상가 임대차

건물 철거 소송에서 매수청구를 못 하고 졌는데 지금이라도 집 값을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 철거 판결이 확정됐더라도 그 판결에 따라 건물이 실제로 철거되기 전이라면 토지임차인은 지금 매수청구권을 행사해 별도 소송으로 건물 대금을 청구할 수 있습니다. 대법원은 철거 소송에서 매수청구를 하지 않고 패소가 확정된 임차인도 철거 집행 전이면 별소로 건물매매대금을 구할 수 있다고 봅니다. 지금은 토지 소유자가 철거 집행을 신청했는지부터 확인해 두십시오.

철거 소송에서 졌다고 해서 판결을 뒤집으려고 재심부터 알아볼 필요는 없습니다. 건물이 아직 서 있다면 별도의 소송으로 건물 대금을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2016년 토지 소유자의 승낙을 받아 그 토지 위에 주택을 짓고, 토지 사용료로 해마다 150만원을 내 왔습니다. 토지 소유자는 2025년 임대차를 끝내고 토지 인도와 건물 철거를 구하는 소송을 냈고, I씨는 그 소송에서 건물 매수를 청구하지 못한 채 패소해 2026년 6월 판결이 확정됐습니다. 아직 철거 집행은 되지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

철거 소송에서 졌는데 지금 매수청구를 할 수 있나요?

건물이 아직 철거되지 않았다면 할 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결은 토지 임차인이 매수청구권을 행사하지 않은 채 토지 임대인이 낸 토지인도 및 건물철거 소송에서 패소해 판결이 확정됐더라도, 그 확정판결에 따라 건물철거가 집행되지 않은 이상 매수청구권을 행사해 별소로 건물매매대금의 지급을 구할 수 있다고 보았습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결이 밝힌 대로 매수청구권은 형성권이어서, 행사하는 순간 임대인과 임차인 사이에 건물 매매가 성립하고 임대인은 매수를 거절하지 못합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 끝났을 때 건물이 현존하면 지상권자의 갱신청구권·매수청구권 규정을 준용합니다. 원안 이후 조문 내용은 바뀌지 않았습니다.

매년 쌀이나 돈을 낸 것도 임대차로 보나요?

토지를 쓰는 대가를 정기적으로 냈다면 임대차로 봅니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 그 대가로 차임을 지급하기로 약정해 성립하므로, 차임을 쌀로 정했더라도 임대차입니다. 반면 대가 없이 쓰게 한 것이라면 사용대차가 되어 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.

그래서 사용료를 낸 통장 내역이나 영수증, 쌀을 건넨 사실을 뒷받침할 기록이 매수청구의 전제가 됩니다. 임대인의 승낙을 받아 건물을 지었다는 사정도 함께 정리해 둡니다. 승낙 없이 지은 건물이라도 임대 목적이 건물 소유였다면 매수청구 대상이 될 수 있지만, 승낙 사실이 있으면 다툼이 줄어듭니다.

매수청구를 하면 판결대로 철거되지 않나요?

매수청구로 철거 판결 자체가 없어지지는 않습니다. 확정판결은 그대로 남아 있으므로 토지 소유자가 철거 집행을 신청할 수 있고, 건물이 철거되면 매수청구의 대상이 사라집니다. 그래서 매수청구 의사표시를 먼저 하고, 건물매매대금 청구 소송을 내면서 집행을 멈출 방법이 있는지 함께 검토해야 합니다.

매수청구가 인정되면 건물 값은 청구 당시의 시가로 정합니다. 해지 후 토지를 계속 쓴 기간의 사용료 상당액은 부당이득으로 대금과 정산될 수 있습니다.

철거 판결 후 매수청구 대응 순서

• 집행 여부 확인 - 토지 소유자가 철거 집행을 신청했는지 법원과 집행관 사무실에 확인합니다. 철거 전이어야 매수청구가 의미가 있습니다.
• 매수청구 의사표시 - 내용증명으로 건물 매수를 청구합니다. 도달한 날부터 매매관계가 생깁니다.
• 임대차 증거 정리 - 사용료 지급 내역, 건축 승낙 사실을 모읍니다. 사용대차가 아니라 임대차였다는 증거입니다.
• 건물매매대금 청구 소송 - 별소로 대금 지급을 청구하고 시가 감정을 신청합니다.
• 집행 대응 검토 - 철거 집행이 임박했다면 집행 정지를 구할 수 있는 절차가 있는지 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이전 소송에서 매수청구권을 포기한다는 합의나 조정이 있었거나 철거 집행이 이미 시작됐다면 판결문과 집행 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 지상물매수청구 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철거 판결 확정 뒤 매수청구는 기판력에 걸리지 않나요?
  걸리지 않습니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결은 임차인이 매수청구권을 행사하지 않은 채 철거 소송에서 패소가 확정됐더라도, 철거가 집행되지 않은 이상 매수청구권을 행사해 별소로 건물매매대금을 구할 수 있다고 보았습니다. 매수청구권은 전소에서 다툰 철거 청구와 별개의 권리이기 때문입니다.
• 철거가 이미 끝났다면 어떻게 되나요?
  매수청구를 할 수 없습니다. 민법 제643조는 지상시설이 현존할 때 매수청구권 규정을 준용하고, 제283조 제2항도 현존하는 공작물의 매수를 청구하도록 정합니다. 확정판결로 건물이 철거됐다면 매수할 대상이 없으므로, 판결 확정 후에는 집행 전에 매수청구 의사표시를 서둘러야 합니다.
• 토지 사용료를 쌀로 냈는데 임대차인가요?
  임대차로 봅니다. 민법 제618조는 목적물을 사용·수익하게 하고 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하면 임대차가 성립한다고 정하고, 차임이 반드시 돈일 필요는 없습니다. 반면 대가 없이 토지를 쓰게 했다면 사용대차여서 지상물매수청구권이 인정되지 않으므로 사용료를 낸 기록을 모아 두어야 합니다.
• 해지 통고로 끝난 임대차도 매수청구가 되나요?
  됩니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결은 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지 통고로 소멸한 경우에도 임차인의 계약갱신 청구 유무에 관계없이 지상물매수청구권이 인정된다고 보았습니다. 토지 임대인이 통고한 경우 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.
• 매수청구를 하면 철거 집행이 자동으로 멈추나요?
  자동으로 멈추지는 않습니다. 확정된 철거 판결은 그대로 집행력이 있어 토지 소유자가 집행을 신청할 수 있습니다. 매수청구 의사표시와 건물매매대금 청구 소송을 서두르면서, 집행을 정지할 수 있는 절차가 있는지 사건 기록을 보고 따로 검토해야 합니다. 집행 신청 여부는 집행관 사무실에서 확인할 수 있습니다.
• 건물 값에서 빠지는 돈이 있나요?
  임대차가 끝난 뒤 토지를 계속 쓴 기간의 사용료 상당액이 부당이득으로 정산될 수 있습니다. 매수청구로 정해지는 건물 값은 청구 당시 시가이고, 임차인은 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있지만 그동안의 토지 사용 이익은 반환 대상이 됩니다. 결국 대금에서 이 금액을 빼는 방식으로 정리됩니다.

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