건축·용도변경

무허가 건물로 시정명령을 받았는데 따르지 않으면 어떤 제재가 이어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

무허가 건물로 받은 시정명령을 따르지 않으면 영업 인허가 제한 요청, 이행강제금 반복 부과, 행정대집행이 이어지고 형사처벌도 따로 받을 수 있습니다. 건축법 제79조부터 제85조까지가 이 단계를 정하고, 도시지역 무허가 건축은 제108조에 따라 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상입니다. 지금은 시정명령서의 이행 기간과 명령 내용부터 확인하십시오.

시정명령을 받았다고 곧바로 강제 철거를 걱정할 필요는 없습니다. 대부분은 계고와 이행강제금 단계를 먼저 거칩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 자기 땅에 허가 없이 조립식 건물 40㎡를 지어 창고로 쓰다가, 2025년 봄 이 건물에서 작은 식당을 열려고 영업신고를 준비했습니다. 그 사이 구청은 무허가 건축물이라며 철거 시정명령을 내렸고, K씨가 이행하지 않자 영업 관련 인허가를 내주지 말라는 요청을 관계 기관에 보냈습니다. 식당 영업은 막혔고 이행강제금 계고서도 함께 도착했습니다. K씨는 적법화가 가능한지 먼저 검토한 뒤 일부를 철거하기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축법을 위반하면 가장 먼저 무엇을 받나요?

시정명령을 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 허가권자가 법 위반 대지나 건축물에 대해 허가·승인을 취소하거나, 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자·점유자에게 공사중지를 명하거나 상당한 기간을 정해 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등을 명할 수 있다고 정합니다.

시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용이 적힙니다. 이 표시는 매매·대출·임대 때 드러나므로 시정 후에는 대장 정리까지 마쳐야 합니다.

시정명령을 따르지 않으면 영업도 막히나요?

막힐 수 있습니다. 허가권자는 허가·승인이 취소되었거나 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·면허·인가·등록·지정을 하지 않도록 관계 기관에 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다.

이행강제금과 강제 철거는 어떻게 진행되나요?

시정 기간이 지나도 이행하지 않으면 이행 기한을 다시 정해 이행강제금을 부과합니다. 부과 전에는 문서로 계고하고, 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복 부과할 수 있습니다.

강제 철거인 행정대집행은 원칙적으로 계고와 대집행영장 통지 절차를 거칩니다. 다만 재해 위험이 절박한 경우, 붕괴 위험이 있는 경우, 공사중지명령을 무시하고 공사를 강행하는 경우, 도로통행에 현저한 지장을 주는 불법건축물인 경우 등에는 그 절차 없이 대집행할 수 있고, 이때도 필요한 최소한도에 그쳐야 합니다.

형사처벌도 받나요?

받을 수 있습니다. 도시지역에서 허가 없이 건축하거나 무단 용도변경을 한 건축주 등은 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하고, 징역과 벌금을 함께 받을 수도 있습니다. 행정 제재와 형사처벌은 따로 진행되므로 시정했다고 형사 책임이 자동으로 없어지지는 않습니다.

건축법 위반 제재 대응 순서

• 시정명령 확인 - 명령 내용과 이행 기간, 받은 날짜를 기록합니다. 모든 후속 제재의 출발점입니다.
• 적법화 검토 - 지금이라도 허가·신고 요건을 갖출 수 있는지 봅니다. 가능하면 추인 성격의 허가·신고를 신청합니다.
• 계고 기한 안 시정 - 적법화가 어려우면 계고 기한 안에 철거·원상복구합니다. 부과 전 이행이면 이행강제금이 나오지 않습니다.
• 영업 제한 대응 - 관계 기관 요청으로 영업이 막혔다면 요청의 전제인 시정명령을 먼저 다툽니다. 시정 후 해제를 요청합니다.
• 불복 절차 선택 - 시정명령·이행강제금·대집행 계고마다 행정심판과 행정소송 기한이 따로 있습니다. 처분서를 받은 날부터 셉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물을 산 뒤 이전 소유자의 위반으로 처분을 받았거나 대집행 계고가 이미 나왔다면 처분서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법 위반 시정명령·이행강제금·대집행 처분 다툼과 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시정명령은 건물 주인에게만 나오나요?
  아닙니다. 건축법 제79조 제1항은 건축주뿐 아니라 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자, 점유자에게도 시정명령을 할 수 있다고 정합니다. 그래서 무허가 건물을 빌려 쓰는 임차인이나 공사 중인 시공사도 사용금지·공사중지 명령의 상대방이 될 수 있습니다.
• 시정명령을 안 따르면 다른 영업도 못 하나요?
  그 건축물을 쓰는 영업은 막힐 수 있습니다. 건축법 제79조 제2항은 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업 허가 등을 하지 않도록 요청할 수 있게 하고, 제3항은 요청받은 기관이 특별한 이유가 없으면 따르도록 정합니다.
• 이행강제금 전에 미리 알려 주나요?
  알려 줍니다. 건축법 제80조 제3항은 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고하도록 정하고, 제4항은 부과할 때 금액·사유·납부기한·이의제기 방법을 적은 문서로 하도록 합니다. 계고 없이 부과했다면 절차 위반을 다툴 수 있습니다.
• 구청이 예고 없이 철거할 수도 있나요?
  예외적으로 가능합니다. 건축법 제85조 제1항은 재해 위험이 절박하거나 붕괴 위험이 있는 경우, 공사중지명령을 무시하고 공사를 강행하는 경우, 도로통행에 현저한 지장을 주는 경우 등에 행정대집행법상 계고·통지 절차 없이 대집행할 수 있게 합니다. 이때도 필요한 최소한도에 그쳐야 합니다.
• 철거하면 형사처벌도 면하나요?
  자동으로 면하지는 않습니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 허가 없이 건축한 건축주 등을 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하고, 같은 조 제2항은 병과를 허용합니다. 다만 신속한 시정은 기소 여부와 양형에 유리한 사정으로 작용합니다.
• 이행강제금은 시정하면 멈추나요?
  새 부과는 멈춥니다. 건축법 제80조 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과를 즉시 중지하되 이미 부과된 이행강제금은 징수하도록 정합니다. 대법원 2018. 1. 25. 선고 2015두35116 판결은 부과 전에 이행했다면 기간이 지났어도 부과할 수 없다고 보았습니다.

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