상가 임대차
허가 없이 지은 주택인데 땅 주인이 해지 통고를 하면 집을 사 달라고 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 허가를 받지 않은 무허가건물이라도 경제적 가치가 남아 있다면 토지임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 대법원은 임대 목적에 반하여 짓거나 예상할 수 없는 고가라는 등의 특별한 사정이 없으면 무허가건물도 매수청구 대상이라고 보고, 기간 없는 임대차가 해지 통고로 끝난 경우에도 매수청구를 인정합니다. 지금은 해지 통고서가 도달한 날과 관할 구청의 철거명령 여부부터 확인해 두십시오.
기간을 정하지 않은 토지임대차는 임대인의 해지 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 그 뒤에는 토지 인도와 건물 철거를 청구받을 수 있으므로, 통고서가 도달한 날을 기준으로 매수청구 준비를 시작하십시오.
해지 통고로 임대차가 끝났다고 해서 매수청구 전에 따로 갱신청구를 해 둘 필요는 없습니다. 기간 없는 임대차가 해지 통고로 끝난 경우에는 갱신청구가 없었더라도 매수청구를 할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 2019년 기간을 정하지 않고 토지를 임차해 그 위에 단층 주택을 지었습니다. 당시 건축허가가 필요하다는 것을 몰라 허가 없이 지은 탓에 주택은 무허가건물로 남았습니다. 2025년 9월 토지 소유자로부터 임대차를 해지한다는 통고서를 받았고, 해지 효력이 생긴 2026년 3월 이후 소유자는 건물 철거와 토지 인도 소송을 내겠다고 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
허가 없이 지은 건물도 매수를 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결은 임대차 종료 시 경제적 가치가 남아 있는 건물은 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다고 보았습니다. 주거용 주택을 짓기로 하고 빌린 토지라면 임대 목적에 반한다고 보기도 어렵습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 끝났을 때 건물이 현존하면 지상권자의 매수청구권 규정을 준용합니다. 원안 이후 조문 내용은 바뀌지 않았습니다.
기간 없는 임대차가 해지 통고로 끝나도 매수청구가 되나요?
됩니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결은 건물 소유 목적의 토지임대차에서 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지 통고로 소멸한 경우에도, 임차인의 계약갱신 청구 유무에 관계없이 지상물매수청구권이 인정된다고 보았습니다. 토지 임대인이 해지를 통고한 경우 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생기므로, 그 시점부터 매수청구를 할 수 있습니다.
2025년 9월
임대인 해지 통고 도달
통고 후 6월
해지 효력 발생(2026년 3월)
해지 효력 후
임차인 매수청구 의사표시
철거 소송 제기 시
매수청구 항변과 시가 감정
무허가건물이라도 매수청구가 막히는 경우는요?
임대인이 매수한 뒤 건물을 자유롭게 쓰거나 처분할 수 없을 정도라면 막힐 수 있습니다. 대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결은 임차인의 불법증개축으로 건물 전체의 철거가 불가피하고 이행강제금 부과 위험까지 임대인에게 넘어가는 사안에서 매수청구를 허용하지 않았습니다. 무허가라는 사정 하나로 매수청구가 막히지는 않지만, 행정청이 철거명령이나 이행강제금을 부과한 상태라면 결론이 달라질 수 있습니다.
| 사정 | 매수청구 |
|---|---|
| 허가 없음, 가치 잔존 | 가능 |
| 임대 목적에 반한 고가 건물 | 불가 가능성 |
| 철거 불가피·이행강제금 위험 | 불허 가능성 |
- 허가 없음, 가치 잔존
- 매수청구: 가능
- 임대 목적에 반한 고가 건물
- 매수청구: 불가 가능성
- 철거 불가피·이행강제금 위험
- 매수청구: 불허 가능성
출처 - 대법원 97다37753 판결, 2021다260671 판결
건물 값은 매수청구 당시 건물의 시가로 정합니다. 위 97다37753 판결은 임차인이 그 건물에서 영업하며 얻던 수익까지 고려하지는 않는다고 보았습니다.
무허가건물 매수청구 대응 순서
- 통고서 도달일 확인 - 해지 통고가 도달한 날을 확인하고 6월 뒤 날짜를 계산합니다. 매수청구 시점과 차임 상당 부당이득의 기준입니다.
- 건물 상태 기록 - 주택 사진, 공사비 영수증, 주거 사용 사실을 남깁니다. 경제적 가치가 남아 있다는 증거입니다.
- 행정처분 여부 확인 - 관할 구청에 철거명령이나 이행강제금 부과가 있었는지 확인합니다. 매수청구가 막힐 사정인지 가릅니다.
- 매수청구 의사표시 - 내용증명으로 건물 매수를 청구합니다. 소송이 시작되면 답변서에서도 다시 밝힙니다.
- 감정 신청 - 소송에서 건물 시가 감정을 신청합니다. 매매대금 산정의 근거가 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 철거 특약이 있거나 행정청의 철거명령이 이미 나와 있다면 계약서와 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 지상물매수청구 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
무허가 주택에 사는 토지임차인들은 「허가가 없으니 아무 권리도 없다」며 철거 요구에 그대로 응하려 합니다. 대법원은 허가 여부보다 건물에 남은 경제적 가치를 보기 때문에, 무허가라도 매수청구가 인정되는 경우가 많습니다. 반대로 행정청의 철거명령이 나와 있다면 매수청구가 막힐 수 있어, 두 사정을 먼저 가려야 합니다.
다툼의 재료는 날짜와 행정 기록입니다. 해지 통고서가 도달한 날, 6월이 지난 날, 매수청구 내용증명의 도달일이 모두 남아야 합니다. 관할 구청의 위반건축물 관리대장과 이행강제금 부과 내역도 미리 떼어 두어야 상대가 이를 근거로 매수청구를 막으려 할 때 대응할 수 있습니다.
이 기록은 철거 소송에서 매수청구 항변이 받아들여지는지와 대금 액수를 정합니다. 매수청구가 인정되면 철거 청구는 기각되고, 임차인은 건물 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 다만 해지 효력 발생 후 토지를 계속 쓴 기간의 차임 상당액은 부당이득으로 정산될 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 지상물매수청구 분쟁을 수행해 왔으며, 해지 통고 도달일과 행정처분 여부를 먼저 확인한 뒤 매수청구 의사표시와 시가 감정을 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 임대차 약정서나 차임 입금 내역·해지 통고서·건물 사진과 공사비 영수증·위반건축물 관련 행정 문서를 준비해 주시면, 매수청구권 인정 여부·행정처분이 미치는 영향·건물 시가와 부당이득 정산을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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