상가 임대차

건물 등기 전에 땅이 팔리면 새 땅 주인에게 토지 임차권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물 등기 토지임대차 대항력은 건물을 등기한 때부터 생기므로 그 전에 토지 소유권을 등기한 새 소유자에게는 임대차를 주장할 수 없습니다. 대법원도 건물 등기가 토지 이전등기보다 늦으면 새 소유자에게 임대차의 효력이 생기지 않는다고 보았습니다. 지금은 토지와 건물 등기부의 접수일 선후부터 확인하십시오.

토지임대차 등기를 따로 해 두지 않았다고 해서 처음부터 보호를 잃는 것은 아닙니다. 건물 등기가 토지 소유권 이전등기보다 먼저라면 토지임대차 등기 없이도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유 토지를 보증금 3천만원, 월 차임 150만원, 기간 10년으로 빌려 물류창고를 짓기 시작했습니다. 토지임대차 등기는 하지 않았습니다. 공사 중이던 2025년 10월 B씨가 토지를 C씨에게 팔았고, C씨는 같은 달 소유권이전등기를 마쳤습니다. A씨는 2026년 2월 창고를 완공해 소유권보존등기를 했지만, 2026년 8월 C씨로부터 창고를 철거하고 토지를 넘기라는 내용증명을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 등기가 늦으면 왜 새 땅 주인에게 대항하지 못하나요?

건물 등기는 토지임대차 등기를 대신하는 효력만 있으므로, 건물 등기를 마치기 전에 토지 소유권을 등기한 새 소유자에게는 임대차의 효력이 생기지 않습니다. 대법원도 임차인이 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 물권취득 등기를 했다면, 그 뒤 건물을 등기해도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 여기서 「등기한 때」가 기준이므로 건물을 짓기 시작한 날이나 준공한 날은 선후 판단에 쓰이지 않습니다. 위 판결 사안에서는 토지에 처분금지가처분 등기가 먼저 마쳐지고 그 뒤 건물 보존등기가 됐는데, 가처분권자가 본안에서 이겨 소유권을 넘겨받자 임차인은 그 새 소유자에게 대항하지 못했습니다.

원안 사례처럼 공사 중에 토지가 팔리고 그 뒤에 건물을 등기했다면, 임차인은 새 소유자와 새로 임대차계약을 맺지 않는 한 종전 계약을 내세울 수 없습니다.

새 땅 주인이 창고 철거를 요구하면 막을 수 있나요?

대항할 임차권이 없으면 새 소유자의 창고 철거와 토지 인도 청구를 종전 임대차만으로 막기는 어렵습니다. 토지 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 새 소유자에게 대항하지 못하는 임차권은 그 방해를 정당하게 하는 권원이 되지 못하기 때문입니다.

소유물반환청구에서도 점유자가 점유할 권리를 가진 때에만 반환을 거부할 수 있습니다. 새 소유자에게 주장할 수 있는 점유 권리가 없으면 인도 청구에 응해야 하는 처지가 됩니다.

철거 요구를 받았다면 새 소유자와 임대차 조건을 다시 협의하는 방법이 현실적인 첫 대안입니다. 매매계약서에 매수인이 기존 임대차를 인수한다는 약정이 있는지도 확인해야 합니다. 그런 약정이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받은 것으로 다툴 여지가 생깁니다.

새 땅 주인에게 지상물매수청구를 할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 대법원은 지상물매수청구권을 임차권이 소멸할 당시 토지 소유권을 가진 임대인에게 행사하는 권리로 보고, 토지가 팔린 경우에는 새 소유자가 임대인 지위를 승계했거나 임차인이 새 소유자에게 임차권을 대항할 수 있을 때에만 새 소유자에게 행사할 수 있다고 했습니다.

민법 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 지상권자의 갱신청구권과 매수청구권 규정을 준용합니다. 그러나 임대차의 효력을 주장할 수 없는 새 소유자는 이 조항의 상대방인 임대인이 아니므로, 건물 등기가 늦은 임차인이 새 소유자에게 창고를 사라고 요구할 근거는 약합니다.

종전 땅 주인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

종전 임대인은 계약이 이어지는 동안 임차인이 토지를 쓸 수 있게 해 줄 의무가 있으므로, 토지를 팔아 그 의무를 지키지 못하게 됐다면 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 새 소유자에게 대항할 수 없다고 해서 종전 임대인과의 계약까지 무효가 되는 것은 아닙니다.

