상가 임대차

무단양도로 철거될 처지에서 3년 뒤 철거 조건으로 땅을 빌렸다면 매수청구가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 토지임차권을 무단으로 넘겨받아 건물을 철거해야 할 처지에서 토지 소유자가 사정을 봐주어 3년 뒤 철거하는 조건으로 새로 임대해 준 것이라면 그 철거 약정은 유효하고 건물매수청구도 받아들여지기 어렵습니다. 매수청구권 규정은 강행규정이지만, 대법원은 점유 권원이 없는 건물소유자에게 은혜적으로 일시 사용을 허락한 임대차의 철거 특약은 임차인에게 불리한 약정이 아니라고 보았습니다. 지금은 새 임대차의 차임 수준과 계약 체결 경위를 보여 주는 자료를 확인하십시오.

철거 약정이 있다고 해서 모든 경우에 매수청구가 막히는 것은 아니므로, 계약 경위를 따져 보기 전에 철거 비용부터 들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

X씨는 2023년 2월 Y씨가 Z씨 소유 토지를 빌려 지은 미등기 창고 건물을 토지임차권과 함께 사들였습니다. Z씨는 자기 동의 없는 임차권 양도라며 Y씨와의 임대차를 해지했고, X씨는 사정 끝에 2023년 4월 Z씨와 「3년 뒤 건물을 철거하고 땅을 돌려준다」는 조건으로 월 30만원에 새 임대차계약을 맺었습니다. 2026년 4월 기간이 끝나자 X씨는 철거 대신 Z씨에게 건물을 사 가라고 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권을 무단으로 넘겨받으면 어떻게 되나요?

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 건물과 함께 토지임차권을 샀더라도 토지 소유자가 동의하지 않았다면, 산 사람은 토지 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

이 경우 건물 매수인은 토지를 점유할 권원이 없어 원칙적으로 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 처지가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조가 같습니다.

3년 뒤 철거 약정은 무효인가요?

사정에 따라 유효합니다. 건물 소유 목적 토지임대차의 매수청구권 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없지만, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결은 불리한지 여부를 계약 조건만이 아니라 체결 경위와 제반 사정을 종합해 판단하고, 실질적으로 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 유효하다고 했습니다.

대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결은 무단양도 등으로 토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거해야 할 처지의 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만 받고 일시 사용을 허용하는 취지로 임대차를 맺은 경우, 임대인이 요구하면 언제든 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약은 임차인에게 불리한 약정이 아니라고 보았습니다. X씨 사례도 철거될 처지에서 사정해 얻은 3년의 유예라는 점에서 같은 구조입니다.

매수청구가 가능한 경우도 있나요?

있습니다. 새 임대차의 차임이 주변 시세와 같거나 높았거나, 기간이 장기여서 은혜적 일시 사용으로 보기 어렵다면 철거 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 될 수 있습니다. 이때는 기간 만료 후 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다.

토지 소유자가 처음부터 임차권 양도에 동의했거나, 양도 뒤 오랫동안 차임을 받으며 이의하지 않았다면 무단양도 자체가 다투어집니다. 그런 사정이 인정되면 이전 임대차가 그대로 이어진 것으로 보아 매수청구권을 주장할 여지가 생깁니다.

토지임차인 건물 매수청구 대응 순서

• 양도 동의 여부 확인 - 토지 소유자가 임차권 양도를 알고 이의했는지 확인합니다. 무단양도 여부가 출발점입니다.
• 새 계약 경위 정리 - 철거 조건이 붙은 경위와 차임 결정 과정을 문자와 계약서로 정리합니다. 은혜적 임대차인지 판단 자료입니다.
• 차임 수준 비교 - 주변 토지 임대료와 비교합니다. 명목상 차임이 아니었다면 유리한 사정이 됩니다.
• 건물 가치 평가 - 건물 시가를 감정으로 확인합니다. 매수청구가 가능할 때 청구 금액의 기준입니다.
• 협의 또는 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 매수청구를 예비적으로 주장합니다. 철거 기한 유예 협의도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 소유자가 양도 당시 동의한 정황이 있거나 새 임대차의 차임이 시세 수준이었다면 계약서와 입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료와 건물 철거·매수청구 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 철거 약정은 원래 무효 아닌가요?
  원칙적으로는 무효입니다. 민법 제652조는 제643조의 매수청구권 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것을 무효로 합니다. 다만 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결은 체결 경위와 제반 사정상 실질적으로 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 유효하다고 보았습니다.
• 어떤 경우에 철거 약정이 유효한가요?
  대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결은 무단양도 등으로 점유 권원이 없어 건물을 철거해야 할 처지의 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만 받고 일시 사용을 허용한 임대차라면, 요구 시 철거한다는 특약은 불리한 약정이 아니라고 보았습니다.
• 임차권을 무단양도하면 바로 해지되나요?
  임대인이 해지할 수 있습니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못한다고 하고, 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지 통고가 없으면 자동으로 끝나지는 않지만, 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
• 차임을 시세대로 냈다면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 은혜적 임대차라는 판단은 명목상 차임이라는 사정에 크게 기대므로, 시세 수준의 차임을 냈다면 실질적으로 불리하지 않은 특별한 사정을 인정하기 어려워집니다. 그러면 민법 제652조에 따라 철거 약정이 무효가 되고 매수청구가 가능해질 수 있습니다.
• 매수청구가 인정되면 가격은 어떻게 정하나요?
  민법 제283조 제2항은 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 통상 매수청구 당시의 건물 시가를 기준으로 합니다. 미등기 건물이라도 매수청구 대상이 될 수 있고, 다툼이 있으면 감정으로 정합니다. 건물 대금 지급과 건물 인도는 동시이행 관계입니다.
• 토지 소유자가 양도를 알고도 가만히 있었다면요?
  무단양도 해지를 다툴 여지가 있습니다. 토지 소유자가 양도 사실을 알고도 오랫동안 양수인에게서 차임을 받으며 이의하지 않았다면 묵시적 동의로 볼 여지가 있습니다. 그러면 민법 제629조의 해지 사유가 없어 이전 임대차가 양수인에게 이어지고, 제643조의 매수청구권도 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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