건축·용도변경

사무소로 등록된 근린생활시설에 공사 없이 살기만 해도 용도변경 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

공사 없이 근린생활시설을 주거로 쓰기만 해도 건축법상 용도변경에 해당해 신고 등 절차가 필요합니다. 대법원 2001도3990 판결은 다른 용도로 사용하는 행위도 용도변경에 포함되고 계속 사용하는 동안 위법상태가 이어진다고 보았습니다. 지금은 건축물대장 용도와 실제 사용 용도의 시설군부터 맞춰 보십시오.

공사를 하지 않고 집기만 들여놓아 쓰고 있다는 이유로 용도변경이 아니라고 볼 수는 없습니다. 다른 용도로 사용하는 것 자체가 용도변경에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 건축물대장에 제2종 근린생활시설(사무소)로 되어 있는 4층 건물의 한 층을 사서, 별다른 공사 없이 침대와 주방 집기를 들여 가족이 살고 있습니다. 2025년 구청은 주거용으로 쓰는 것은 용도변경 위반이라며 시정명령을 예고했고, P씨는 벽 하나 고치지 않았고 산 지도 2년이 넘었는데 위반이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 없이 다른 용도로 쓰기만 해도 용도변경인가요?

그렇습니다. 대법원은 건축법상 허가나 신고 없이 하면 처벌되는 용도변경행위에는 유형적으로 용도를 바꾸는 행위뿐 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지 포함된다고 보았습니다. 사무소로 허가된 공간을 주거로 쓰기 시작했다면 내부 공사가 없었더라도 용도변경 절차를 거쳐야 합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 상위 시설군으로 바꾸면 허가를, 하위 시설군으로 바꾸면 신고를 하도록 하고, 같은 시설군 안에서 바꾸면 건축물대장 기재내용 변경을 신청하도록 정합니다. 근린생활시설에서 주택으로 바꾸는 것처럼 하위 시설군으로 가는 경우에도 신고와 함께 변경하려는 용도의 건축기준을 갖춰야 합니다.

오래 썼으면 위반 책임이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 같은 판결은 허가나 신고 없이 다른 용도로 사용하는 행위가 계속범이어서, 다른 용도로 계속 사용하는 동안에는 가벌적 위법상태가 계속되고 공소시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 산 지 몇 년이 지났다거나 전 소유자 때부터 그렇게 썼다는 사정으로 책임을 피하기 어렵습니다.

그 위법상태가 적법한지는 특별한 사정이 없는 한 문제가 되는 시점에 시행 중인 건축법령으로 판단합니다. 다만 사용 기간 중 처벌 규정이 바뀌면서 경과규정이 있으면 기간별로 그 당시 법령을 나누어 적용한다는 것이 같은 판결의 취지입니다.

용도변경 위반에는 어떤 제재가 있나요?

시정명령, 이행강제금, 형사처벌이 함께 문제됩니다. 허가권자는 위반 건축물의 소유자나 점유자에게 상당한 기간을 정해 용도변경이나 사용금지 등을 명할 수 있습니다.

시정명령을 받고 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정하는 횟수만큼 반복해 부과될 수 있습니다. 도시지역에서 제19조를 위반해 용도변경을 한 건축주는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금 대상입니다.

용도변경 위반 대응 순서

• 대장 용도 확인 - 건축물대장의 용도와 실제 사용 용도를 비교하고 각각의 시설군을 확인합니다.
• 적법화 가능성 검토 - 바꾸려는 용도의 건축기준(주차, 피난, 일조 등)을 갖출 수 있는지 건축사와 검토합니다.
• 신고 또는 허가 신청 - 적법화가 가능하면 용도변경 신고나 허가를 신청해 위법상태를 끝냅니다.
• 원상회복 선택 - 적법화가 어렵다면 대장 용도대로 사용을 되돌리고 그 사실을 사진과 함께 구청에 알립니다.
• 시정명령 불복 검토 - 시정명령이나 이행강제금 부과가 사실과 다르면 처분서를 받은 날부터 기간을 계산해 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 당시 주거용으로 쓸 수 있다고 들었거나 여러 세대가 같은 상태인 집합건물이라면 분양계약서와 관리 상황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법 위반에 따른 시정명령·이행강제금 불복과 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인테리어 공사가 없어도 용도변경인가요?
  그렇습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2001도3990 판결은 처벌 대상인 용도변경행위에 유형적으로 용도를 바꾸는 행위뿐 아니라 다른 용도로 사용하는 것까지 포함된다고 보았습니다. 사무소를 주거로 쓰기 시작한 것 자체가 용도변경입니다.
• 어떤 경우에 허가, 어떤 경우에 신고인가요?
  건축법 제19조 제2항은 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고를 하도록 정합니다. 같은 시설군 안의 변경은 제19조 제3항에 따라 건축물대장 기재내용 변경을 신청하되, 시행령 제14조 제4항이 정하는 변경은 이를 생략할 수 있습니다.
• 오래전부터 그렇게 썼으면 시효가 지나지 않았나요?
  지나지 않습니다. 같은 판결은 허가나 신고 없이 다른 용도로 사용하는 행위를 계속범으로 보아, 계속 사용하는 한 가벌적 위법상태가 이어지고 공소시효가 진행하지 않는다고 판단했습니다. 위법상태를 끝내야 시효 문제가 시작됩니다.
• 시정명령을 안 따르면 어떻게 되나요?
  이행강제금이 부과됩니다. 건축법 제80조 제1항은 시정명령을 기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과하도록 하고, 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과할 수 있게 합니다.
• 용도변경 위반으로 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 제19조를 위반해 용도변경을 한 건축주 등을 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하고, 도시지역 밖이면 제110조 제1호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처합니다.
• 적법하게 바꾸려면 무엇을 갖춰야 하나요?
  건축법 제19조 제1항은 용도변경을 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하도록 정합니다. 주택으로 바꾸려면 주차장, 피난·방화, 일조 기준 등 주택에 적용되는 기준을 갖춰야 하므로 건축사와 함께 충족 가능성을 먼저 확인하십시오.

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