손해배상 범위에는 철거로 잃게 되는 건물 가치, 이전 비용, 남은 기간 동안 사업에 쓰지 못한 손해 등이 거론됩니다. 다만 실제 인정 범위는 계약서의 기간·용도 약정, 공사비 자료, 감정 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 보증금은 종전 임대인에게 반환을 청구합니다.

건물 등기 토지임대차 대항력 대응 순서

• 등기 선후 확인 - 토지 소유권이전등기와 건물 보존등기의 접수일을 비교합니다. 건물 등기가 먼저라면 새 소유자에게 임대차를 주장하는 쪽으로 대응합니다.
• 매매계약 내용 확인 - 매수인이 기존 임대차를 인수하기로 했는지 확인합니다. 인수 약정이 있으면 새 소유자를 임대인으로 보고 협의나 소송을 준비합니다.
• 새 소유자와 협의 - 차임과 기간을 정해 새 임대차계약을 맺는 방안을 제안합니다. 철거 소송이 제기되기 전에 서면으로 제안해 두면 이후 협상 기록이 됩니다.
• 종전 임대인에 대한 청구 - 사용·수익을 보장하지 못한 데 따른 손해배상과 보증금 반환을 내용증명으로 청구합니다. 종전 임대인의 재산이 줄어들 우려가 있으면 가압류를 함께 검토합니다.
• 토지임대차 등기 확보 - 새로 계약을 맺는다면 임대인에게 임대차등기 협력을 청구하거나 건물 등기를 곧바로 마칩니다. 반대 약정이 없으면 임차인은 등기 협력을 청구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에 임대차 인수 약정이 있거나 토지에 가처분·가등기가 먼저 설정된 경우에는 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차에 따른 건물 철거·토지 인도 소송과 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지임대차 등기를 해 두면 무엇이 달라지나요?
  등기한 때부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 민법 제621조 제2항에 따라 토지임대차를 등기하면 이후 토지를 산 사람에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 반대 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있습니다.
• 건물을 짓기만 하고 등기하지 않으면 보호되나요?
  건물을 짓기만 해서는 제622조의 대항력이 생기지 않습니다. 민법 제622조 제1항은 임차인이 지상건물을 「등기한 때」 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 준공 후 소유권보존등기를 미루면 그 사이 토지를 사거나 가처분을 한 사람에게 대항하지 못할 수 있습니다.
• 등기의 선후는 무엇을 기준으로 따지나요?
  등기부에 적힌 등기 순서로 따집니다. 대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802, 65819 판결은 토지에 처분금지가처분 등기가 먼저 되고 그 뒤 건물 보존등기가 된 사안에서, 가처분권자가 승소해 소유권을 넘겨받자 임차인이 그에게 대항하지 못한다고 보았습니다. 계약일이나 착공일은 기준이 아닙니다.
• 매수인이 임대차를 알고 샀다면 다른가요?
  알았다는 사정만으로 제622조의 대항력이 생기지는 않는 것이 원칙입니다. 대항력은 건물 등기라는 공시를 기준으로 판단하기 때문입니다. 다만 매매계약에서 매수인이 기존 임대차를 인수하기로 약정했다면 임대인 지위 승계를 주장할 여지가 있으므로 매매계약서를 확인해야 합니다.
• 건물이 무너지면 대항력은 어떻게 되나요?
  건물이 임대차기간이 끝나기 전에 멸실되거나 낡아 못 쓰게 되면 건물 등기로 얻은 대항력을 잃습니다. 민법 제622조 제2항이 이를 정하고 있습니다. 재건축을 계획한다면 새 건물의 등기를 마칠 때까지 토지 소유권 변동이 없는지 살피고, 가능하면 토지임대차 등기를 따로 해 두는 편이 안전합니다.
• 지상물매수청구는 누구에게 해야 하나요?
  원칙적으로 임차권이 소멸할 당시 토지 소유권을 가진 임대인에게 합니다. 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결은 토지가 팔린 경우 새 소유자가 임대인 지위를 승계했거나 임차인이 임차권을 대항할 수 있을 때에만 새 소유자에게 행사할 수 있다고 보았습니다.
• 새 땅 주인에게 사용료를 내야 하나요?
  대항할 권원 없이 토지를 계속 쓰면 새 소유자가 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람에게 반환 의무를 지웁니다. 새 임대차 협의가 길어진다면 사용료 조건도 함께 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
• 보증금은 누구에게 돌려받나요?
  계약 상대방인 종전 임대인에게 청구합니다. 새 소유자에게 대항할 수 없는 임대차라도 종전 임대인과의 계약은 그대로 남아 있습니다. 종전 임대인이 토지를 팔아 사용·수익을 보장하지 못하게 됐다면 민법 제390조에 따라 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다.

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