상가 임대차

건물 매수청구 후 대금을 못 받아 땅을 계속 쓰면 땅 사용료를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 토지임차인이 건물 매수청구권을 행사한 뒤 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수는 있지만, 그동안 건물을 통해 땅을 쓰는 한 임료 상당의 부당이득은 돌려주어야 합니다. 민법 제741조와 판례가 이 기준을 확인합니다. 다만 약정 지료가 시세와 크게 다르면 실제 임료가 기준이 되니 주변 시세 자료부터 모아 두십시오.

매수청구를 했다고 해서 대금을 받을 때까지 땅을 공짜로 쓸 수 있는 것은 아니지만, 그렇다고 건물부터 먼저 내줘야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2005년 토지를 20년간 빌려 창고 건물을 짓고 사용해 왔습니다. 2025년 기간이 끝나 계약 갱신을 청구했지만 토지 소유자가 거절하자, I씨는 창고 건물을 사 달라고 매수청구를 했습니다. 소유자는 대금을 주지 않았고, I씨는 대금을 받을 때까지 창고를 계속 쓰고 있습니다. 소유자는 그동안의 땅 사용료를 요구하면서 계약 당시 월 50만원이던 지료가 지금 시세와 크게 다르다며 시세대로 내라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수청구 후에도 건물 인도를 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간 만료로 끝나고 건물이 남아 있으면 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 거절하면 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있습니다. 매수청구권을 행사하면 건물에 대해 시가에 의한 매매와 비슷한 관계가 성립하고, 임차인의 건물 인도·이전등기 의무와 임대인의 대금 지급 의무는 동시이행 관계가 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 이 매수청구권 규정에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약서에 기간이 끝나면 건물을 철거하거나 무상으로 넘긴다는 특약이 있어도 그대로 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

대금을 못 받은 기간에도 땅 사용료를 내야 하나요?

내야 합니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결은 임차인이 매수청구권을 행사한 뒤 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거부할 수 있더라도, 건물을 점유·사용하면서 그 부지를 계속 점유·사용하는 한 부지의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 동시이행 항변은 건물 인도를 거절할 근거일 뿐 땅을 무상으로 쓸 권리까지 주지는 않기 때문입니다.

다만 건물을 실제로 쓰지 않고 비워 둔 채 인도만 거절하는 경우라면, 사용·수익으로 얻은 이익이 없다고 다툴 여지가 있습니다. 임대를 주어 차임을 받고 있다면 사용하고 있는 것으로 봅니다.

사용료는 계약 당시 지료로 계산하나요?

항상 그렇지는 않습니다. 같은 판결은 약정 지료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 계약이 끝난 뒤 반환할 부당이득은 부당이득 당시 다시 산정한 실제 임료 상당액이라고 보았습니다. 오래전에 정한 지료가 지금 시세보다 크게 낮다면 감정으로 산정한 현재 임료를 기준으로 계산될 수 있습니다.

반대로 임차인은 부당이득 반환 의무와 별개로 매수대금을 받을 권리가 있으므로, 두 금액을 상계하는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다.

지상물 매수청구 대응 순서

• 갱신 청구 - 기간 만료 무렵 먼저 계약 갱신을 청구합니다. 매수청구의 전제가 됩니다.
• 매수청구 통지 - 갱신이 거절되면 건물 매수를 청구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 매매 유사 관계 성립일이 됩니다.
• 건물 시가 감정 - 매수청구 당시 건물 시가를 감정합니다. 대금 액수의 기준입니다.
• 지료 시세 확인 - 주변 토지 임료 시세를 확인합니다. 부당이득 액수를 가늠하는 자료가 됩니다.
• 대금과 부당이득 정산 - 매수대금과 부당이득을 상계해 남는 금액을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 차임을 연체해 계약이 해지된 경우처럼 기간 만료가 아닌 사유로 끝났다면 매수청구권 자체가 문제 되므로 계약서와 해지 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료에 따른 건물 매수청구와 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 임차인은 언제 건물 매수를 청구할 수 있나요?
  건물 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 건물이 남아 있고, 임대인이 계약 갱신을 거절한 경우입니다. 민법 제643조는 이때 제283조를 준용해 임차인이 상당한 가액으로 건물 매수를 청구할 수 있게 합니다. 먼저 갱신을 청구하고 거절되면 매수를 청구하는 순서입니다.
• 매수대금을 받기 전에 건물을 비워야 하나요?
  비우지 않아도 됩니다. 매수청구권을 행사하면 건물에 대해 매매와 비슷한 관계가 생기고, 임차인의 건물 인도·이전등기 의무와 임대인의 대금 지급 의무는 서로 대가관계에 있어 동시이행 관계가 됩니다. 그래서 임대인이 건물 명도를 청구하면 임차인은 대금 지급과의 동시이행을 주장할 수 있습니다.
• 대금을 못 받는 동안 땅 사용료를 내야 하나요?
  내야 합니다. 대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결은 매수청구 후 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거부할 수 있어도, 건물을 통해 부지를 계속 점유·사용하는 한 부지의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 민법 제741조가 근거입니다.
• 사용료는 옛날 계약한 지료로 내면 되나요?
  약정 지료가 실제 임료와 현격한 차이가 있으면 다시 산정한 실제 임료가 기준이 됩니다. 위 99다60535 판결이 이 기준을 확인했습니다. 20년 전 정한 지료가 지금 시세에 크게 못 미친다면 감정으로 산정한 현재 임료로 계산될 수 있으므로, 주변 시세 자료를 미리 확인해 두어야 합니다.
• 계약서에 기간 끝나면 철거한다고 썼는데도 매수청구되나요?
  될 수 있습니다. 민법 제652조는 제643조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 기간 만료 시 무조건 철거하거나 무상으로 건물을 넘긴다는 특약은 원칙적으로 임차인의 매수청구권을 막지 못합니다. 다만 특약의 경위와 대가를 보고 따로 판단할 수 있습니다.
• 차임을 밀려 계약이 해지된 경우에도 매수청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 매수청구권은 기간 만료로 임대차가 끝나고 갱신이 거절된 경우를 전제로 합니다. 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행으로 계약이 해지되었다면 갱신 청구의 전제가 없어 매수청구도 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 계약 종료 사유부터 확인해야 합니다.

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