건축·용도변경

근생 건물을 신고 없이 원룸으로 바꿔 세를 주면 어떤 처벌을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

허가나 신고 없이 용도를 바꾸면 시정명령을 받고, 기한 안에 고치지 않으면 용도변경 부분 시가표준액의 100분의 10 이행강제금이 매년 반복해 부과되며 형사처벌도 받을 수 있습니다. 도시지역에서는 건축법 제108조에 따라 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금이고, 임대 목적으로 50제곱미터를 넘게 바꿨다면 이행강제금이 가중됩니다. 지금은 시정명령서에 적힌 시정기간과 위반면적부터 확인하십시오.

시정명령을 받았다고 곧바로 세입자를 모두 내보내야 하는 것은 아닙니다. 시정 방법에는 원상복구 외에 요건을 갖춘 용도변경 허가·신고도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 도시지역에 있는 4층 건물을 사들였습니다. 3층은 건축물대장상 제2종 근린생활시설 사무소(150제곱미터)였는데, 전 소유자가 신고 없이 원룸 4개로 나눠 월세 50만원씩 세를 주고 있었습니다. 2026년 구청은 위반건축물로 시정명령을 내리고 건축물대장에 위반 사실을 적었습니다. G씨는 자신이 개조하지 않았는데도 이행강제금과 처벌을 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불법 용도변경을 하면 어떤 행정 제재를 받나요?

허가권자는 위반 건축물의 건축주·소유자·관리자·점유자 등에게 상당한 기간을 정해 용도변경이나 사용금지 같은 시정을 명할 수 있습니다. 시정명령은 건축물대장에 위반 내용으로 기재됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」이 이렇게 정합니다.

시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해서는 다른 법령에 따른 영업 허가·등록 등을 하지 말도록 관계 기관에 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다. 위반 건물에서 새로 영업 신고를 하려는 임차인도 막힐 수 있습니다.

이행강제금은 얼마나, 몇 번 부과되나요?

허가나 신고 없이 용도변경을 한 건축물의 이행강제금은 용도변경을 한 부분 시가표준액의 100분의 10입니다. 허가권자는 부과 전에 문서로 계고해야 하고, 부과할 때는 금액·사유·납부기한·이의제기 방법을 적은 문서로 해야 합니다.

최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복해서 부과합니다. 임대 등 영리 목적으로 위반면적 50제곱미터를 넘게 용도변경을 한 경우에는 100분의 100 범위에서 조례에 따라 가중됩니다. 위반행위 뒤 소유권이 바뀐 경우는 가중에서 빠집니다.

불법 용도변경은 형사처벌도 받나요?

받을 수 있습니다. 도시지역에서 허가·신고 없이 용도변경을 한 건축주와 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하고, 징역과 벌금을 함께 받을 수도 있습니다.

도시지역 밖에서 같은 위반을 하면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금입니다. 처벌 대상은 용도변경을 한 건축주와 시공자이므로, 개조가 끝난 뒤 건물을 산 매수인은 형사처벌보다 시정명령과 이행강제금 부담이 주로 문제 됩니다.

건물을 사기 전부터 불법이었다면 누가 책임지나요?

행정 제재는 현재 소유자에게 옵니다. 시정명령과 이행강제금은 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 할 수 있기 때문입니다. 매수인은 이행강제금을 낸 뒤 매도인에게 하자담보책임이나 계약상 손해배상을 청구하는 방식으로 부담을 나누게 됩니다.

불법 용도변경 대응 순서

• 위반 내용 확인 - 시정명령서와 건축물대장의 위반 기재를 보고 위반 용도와 면적을 확인합니다. 이행강제금 산정의 기준입니다.
• 적법화 가능성 검토 - 바뀐 용도가 그 지역·건물에서 허용되는지, 주차·피난 기준을 맞출 수 있는지 봅니다. 가능하면 허가·신고로 시정합니다.
• 시정기간 연장·의견 제출 - 임차인 계약이 남아 있으면 계고 단계에서 시정계획과 기간 연장 의견을 서면으로 냅니다.
• 임차인과 계약 정리 - 원상복구가 필요하면 남은 기간과 보증금 반환 계획을 정합니다. 임대인의 사정으로 계약을 끝내는 것이라 협의가 필요합니다.
• 매도인 책임 추궁 - 매수 전부터 위반이었다면 계약서와 중개대상물 확인·설명서를 보고 매도인·중개사에 대한 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이행강제금 부과처분 자체에 계고 누락이나 면적 산정 오류가 있다면 처분서와 대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법 위반 시정명령·이행강제금 부과처분 취소소송과 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행강제금은 한 번 내면 끝나나요?
  아닙니다. 건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 시정을 마치면 같은 조 제6항에 따라 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다.
• 용도변경 위반 이행강제금은 어떻게 계산하나요?
  용도변경 부분 시가표준액의 100분의 10입니다. 건축법 시행령 별표 15 제1호의2는 허가·신고 없이 용도변경을 한 건축물의 이행강제금을 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10으로 정합니다. 건물 전체가 아니라 바뀐 부분 면적만 기준이 됩니다.
• 원룸으로 세 줬으면 이행강제금이 더 나오나요?
  면적에 따라 그렇습니다. 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제1호는 임대 등 영리 목적으로 위반면적 50제곱미터를 넘게 용도변경을 한 경우를 가중 대상으로 정하고, 건축법 제80조 제2항은 100분의 100 범위에서 조례로 가중하도록 합니다.
• 전 주인이 개조했는데 저도 처벌받나요?
  형사처벌 대상은 원칙적으로 개조한 사람입니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 용도변경을 한 건축주와 공사시공자를 처벌합니다. 다만 시정명령과 이행강제금은 제79조 제1항에 따라 현재 소유자에게도 부과될 수 있으므로 행정 제재는 피하기 어렵습니다.
• 계고 없이 이행강제금이 바로 나왔어요?
  절차 위반으로 다툴 수 있습니다. 건축법 제80조 제3항은 허가권자가 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고하도록 정합니다. 계고 없이 부과했다면 부과처분 취소를 구하는 근거가 되므로 처분서를 받은 날을 기록해 두십시오.
• 시정명령을 안 따르면 영업 신고도 막히나요?
  막힐 수 있습니다. 건축법 제79조 제2항은 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업 허가·등록 등을 하지 않도록 요청할 수 있게 하고, 제3항은 요청받은 기관이 특별한 이유가 없으면 따르도록 정합니다. 임차인의 영업에도 영향이 갑니다.

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