지상물매수청구권은 어떤 토지임대차에 인정되나요?

건물 기타 공작물의 소유나 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 인정됩니다. 임대차가 끝났을 때 건물이나 수목 등 지상시설이 남아 있어야 하고, 먼저 갱신을 청구했는데 임대인이 원하지 않을 때 매수를 청구할 수 있습니다.

해지통고 뒤 언제 계약이 끝나나요?

기간을 정하지 않은 토지임대차에서 임대인이 해지통고를 하면 임차인이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 그 전까지는 임대차가 계속되므로 차임을 내고 땅을 쓸 수 있습니다.

매수청구권 포기 특약도 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 토지임차인의 갱신청구권과 매수청구권 규정을 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 다만 차임을 낮춰 주는 등 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 사정이 있으면 달리 볼 여지가 있습니다.

매수가격은 어떻게 정하나요?

매수청구 당시 건물의 시가를 기준으로 한 상당한 가액입니다. 당사자가 합의하지 못하면 소송에서 감정을 거쳐 정합니다. 임대인은 매수를 거절할 수 없고, 가액만 다툴 수 있습니다. 건물에 근저당권이 있으면 대금 산정에서 함께 따집니다.

철거 소송이 들어오면 무엇을 하나요?

답변서에서 매수청구권을 행사합니다. 매매가 성립하면 철거 청구는 기각되고, 법원은 임대인에게 대금 지급과 상환으로 건물 인도를 구할 뜻이 있는지 석명해야 한다고 대법원 94다34265 전원합의체 판결이 밝혔습니다.

대금을 받기 전에 건물을 비워야 하나요?

비우지 않아도 됩니다. 매수청구로 성립한 매매에서 임대인의 대금 지급과 임차인의 건물 인도는 동시이행 관계에 있습니다. 다만 그동안 땅을 쓴 데 대한 차임 상당액은 부당이득으로 정산될 수 있습니다.

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상가 임대차

기간을 정하지 않고 빌린 땅에 집을 지었는데 땅주인이 해지하면 건물을 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 기간을 정하지 않은 토지임대차가 땅주인의 해지통고로 끝났더라도 건물이 남아 있으면 임차인은 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 대법원 94다34265 전원합의체 판결은 이 경우에도 지상물매수청구권을 인정했습니다. 지금은 해지통고를 받은 날짜와 건물 등기·건축물대장부터 확인하십시오.

기한

기간을 정하지 않은 토지임대차에서 땅주인이 해지통고를 하면 임차인이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 이 기간 안에 갱신 청구와 매수청구 여부를 정해 두십시오.

해지통고를 받았다고 해서 곧바로 건물을 헐고 나가야 하는 것은 아닙니다. 땅주인이 갱신을 원하지 않으면 건물을 상당한 가액에 사 달라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 이웃 B씨 소유 토지를 기간을 정하지 않고 빌려 연 400만원의 차임을 내며 그 위에 창고 건물을 지어 등기까지 마쳤습니다. 2025년 11월 B씨가 땅을 직접 쓰겠다며 해지통고를 했고, 이어 건물을 철거하고 땅을 비워 달라는 소송을 냈습니다. A씨는 건물을 사 달라고 요구할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅주인이 해지통고를 해도 건물 매수를 청구할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있으면 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있고, 땅주인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 지상권 규정을 토지임대차에 준용하는 방식으로 이 권리를 정합니다.

해지통고부터 매수청구까지

해지통고 도달
6월 기간 시작
통고 후 6월
해지 효력 발생
갱신 청구
땅주인이 거절
매수청구 도달
건물 매매 성립
대금 지급
건물 인도와 상환

대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에도 지상물매수청구권이 인정된다고 했습니다. 기간 만료와 해지통고를 달리 볼 이유가 없다는 취지입니다.

매수청구를 하면 땅주인은 거절할 수 있나요?

거절할 수 없습니다. 지상물매수청구권은 형성권이어서 임차인이 행사하면 그 즉시 임대인과 임차인 사이에 건물에 관한 매매가 성립합니다. 가격은 청구 당시 건물의 시가를 기준으로 한 상당한 가액이고, 다툼이 있으면 감정으로 정합니다.

이 규정은 강행규정입니다. 계약서에 「계약이 끝나면 임차인이 건물을 철거한다」거나 「매수청구권을 포기한다」는 조항이 있더라도 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없습니다.

땅주인이 철거 소송을 내면 어떻게 대응하나요?

소송에서 매수청구권을 행사하면 됩니다. 매수청구로 매매가 성립하면 땅주인의 건물 철거 청구는 받아들여지지 않습니다. 같은 판결은 이때 법원이 땅주인에게 대금 지급과 상환으로 건물 인도를 구할 뜻이 있는지 석명해야 한다고 보았습니다. 땅주인이 소를 바꾸면 법원은 대금과 상환으로 건물 인도를 명하는 판결을 합니다. 한 번의 소송으로 분쟁을 끝내려는 취지입니다.

대금을 받을 때까지는 건물 인도를 거절할 수 있습니다. 다만 그 사이 땅을 계속 쓰는 데 대한 차임 상당액은 부당이득으로 돌려줘야 할 수 있으므로, 매수대금과 정산하는 방안을 함께 준비합니다.

토지 건물매수청구 대응 순서

통고일 확인 - 해지통고가 도달한 날짜를 확인합니다. 그날부터 6월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.
갱신 청구 - 먼저 계약 갱신을 청구합니다. 땅주인이 거절해야 매수청구로 넘어갑니다.
건물 현황 정리 - 건물 등기·건축물대장·사진을 모읍니다. 매수청구 당시 건물이 현존해야 합니다.
매수청구 통지 - 내용증명이나 소송 서면으로 매수청구 의사를 밝힙니다. 도달하면 매매가 성립합니다.
가액 감정 - 건물 시가를 감정으로 확정합니다. 대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 차임을 연체해 해지된 경우나 건물이 무허가·임시 구조물인 경우에는 계약서와 건물 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료에 따른 건물 철거·매수청구 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

땅을 빌려 건물을 지은 임차인은 해지통고를 받으면 철거가 당연하다고 여깁니다. 법은 건물이라는 경제적 가치를 지키기 위해 매수청구권을 두고, 계약서의 포기 조항도 무효로 합니다. 기간을 정하지 않은 임대차에서도 마찬가지입니다.

그래서 시점 기록이 필요합니다. 해지통고가 도달한 날, 6월이 지난 날, 갱신 청구를 한 날, 매수청구가 도달한 날을 모두 내용증명과 등기우편 영수증으로 남겨야 합니다.

철거 소송에서는 매수청구 의사표시가 소송 서면으로 도달한 때 매매가 성립하므로, 답변서에 매수청구를 분명히 적는 것이 결론을 바꿉니다. 이후 매수대금 채권은 판결로 확정되어 강제집행의 근거가 되고, 그 사이 차임 상당액과의 상계 범위도 이 날짜들로 정해집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 임대차계약서·해지통고서·건물 등기사항전부증명서·건축물대장을 준비해 주시면, 해지 효력 발생 시점·매수청구권 행사 요건·건물 가액 산정 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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