건축·용도변경

공무원 의견이 엇갈려 변경신고와 다르게 지었는데 건축법 위반 처벌을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

공무원 의견이 엇갈려 변경신고와 다르게 지었더라도 법률의 착오로 처벌을 면하기는 어렵습니다. 대법원 91도514 판결은 건축사와 도청 공무원 말을 믿고 신고와 다르게 건축한 경우 위법의 인식을 기대할 수 없다고 단정할 수 없다며 건축법 위반을 인정했습니다. 지금은 변경신고서와 협의 기록부터 모아 두십시오.

변경신고가 잘못됐다고 생각한다고 해서 신고 내용을 무시하고 원래 설계대로 짓는 것으로 해결되지는 않습니다. 신고 내용을 바꾸려면 다시 변경신고를 하거나 행정쟁송으로 다투는 길을 거쳐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 단독주택을 신축하면서 진입 통로 문제로 구청 담당 공무원과 협의했습니다. 담당 공무원이 그 통로를 건축법상 도로로 보고 배치를 바꾸라고 해 대리인이 건축허가 변경신고를 했지만, D씨는 설계 건축사와 도청 담당자가 「그 통로는 도로가 아니어서 원래 배치가 맞다」고 하자 그 말을 믿고 변경신고와 다르게 시공했습니다. 2026년 봄 건축법 위반으로 입건된 D씨는 공무원 사이 의견이 달랐던 만큼 처벌을 면할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축사와 도청 공무원 말을 믿었으면 법률의 착오인가요?

인정받기 어렵습니다. 자기 행위가 법령상 죄가 되지 않는다고 잘못 안 경우 그 오인에 정당한 이유가 있을 때에만 벌하지 않습니다. 대법원은 담당 공무원의 잘못된 종용으로 변경신고가 이루어졌고 피고인이 그 종용이 틀렸다는 도청 공무원과 건축사의 견해를 믿고 신고와 다르게 건축한 사안에서, 누구에게도 위법의 인식을 기대할 수 없다고 단정할 수 없다며 건축법 위반의 죄책을 인정했습니다.

같은 판결은 변경신고를 무시하고 자기 판단대로 시공한 사정이 오히려 위법의 인식을 보여 준다고 보았습니다. 의견이 엇갈리는 상황이라면 확인을 더 거쳤어야 한다는 취지입니다.

공무원이 잘못 받아 준 변경신고는 따르지 않아도 되나요?

아닙니다. 대법원은 구청장의 변경신고 수리행위가 위법하더라도 당연무효라고까지 할 수 없다면, 행정쟁송으로 그 위법을 다투는 것은 별론으로 하고 적법한 변경 절차 없이 신고와 다르게 건축한 이상 건축법 위반의 죄책을 면할 수 없다고 판단했습니다. 담당 공무원의 잘못은 형을 정할 때 참작할 사정에 그친다고 보았습니다.

그래서 신고 내용이 틀렸다고 보면 다시 변경신고를 하거나 수리 행위를 행정쟁송으로 다투는 순서를 밟아야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 허가받거나 신고한 사항을 바꾸려면 변경하기 전에 허가를 받거나 신고하도록 정합니다.

건축법상 도로는 누가 어떻게 정하나요?

건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 관계 법령에 따라 신설·변경 고시가 되었거나, 건축허가 또는 신고 때 허가권자가 위치를 지정해 공고한 도로를 말합니다. 고시나 위치지정 공고가 없는 자연발생적 통행로는 원칙적으로 건축법상 도로가 아닙니다.

판례 사안에서도 쟁점 통로는 고시나 위치지정이 없어 도로가 아니었고 담당 공무원의 판단이 틀렸습니다. 그런데도 처벌을 피하지 못한 것은 판단이 맞았는지보다 정해진 절차를 거쳤는지를 보았기 때문입니다.

변경신고와 다르게 지으면 처벌은 어느 정도인가요?

