다. 미등기 무허가 건물을 앞선 임차인에게서 산 임차인도 매수청구를 할 수 있다는 종전 판례도 함께 인용했습니다. 그래서 177㎡ 건물의 철거·부지 인도 부분과 매매대금 반소 부분을 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 나머지 건물 5개에 대한 철거 부분은 상고이유가 없어 그대로 확정됐습니다.

철거비나 이행강제금 위험이 있으면 매수청구가 막히나요?

그것만으로는 막히지 않습니다. 원심은 땅 주인이 건물을 사들이면 소유권등기를 못 하고 위반 부분 철거 의무와 이행강제금 위험까지 넘겨받는다는 점을 들었습니다. 대법원은 이런 위험이 허가 없이 증·개축한 건물에 일반적으로 따르는 것이라고 보았습니다. 사정을 알면서 8년 넘게 계약을 유지하고 차임을 받아 온 땅 주인에게 지나친 제약이 아니라는 것입니다. 이런 위험만으로 매수청구를 막으면 무허가 건물에도 매수청구를 인정해 온 판례의 취지가 사라진다는 점도 덧붙였습니다.

시청의 행정처분도 땅 주인의 민원으로 시작됐고, 사실조회 결과로는 양성화 가능성이 없다고 단정하기 어렵다고 했습니다. 원심이 인용한 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결은 증축 부분이 빌린 땅을 벗어나 땅 주인의 다른 필지를 침범한 사안이어서 이 사건과 다르다고 했습니다. 건물이 빌린 땅을 넘어 지어졌다면 결론이 달라질 수 있습니다.

매수청구는 언제 할 수 있고, 언제 안 되나요?

건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 끝났을 때 건물이 남아 있어야 합니다. 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅 주인이 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 이 사건처럼 기간 약정 없는 임대차를 땅 주인이 해지 통고로 끝낸 경우에도 매수청구가 문제 됩니다.

반대로 임차인이 차임을 내지 않는 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 매수청구권이 없다는 것이 대법원 판례입니다. 그래서 차임을 성실하게 낸 기록이 결론을 가릅니다. 건물을 빌린 땅 안에 지었는지, 땅 주인이 증축을 알고도 차임을 받아 왔는지도 함께 따집니다. 매수 가격은 매수청구를 한 때의 건물 시가를 기준으로 감정해 정하는 것이 보통입니다. 비슷한 쟁점은 「토지를 빌려 지은 무허가 건물인데 땅이 팔리면 새 주인에게 철거당하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

무허가 증축 건물 매수청구 대응 순서

• 임대차 경위 정리 - 계약서, 차임 송금 내역, 차임 인상 협의 문서를 모아 건물 소유 목적 임대차였는지 확인합니다.
• 땅 주인의 인지 입증 - 증축 뒤에도 계약을 유지하고 차임을 올려 받은 사정을 사진·문자·내용증명으로 정리합니다.
• 매수청구 의사표시 - 해지 통고나 기간 만료 뒤 갱신청구와 매수청구를 내용증명으로 보냅니다.
• 소송 대응 - 철거소송에서 매수청구를 주장하고 매매대금을 반소로 청구하며 시가 감정을 신청합니다.
• 행정 절차 병행 - 시정명령이나 이행강제금 예고에는 의견을 내고 양성화 가능성을 확인해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 주인이 증축을 알고 차임을 받아 왔는지와 건물이 빌린 땅 안에 있는지에 따라 매수청구 인정 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료에 따른 건물 철거·매수청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차임을 몇 달 밀렸다가 해지됐는데 매수청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원은 임차인의 채무불이행을 이유로 토지 임대차가 해지된 경우에는 민법 제643조의 매수청구권이 없다고 봅니다. 다만 연체액과 해지 경위에 따라 해지 자체의 효력을 다툴 여지는 있습니다.
• 건축물대장에 없는 건물을 산 사람도 매수청구할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대상 판결은 앞선 임차인에게서 미등기 무허가 건물을 사서 점유하는 임차인도 특별한 사정이 없으면 매수청구를 할 수 있다는 종전 판례를 인용했습니다.
• 매수청구를 하면 땅 주인이 거절할 수 있나요?
  거절할 수 없습니다. 매수청구권은 형성권이어서 요건을 갖춰 의사를 밝히면 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생깁니다. 다툼은 주로 요건 충족 여부와 가격에서 생깁니다.
• 매수 가격은 어떻게 정해지나요?
  민법은 상당한 가액이라고만 정하고 있어, 소송에서는 매수청구 당시 건물 시가를 감정해 정하는 것이 보통입니다. 위반건축물이라는 사정이 감정가에 반영될 수 있습니다.
• 증축 부분이 이웃 필지로 넘어갔다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대법원은 불법 증축 부분이 빌린 땅을 벗어나 다른 필지를 무단 점유한 사안은 이 사건과 사실관계가 다르다고 보았습니다. 측량으로 경계부터 확인해야 합니다.
• 임대차가 끝났는데 매매대금을 받기 전까지 계속 살아도 되나요?
  대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있지만, 땅을 쓰는 대가는 부당이득으로 돌려줘야 한다고 볼 수 있습니다. 차임 상당액을 계속 정리해 두는 편이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 건물 매수청구 후 대금을 못 받아 땅을 계속 쓰면 땅 사용료를 내야 하나요?
• 건물 철거 소송에서 매수청구를 못 하고 졌는데 지금이라도 집 값을 받을 수 있나요?
• 토지 임대차가 끝나 건물을 사 달라고 했는데 법원이 감정가보다 낮게 정할 수 있나요?
• 토지를 빌려 지은 무허가 건물인데 땅이 팔리면 새 주인에게 철거당하나요?
• 무단양도로 철거될 처지에서 3년 뒤 철거 조건으로 땅을 빌렸다면 매수청구가 되나요?
• 무허가 건물로 시정명령을 받았는데 따르지 않으면 어떤 제재가 이어지나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기