건축·용도변경

1층 근린생활시설을 원룸으로 고쳐 세를 주면 어떤 용도변경 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

1층 근린생활시설을 원룸으로 고쳐 쓰면 근린생활시설군에서 주거업무시설군으로 옮긴 것이어서, 신고 없이 했다면 용도변경 신고 위반입니다. 건축법 제19조는 번호가 작은 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 번호가 큰 하위 시설군으로 바꾸면 신고를 요구하고, 둘 다 없이 바꾸면 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 지금은 건축물대장의 층별 용도와 실제 사용 용도가 같은지 확인하십시오.

같은 시설군 안에서 용도를 바꾸는 경우라면 허가나 신고를 받지 않아도 됩니다. 대장 기재내용 변경 신청만 하거나, 그마저 필요 없는 경우도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 상가주택을 사면서 1층 근린생활시설 60㎡를 원룸 두 개로 고쳐 월세를 받기 시작했습니다. 2025년 여름 구청은 건축물대장상 근린생활시설인 공간을 신고 없이 주택으로 쓰고 있다며 원상복구 시정명령을 보냈습니다. I씨는 근린생활시설에서 주택으로 바꾸는 것은 신고만 하면 되는 방향이라 괜찮다고 생각했지만, 그 신고를 하지 않은 것 자체가 위반이었습니다. 임대 목적이고 위반면적이 50㎡를 넘어 이행강제금 가중도 검토 대상이 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

용도변경은 언제 허가를 받고 언제 신고를 하나요?

시설군 번호가 더 작은 쪽(상위군)으로 바꾸면 허가, 더 큰 쪽(하위군)으로 바꾸면 신고입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 시설군을 자동차 관련 시설군(1)부터 그 밖의 시설군(9)까지 아홉 개로 나누고, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸려면 이 구분에 따라 허가를 받거나 신고하도록 정합니다.

같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재내용 변경을 신청하고, 별표 1의 같은 호에 속하는 용도 사이 변경 등은 그 신청도 필요 없습니다.

어떤 경우가 용도변경 위반이 되나요?

대표 예시는 다음과 같습니다. 괄호 안은 변경 전후 시설군입니다.

• 1층 근린생활시설을 주택으로 개조 - 근린생활시설군(7)에서 주거업무시설군(8)으로 옮긴 것이어서 신고 대상인데, 신고 없이 쓰면 신고 위반입니다.
• 독서실을 고시원으로 사용 - 근린생활시설군(7)에서 영업시설군(5)의 다중생활시설로 옮긴 것이어서 허가 대상이고, 허가 없이 쓰면 허가 위반입니다.
• 고시원 호실에 취사시설 설치 - 영업시설군(5)의 고시원을 사실상 주거용(8)으로 쓰는 것으로 보아 신고 위반으로 다뤄집니다.
• 무도장을 태권도장으로 사용 - 문화집회시설군(4)에서 규모에 따라 영업시설군(5)이나 근린생활시설군(7)으로 옮긴 것이어서 신고 위반입니다.

용도변경 위반이면 어떤 제재를 받나요?

시정명령, 이행강제금, 형사처벌이 함께 문제 됩니다. 허가나 신고 없이 용도변경한 건축물의 이행강제금은 용도변경한 부분 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이 기준입니다.

임대 등 영리 목적으로 용도변경을 했고 위반면적이 50㎡를 넘으면 조례에 따라 100분의 100 범위에서 가중해야 합니다. 도시지역에서 허가·신고 없이 용도변경한 건축주는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상이 됩니다.

용도를 바꾸면 주차장 기준도 새로 따집니다. 변경 후 용도 기준 주차대수와 변경 전 용도 기준 주차대수의 차이만큼 부설주차장을 더 확보해야 하고, 사용승인 후 5년이 지난 연면적 1천㎡ 미만 건축물 등은 예외입니다.

용도변경 위반 대응 순서

• 대장 용도 확인 - 건축물대장의 층별 용도와 실제 사용을 비교합니다. 차이가 곧 위반 범위입니다.
• 시설군 대조 - 변경 전후 용도가 어느 시설군인지 확인합니다. 허가 위반인지 신고 위반인지 갈립니다.
• 적법화 가능성 검토 - 지금이라도 허가·신고 요건(주차·피난·용도지역)을 갖출 수 있는지 봅니다. 가능하면 적법화 신청을 합니다.
• 원상복구 판단 - 적법화가 어려우면 계고 기한 안에 원래 용도로 되돌립니다. 새 이행강제금 부과를 막습니다.
• 가중 사유 점검 - 임대 목적인지, 위반면적이 50㎡를 넘는지 확인합니다. 가중 여부가 금액을 좌우합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도변경 부분에 임차인이 살고 있거나 매수 전부터 위반이 있었다면 임대차계약서와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 용도변경 위반 시정명령·이행강제금 처분 다툼과 관련 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근린생활시설을 주택으로 쓰는 건 신고만 하면 되나요?
  네, 방향상으로는 신고 대상입니다. 근린생활시설군은 건축법 제19조 제4항 제7호, 주거업무시설군은 제8호로, 번호가 큰 하위군으로 가는 변경은 같은 조 제2항 제2호에 따라 신고 대상입니다. 다만 주차장·피난 등 변경 후 용도의 건축기준을 갖춰야 신고가 수리됩니다.
• 독서실을 고시원으로 바꾸면 허가가 필요한가요?
  필요합니다. 독서실은 근린생활시설군(7)이고, 고시원 같은 다중생활시설은 건축법 시행령 제14조 제5항 제5호에 따라 영업시설군(5)입니다. 번호가 작은 상위군으로 가는 변경이어서 건축법 제19조 제2항 제1호의 허가 대상입니다.
• 같은 근린생활시설 안에서 업종만 바꾸면요?
  허가나 신고가 필요 없습니다. 건축법 제19조 제3항은 같은 시설군 안의 용도변경은 건축물대장 기재내용 변경을 신청하도록 하고, 시행령 제14조 제4항은 제1종과 제2종 근린생활시설 상호 간 변경 등은 그 신청도 필요 없게 합니다. 다만 용도지역상 허용 업종인지는 확인해야 합니다.
• 무단 용도변경 이행강제금은 어떻게 계산하나요?
  건축법 시행령 별표 15 제1호의2는 허가나 신고 없이 용도변경한 건축물에 대해 용도변경한 부분 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액을 산정기준으로 정합니다. 시정명령을 이행하지 않으면 1년에 2회 이내에서 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다.
• 원룸으로 세를 줬다면 이행강제금이 늘어나나요?
  늘어날 수 있습니다. 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제1호는 임대 등 영리 목적으로 위반면적 50㎡를 넘게 용도변경한 경우를 가중 사유로 정하고, 건축법 제80조 제2항은 이때 100분의 100 범위에서 조례로 가중하도록 합니다. 위반 뒤 소유권이 바뀌면 가중하지 않습니다.
• 용도변경 위반으로 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 제19조 제1항과 제2항을 위반해 용도변경을 한 건축주 등을 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 도시지역 밖은 제110조에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

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