상가 임대차

토지 주인이 바뀐 뒤 새 주인이 집을 철거하라는데 누구에게 집을 사 달라고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

지금 철거를 요구하는 새 토지 소유자에게 매수청구를 하면 되고, 이미 토지를 판 예전 임대인에게는 할 수 없습니다. 대법원은 임대차가 끝나 매수청구를 할 수 있었던 임차인은 그 뒤 토지를 취득한 사람에게도 매수청구를 할 수 있고, 임차권 소멸 당시 소유권을 잃은 임대인은 상대방이 아니라고 봅니다. 지금은 토지 등기부의 소유권 이전일과 건물 등기부의 보존등기일부터 확인해 두십시오.

토지 주인이 바뀌었다고 해서 예전 임대인을 상대로 따로 소송을 준비할 필요는 없습니다. 건물을 등기해 둔 임차인이라면 지금 철거를 요구하는 새 소유자에게 매수청구를 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2019년 토지 소유자의 승낙을 받아 기간을 정하지 않고 토지를 임차한 뒤 주택을 지어 보존등기를 마치고 살아 왔습니다. 2025년 10월 토지 소유자는 토지를 팔겠다며 해지 통고서를 보냈고, 2026년 5월 토지 소유권이 다른 사람에게 넘어갔습니다. 새 소유자는 H씨에게 주택 철거와 토지 인도를 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 주인이 바뀌면 누구에게 매수청구를 하나요?

지금 토지를 소유한 새 소유자에게 해야 합니다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결은 임대차가 종료되어 임차인이 종전 임대인에게 매수청구권을 행사할 수 있었다면, 그 뒤 토지를 취득한 사람에게도 매수청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 위 사례에서 임대차는 해지 통고를 받은 날부터 6월이 지난 2026년 4월에 끝났고, 그 뒤 토지를 산 새 소유자가 매수청구의 상대방이 됩니다.

H씨는 주택을 등기해 두었으므로 토지 임대차를 따로 등기하지 않았더라도 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 지위에 있었습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기기 때문입니다.

예전 임대인에게는 매수청구를 할 수 없나요?

할 수 없습니다. 매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권이 소멸할 당시의 토지 소유자인 임대인이고, 임대인이 이미 토지 소유권을 잃었다면 그에게는 매수청구를 할 수 없습니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228 판결도 토지 소유자가 아닌 임대인은 특별한 사정이 없는 한 매수청구의 상대방이 될 수 없다고 보았습니다.

다만 종전 임대인이 매수청구 대상 건물을 두고 토지를 팔았다면, 임대차 관계에서 생긴 손해배상 등 다른 문제는 계약서와 경위를 보고 따로 따질 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 관련 조문은 바뀌지 않았습니다.

건물을 등기하지 않았다면 어떻게 되나요?

새 소유자에게 대항하기 어렵습니다. 토지임대차를 등기하지 않았고 지상건물도 등기하지 않았다면 임차권은 채권에 불과해 새 소유자에게 주장할 수 없고, 매수청구도 새 소유자를 상대로는 인정받기 어렵습니다. 무허가건물이라 보존등기를 할 수 없었다면 임대차 등기에 협력해 달라고 임대인에게 청구하는 방법이 있습니다.

토지 주인 변경 시 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지와 건물 등기부를 떼어 소유권 이전일과 건물 보존등기일을 확인합니다. 대항력과 상대방을 가르는 기준입니다.
• 해지 효력일 계산 - 해지 통고 도달일부터 6월 뒤 날짜를 계산합니다. 임차권이 소멸한 시점입니다.
• 매수청구 의사표시 - 새 소유자에게 내용증명으로 건물 매수를 청구합니다. 철거 소송 답변서에서도 다시 밝힙니다.
• 건물 가치 자료 준비 - 건축 비용, 사진, 건축물대장을 모읍니다. 시가 감정의 기초가 됩니다.
• 대금과 인도 동시이행 주장 - 대금을 받을 때까지 건물 인도와 소유권이전을 미룰 수 있다고 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 임대차 기간 중에 팔렸거나 새 소유자가 경매로 토지를 취득했다면 등기 시점과 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 지상물매수청구 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예전 임대인이 토지를 팔아 버렸는데 손해를 물을 수 있나요?
  매수청구는 예전 임대인에게 할 수 없지만 다른 책임은 따져 볼 수 있습니다. 매수청구의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이고, 소유권을 이미 잃은 임대인에게는 행사할 수 없습니다. 다만 임대차 기간 중 일방적으로 계약을 깨고 토지를 팔았다면 채무불이행으로 인한 손해배상을 검토합니다.
• 건물 등기가 왜 중요한가요?
  새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 근거가 되기 때문입니다. 민법 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 건물이 멸실되거나 후폐하면 그 효력을 잃으므로 건물을 유지하는 것도 필요합니다.
• 토지가 임대차 기간 중에 팔리면요?
  건물을 등기해 둔 임차인이라면 새 소유자에게 남은 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 민법 제622조 제1항에 따라 지상건물 등기로 제3자에 대한 임대차의 효력이 생기므로, 새 소유자는 임대인의 지위를 이어받은 것과 같은 관계가 됩니다. 기간이 끝나면 그 새 소유자를 상대로 갱신청구와 매수청구를 합니다.
• 해지 통고 뒤 몇 달이 지나야 계약이 끝나나요?
  토지 임대인이 해지를 통고했다면 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 민법 제635조 제2항 제1호가 정한 기간이며, 이보다 짧게 정한 약정은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다. 매수청구 상대방을 정할 때도 이 날짜에 누가 토지 소유자였는지가 기준이 됩니다.
• 토지 소유자가 아닌 관리인에게 빌린 경우는요?
  그 관리인은 원칙적으로 매수청구의 상대방이 아닙니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228 판결은 국유 토지 관리를 위탁받아 사용수익계약을 맺은 회사에 대해 토지 소유자가 아니므로 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다고 보았습니다. 이 경우 토지 소유자를 상대로 할 수 있는지 계약 구조를 따져야 합니다.
• 매수청구를 하면 바로 집을 비워야 하나요?
  대금을 받을 때까지 비우지 않아도 됩니다. 매수청구로 건물 매매관계가 생기면 임차인의 건물 인도·소유권이전 의무와 토지 소유자의 대금 지급 의무가 동시이행 관계에 놓입니다. 다만 그 기간에 토지를 쓰는 데 따른 차임 상당액은 부당이득으로 정산될 수 있으므로 대금과 서로 계산하게 됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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