변경신고 사항을 신고하지 않고 바꾼 경우 5천만원 이하의 벌금 대상입니다. 변경허가 사항이었다면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 무거워집니다. 허가 사항인지 신고 사항인지는 바뀐 내용의 규모와 종류로 정해집니다.

형사처벌과 별도로 허가권자는 위반 건축물에 공사 중지나 시정을 명할 수 있고, 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다.

건축법 위반 법률의 착오 대응 순서

• 문서 확보 - 변경신고서, 신고필증, 공무원 협의 기록, 건축사 의견서를 모읍니다. 착오의 경위를 보여 줍니다.
• 위반 범위 특정 - 변경신고와 실제 시공이 어디서 얼마나 다른지 도면으로 대조합니다. 허가 사항인지 신고 사항인지가 정해집니다.
• 시정 가능성 검토 - 다시 변경신고를 해서 적법하게 맞출 수 있는지 건축사와 확인합니다. 시정 여부는 양형에 반영됩니다.
• 수사 대응 - 조사에서 공무원 의견이 엇갈린 경위와 확인 노력을 구체적으로 진술합니다. 정당한 이유 주장이 어렵더라도 참작 사유가 됩니다.
• 행정처분 대응 - 시정명령이나 이행강제금 계고가 나오면 처분서를 받은 날을 기록하고 불복 기간을 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담당 기관이 공식 회신으로 적법하다고 확인해 준 경우처럼 신뢰의 근거가 문서로 남아 있다면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법 위반 형사 사건의 변론과 시정명령·이행강제금 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법률의 착오로 처벌을 면하려면 무엇이 필요한가요?
  오인에 정당한 이유가 있어야 합니다. 형법 제16조는 자기 행위가 법령상 죄가 되지 않는다고 잘못 안 행위를 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에만 벌하지 않는다고 정합니다. 의견이 엇갈리는 상황에서 한쪽 말만 믿었다면 정당한 이유로 인정받기 어렵습니다.
• 담당 공무원이 틀렸다면 그것만으로 무죄인가요?
  아닙니다. 대법원 1991. 6. 14. 선고 91도514 판결은 담당 공무원의 잘못이 개재되었더라도 그것은 정상참작 사유에 불과하다고 보았습니다. 신고 수리 행위가 위법해도 당연무효가 아니면 그 신고와 다르게 건축한 책임은 남습니다.
• 변경신고를 다시 하면 처벌을 피할 수 있나요?
  이미 위반한 행위의 처벌이 없어지지는 않지만 시정 노력은 양형에 반영됩니다. 건축법 제16조 제1항은 변경하기 전에 허가나 신고를 하도록 정하므로, 지금이라도 변경신고로 적법하게 맞추면 시정명령과 이행강제금 위험을 줄일 수 있습니다.
• 건축법상 도로인지는 어떻게 확인하나요?
  고시나 위치지정 공고가 있는지 확인합니다. 건축법 제2조 제1항 제11호는 너비 4미터 이상으로 관계 법령에 따라 신설·변경 고시가 된 도로나 건축허가·신고 때 허가권자가 위치를 지정해 공고한 도로를 건축법상 도로로 정합니다. 허가권자에게 도로 지정 여부를 서면으로 확인받아 두는 것이 안전합니다.
• 변경신고 위반의 벌금은 얼마까지인가요?
  신고 사항을 신고 없이 바꾼 경우 5천만원 이하의 벌금입니다(건축법 제111조 제1호). 바뀐 내용이 변경허가 사항이었다면 제110조 제2호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 무거워지므로, 실제 변경 내용이 어느 쪽인지 먼저 따져야 합니다.
• 형사처벌 말고 행정 제재도 받나요?
  받을 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항에 따라 허가권자는 위반 건축물에 공사 중지, 개축·수선·사용금지 등 시정을 명할 수 있고, 시정명령을 이행하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금을 부과합니다. 형사 절차와 별도로 진행되므로 처분서 수령일을 기록해 두십시오.

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