건축·용도변경

스크린골프장을 게임장으로 보고 건축물 용도를 바꿔 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

어렵습니다, 스크린골프장은 게임제공업 시설이 아니라 골프연습장에 해당한다는 판결이 있어 게임장으로 건축물 표시변경을 신청하면 받아들여지기 어렵습니다. 현행 체육시설법도 스크린골프를 가상체험 체육시설업으로 다룹니다. 지금은 건축물대장의 용도와 해당 층 바닥면적부터 확인하십시오.

이행강제금을 피하려고 스크린골프장을 게임장으로 등록할 방법부터 찾을 필요는 없습니다. 실제 영업 형태에 맞는 용도로 바꿀 수 있는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 상가건물 1층을 사서 임차인에게 빌려주었고, 임차인은 그곳에 스크린골프 타석을 들여 골프연습장으로 운영했습니다. 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)이었습니다. 구청은 2025년 3월 용도에 맞지 않게 쓰고 있다며 E씨에게 시정명령을 하고 이행강제금 1,800만원을 부과했습니다. E씨는 스크린골프장을 복합유통게임제공업소로 보아 제2종 근린생활시설로 건축물 표시를 바꿔 달라고 신청했지만, 구청은 골프연습장에 해당한다며 받아들이지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

스크린골프장은 게임장인가요, 골프연습장인가요?

골프연습장 쪽입니다. 대구지방법원 2014. 2. 7. 선고 2013구합10900 판결은 스크린골프가 실제 골프와 같이 운동을 주된 목적으로 하므로, 게임산업법상 게임제공업 시설이 아니라 체육시설법상 골프연습장에 해당한다고 보았습니다. 이 판결은 항소 없이 확정됐습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」은 신고 체육시설업에 골프 연습장업과 함께 가상체험 체육시설업을 두고 있습니다. 시설 기준에서도 가상체험 체육시설업의 골프 종목에 타석과 스크린 사이 거리를 정해, 스크린골프를 체육시설로 다룹니다.

건축물 표시변경 신청 거부를 소송으로 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 대법원은 건축물대장의 용도가 공법상 규제와 과세, 시정명령에 영향을 주므로, 용도변경 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 되는 처분이라고 보았습니다. 다만 소송을 낼 수 있다는 것과 이길 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

스크린골프장이 게임 관련 시설이라는 이유로 신청했다면, 위 하급심 판단에 비추어 본안에서 받아들여지기 어렵습니다. 이길 가능성은 신청 내용을 실제 영업에 맞게 고칠 때 생깁니다.

스크린골프장 용도로 쓰려면 건축물 용도를 어떻게 바꿔야 하나요?

골프연습장 용도로 바꾸는 절차를 밟습니다. 건축법 시행령은 골프연습장 등 주민의 체육 활동을 위한 시설로서 같은 건축물에서 해당 용도 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이면 제2종 근린생활시설로, 그 이상이면 운동시설로 분류합니다.

소매점(제1종 근린생활시설)과 골프연습장(제2종 근린생활시설)은 같은 근린생활시설군이어서 허가나 신고 대상은 아닙니다. 다만 골프연습장으로 바꾸는 경우는 건축물대장 기재내용 변경 신청을 생략할 수 있는 예외에서 빠져 있어, 구청에 변경 신청을 해야 합니다.

건물이 있는 용도지역이나 지구단위계획에서 골프연습장이 허용되지 않으면 이 신청도 받아들여지지 않습니다. 용도지역별 건축 제한은 국토계획법과 그 시행령, 조례로 정해지므로 토지이용계획확인서부터 봅니다.

시정명령을 지키지 않으면 이행강제금은 계속 나오나요?

나옵니다. 허가권자는 시정명령을 받고 정한 기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 이행기한을 정해 이행강제금을 부과합니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 반복해 부과할 수 있습니다.

건축주등에는 소유자뿐 아니라 관리자와 점유자도 들어가, 임차인이 함께 시정명령의 대상이 될 수 있습니다.

스크린골프장 용도 문제 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 현재 용도와 해당 층 바닥면적을 확인합니다. 500제곱미터를 넘는지에 따라 바꿀 용도가 달라집니다.
• 토지이용계획 확인 - 용도지역과 지구단위계획에서 골프연습장이 허용되는지 봅니다. 허용되지 않으면 영업 형태를 바꿔야 합니다.
• 변경 신청 - 골프연습장 용도로 건축물대장 기재내용 변경을 신청합니다. 시설 기준을 갖춘 도면을 함께 냅니다.
• 거부 시 불복 - 거부 통지를 받으면 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 거부 사유가 법령에 있는지를 따집니다.
• 임차인과 정리 - 임대차 계약의 용도 조항과 원상복구 조항을 확인합니다. 이행강제금 부담을 누가 질지 정해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물의 용도지역, 해당 층 면적, 임대차 계약 내용에 따라 건축물대장과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 행정처분 취소소송과 이행강제금 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 스크린골프장을 게임제공업으로 등록할 수는 없나요?
  어렵습니다. 하급심은 스크린골프가 운동을 주된 목적으로 하므로 영상물 이용이 주된 목적인 게임물로 보기 어렵다고 판단했습니다. 현행 체육시설법도 가상체험 체육시설업을 신고 체육시설업으로 두고 있어 체육시설로 신고하는 것이 실제에 맞습니다.
• 건축물 표시변경 거부는 소송 대상이 되나요?
  됩니다. 대법원은 건축물대장 용도가 공법상 규제, 시정명령, 과세에 영향을 주므로 그 변경 신청을 거부한 행위는 항고소송의 대상이 되는 처분이라고 보았습니다. 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.
• 바닥면적이 500제곱미터를 넘으면 어떻게 되나요?
  골프연습장 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 같은 건축물에서 500제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설이 아니라 운동시설로 분류됩니다. 운동시설은 영업시설군이어서 근린생활시설군에서 바꾸려면 용도변경 허가를 받아야 합니다.
• 이행강제금은 소유자와 임차인 중 누가 내나요?
  시정명령과 이행강제금은 건축주등에게 부과되는데, 건축주등에는 소유자, 관리자, 점유자가 들어갑니다. 구청은 소유자에게 부과하는 경우가 많고, 임대차 계약에 용도 위반 책임 조항이 있으면 소유자가 임차인에게 그 부담을 구할 수 있습니다.
• 시정명령을 이행하면 이미 낸 이행강제금은요?
  이행강제금은 시정명령 이행을 압박하는 수단이어서, 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 멈추지만 이미 부과된 이행강제금은 징수됩니다. 이미 부과된 금액은 부과 처분 자체의 위법을 따로 다퉈야 합니다.
• 같은 근린생활시설군이면 신청 없이 바꿔 써도 되나요?
  골프연습장은 예외입니다. 같은 시설군 안의 변경은 대개 건축물대장 기재내용 변경 신청을 생략할 수 있지만, 시행령은 골프연습장과 놀이형시설로 바꾸는 경우를 그 예외에서 빼 두었습니다. 구청에 변경 신청을 해야 합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성