건축·용도변경

단독주택 1층을 고쳐 빵집을 열려면 용도변경이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 단독주택 1층에서 제과점을 하려면 그 부분을 근린생활시설로 바꾸는 용도변경 허가를 먼저 받아야 합니다. 건축법 제19조 제2항 제1호는 주거업무시설군에서 근린생활시설군처럼 상위군으로 바꿀 때 허가를 받도록 정합니다. 지금은 공사 계약 전에 건축물대장과 토지이용계획확인서부터 떼어 보십시오.

주택 전체를 상가로 바꿀 필요는 없습니다. 제과점으로 쓸 1층 부분만 용도를 바꾸면 되고, 2층은 주택으로 그대로 둘 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 11월 부모님이 사시던 2층 단독주택을 물려받아, 2026년 봄에 1층 약 60제곱미터를 고쳐 제과점을 열기로 했습니다. 인테리어 견적 2,500만원을 받은 뒤 구청에 영업신고를 문의했더니, 건축물대장상 용도가 단독주택이라 용도변경부터 해야 한다는 답을 들었습니다. B씨는 공사를 먼저 해도 되는지, 허가와 신고 중 무엇을 받아야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택 1층에서 제과점을 하려면 용도변경 허가를 받아야 하나요?

네, 단독주택 1층을 제과점으로 쓰려면 용도변경 허가를 받아야 합니다. 건축법은 건축물 용도를 9개 시설군으로 나누고, 번호가 큰 시설군에서 작은 시설군(상위군)으로 바꿀 때는 허가, 반대 방향은 신고로 정합니다. 단독주택은 8번 주거업무시설군, 제과점이 들어가는 근린생활시설은 7번 근린생활시설군이므로 상위군으로 바꾸는 허가 대상입니다.

허가는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 받습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「건축법」은 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인 절차도 거치도록 하되, 500제곱미터 미만이고 대수선 공사가 없으면 사용승인을 생략합니다.

제과점은 어떤 용도의 건물에서 영업할 수 있나요?

제과점은 제1종 또는 제2종 근린생활시설에서 영업할 수 있고, 같은 건축물에서 제과점 등으로 쓰는 바닥면적 합계가 300제곱미터 미만이면 제1종, 300제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설입니다. 주택 1층 한 층을 쓰는 작은 빵집이라면 대개 제1종 근린생활시설로 변경합니다.

같은 근린생활시설군 안에서 제1종과 제2종을 서로 바꾸는 것은 용도지역 제한에 맞는 범위에서 건축물대장 기재내용 변경 신청도 필요 없습니다. 다만 용도지역에 따라 근린생활시설을 지을 수 없는 곳이 있으므로 토지이용계획확인서로 용도지역을 먼저 확인합니다.

용도변경 없이 제과점을 열면 어떻게 되나요?

용도변경 없이 영업하면 우선 영업신고 단계에서 막힙니다. 신고관청은 제과점 영업신고를 받으면 건축물대장을 직접 확인하므로, 주택으로 등재된 점포는 신고가 수리되지 않는 것이 보통입니다.

허가 없이 용도를 바꿔 쓰면 허가권자는 사용금지 등 시정명령을 내릴 수 있고, 이를 따르지 않으면 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 이행강제금을 반복해 부과할 수 있습니다. 도시지역에서 허가 없이 용도변경을 한 건축주는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상입니다.

주택과 제과점 공간은 어떻게 나눠야 하나요?

제과점 영업장은 독립된 건물이거나 다른 용도로 쓰는 시설과 분리·구획·구분되어야 합니다. 1층 제과점과 주거 공간이 한 출입구와 거실을 같이 쓰는 구조라면 신고 전에 벽이나 칸막이로 나누고 동선을 따로 두어야 합니다. 화장실은 조리장에 영향을 주지 않는 곳에 두고 손 씻는 시설을 갖춥니다.

주택 제과점 용도변경 대응 순서

• 서류 확인 - 건축물대장과 토지이용계획확인서를 떼어 현재 용도와 용도지역을 봅니다. 근린생활시설이 들어설 수 없는 용도지역이면 여기서 계획을 바꿔야 합니다.
• 면적 산정 - 제과점으로 쓸 바닥면적을 잽니다. 300제곱미터를 기준으로 제1종·제2종이 갈리고, 100제곱미터 이상이면 사용승인 여부를 따집니다.
• 허가 신청 - 건축사를 통해 용도변경 허가를 신청합니다. 주택에서 근린생활시설로 가는 상위군 변경이라 신고가 아니라 허가입니다.
• 공사와 분리 - 허가 뒤 주거 부분과 영업장을 분리하는 공사를 합니다. 허가 전에 공사를 끝내면 위반 건축물이 됩니다.
• 영업신고 - 건축물대장 용도가 바뀐 뒤 제과점 영업신고를 합니다. 신고관청이 대장을 확인하므로 순서를 거꾸로 하면 반려됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도변경 허가가 거부됐거나 이미 시정명령·이행강제금 계고를 받았다면 처분서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 용도변경 거부·이행강제금 등 행정처분 취소·집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택을 제과점으로 바꾸는 건 허가인가요, 신고인가요?
  허가입니다. 건축법 제19조 제2항은 번호가 큰 시설군에서 작은 시설군(상위군)으로 바꿀 때 허가를 받도록 정합니다. 단독주택은 8번 주거업무시설군, 제과점이 속하는 근린생활시설은 7번 근린생활시설군이므로 상위군 변경에 해당합니다.
• 제과점은 제1종인가요, 제2종 근린생활시설인가요?
  같은 건축물에서 제과점 등으로 쓰는 바닥면적 합계가 300제곱미터 미만이면 제1종, 300제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설입니다. 주택 1층 한 층을 쓰는 규모라면 대개 제1종입니다. 동일인이 같은 용도로 쓰는 구분 건축물은 떨어져 있어도 면적을 합산합니다.
• 1층 일부만 바꿔도 되나요?
  됩니다. 용도변경은 건축물 전체가 아니라 바꾸려는 부분 단위로 할 수 있어, 1층 제과점 부분만 근린생활시설로 바꾸고 2층은 주택으로 둘 수 있습니다. 이 경우 제과점 영업장은 주거 공간과 분리·구획되어야 영업신고 시설기준을 맞출 수 있습니다.
• 용도변경 뒤에도 사용승인을 받아야 하나요?
  바꾸는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 원칙적으로 사용승인을 받습니다. 다만 500제곱미터 미만이고 대수선에 해당하는 공사를 하지 않으면 사용승인을 받지 않아도 됩니다. 60제곱미터 정도의 작은 빵집은 사용승인 대상이 아닙니다.
• 허가 없이 먼저 영업하면 어떻게 되나요?
  영업신고가 수리되지 않는 것이 보통이고, 허가권자는 사용금지 등 시정명령을 내릴 수 있습니다. 시정명령을 따르지 않으면 이행강제금이 1년에 2회 이내로 반복 부과될 수 있고, 도시지역에서 허가 없이 용도변경한 건축주는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상입니다.
• 세 들어 사는 점포가 주택 용도면 누구 책임인가요?
  용도변경 허가는 건축주가 신청하므로 임차인 혼자 해결하기 어렵습니다. 임대차계약에 제과점 영업 목적과 용도변경 협조 특약을 적어 두어야 합니다. 임대인이 용도 문제를 숨겼다면 계약 해제나 손해배상을 따져 볼 수 있지만, 계약서 문구와 중개 경위를 보고 판단합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성