건축·용도변경

지진으로 지하층이 지상층이 됐는데 내 잘못 없이 시정명령을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 건축법상 시정명령은 고의나 과실을 묻지 않아 지진처럼 잘못 없는 사정으로 건축 기준에 맞지 않게 되어도 받을 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항은 위반 상태가 있으면 시정을 명할 수 있다고 정할 뿐 건축주의 귀책사유를 요건으로 하지 않습니다. 다만 과도한 조치는 비례원칙으로 다툴 수 있으니 지금은 지진 전후 지표면 높이를 측량해 두십시오.

지진처럼 내 잘못이 없는 사정이라도 시정명령을 무시해도 된다는 뜻은 아니지만, 명령받은 조치가 과도하다면 그 범위를 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2022년 적법하게 허가를 받아 지하 1층, 지상 3층 상가건물을 지었습니다. 2025년 큰 지진으로 건물 주변 지표면이 내려앉으면서 지하층이었던 층의 바닥이 지표면에서 드러나 지상층으로 계산되었고, 그 결과 층수와 용적률 등이 건축 기준에 맞지 않게 되었습니다. 2026년 구청은 시정조치를 통지했고, V씨는 자신의 잘못이 전혀 없는데도 시정명령을 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 잘못 없이 지진으로 기준에 안 맞게 되어도 시정명령을 받나요?

네, 받을 수 있습니다. 건축법상 시정명령은 대지나 건축물이 건축법이나 그에 따른 명령·처분에 위반되는 상태에 있으면 할 수 있고, 건축주 등의 고의나 과실을 요건으로 하지 않습니다. 허가권자는 건축주·소유자·관리자 등에게 상당한 기간을 정해 개축·수선·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

건축법은 허가 당시 적법했던 건축물도 계속 적법한 상태를 유지하도록 요구합니다. 허가받은 사항을 바꾸려면 미리 변경허가를 받거나 신고하도록 한 것도 사후 관리 취지입니다. 불가항력적인 자연현상으로 위반 상태가 생겼더라도 그 상태가 계속되는 것을 허용하지는 않는다는 것이 원안의 결론입니다.

지하층이 지상층으로 바뀌었다는 기준은 무엇인가요?

지하층은 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말합니다. 지진으로 지표면이 내려앉아 이 평균높이가 2분의 1에 못 미치게 되면 그 층은 더 이상 지하층이 아니게 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」 정의입니다.

그래서 먼저 지표면 변동을 측량으로 확인해야 합니다. 구청의 측정 방법과 지표면 기준이 실제와 다르다면 위반 상태 자체를 다툴 수 있습니다. 성토 등으로 지표면을 원래 높이로 회복하는 것도 시정 방법이 될 수 있습니다.

잘못이 없다는 사정은 아무 의미가 없나요?

의미가 있습니다. 행정작용은 목적 달성에 필요한 최소한도에 그쳐야 하고, 국민의 이익 침해가 의도하는 공익보다 크지 않아야 합니다. 귀책사유가 없다는 사정은 시정 방법과 기간을 정할 때 비례원칙 위반을 주장하는 근거가 됩니다. 철거처럼 과도한 조치를 명했다면 지표면 회복 같은 덜 침익적인 방법을 제시해 다툴 수 있습니다.

과태료와도 구별해야 합니다. 질서위반행위규제법은 고의나 과실이 없는 질서위반행위에는 과태료를 부과하지 않도록 정합니다. 시정명령과 달리 위반을 이유로 과태료가 부과되었다면 귀책사유가 없다는 점이 직접적인 다툼 사유가 됩니다.

시정명령을 받고 시정기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다. 시정이 늦어지는 사정이 있으면 기간 연장을 서면으로 요청해 두어야 합니다.

시정명령 대응 순서

• 위반 내용 확인 - 시정명령서에 적힌 위반 조항과 요구 조치를 확인합니다. 어떤 기준에 어떻게 맞지 않는다는 것인지가 출발점입니다.
• 측량과 원인 기록 - 지진 전후 지표면 높이를 측량하고 피해 사진을 남깁니다. 위반 상태와 귀책사유 없음을 증명하는 자료입니다.
• 시정 방법 협의 - 성토로 지표면 회복, 용도 조정 등 덜 침익적인 방법을 구청에 제안합니다. 협의 내용은 문서로 남깁니다.
• 기간 연장 요청 - 공사에 시간이 필요하면 시정기간 연장을 서면으로 요청합니다. 이행강제금 부과를 막는 데 쓰입니다.
• 불복 제기 - 과도한 조치를 명했다면 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 집행이 임박하면 집행정지를 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재난 지역 지정에 따른 특례나 지자체의 재해 복구 지원 조례가 적용되는 경우에는 재난 관련 공고와 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축법상 시정명령·이행강제금 부과처분에 대한 행정심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시정명령은 고의나 과실이 있어야 하나요?
  필요하지 않습니다. 건축법 제79조 제1항은 대지나 건축물이 건축법이나 그에 따른 명령·처분에 위반되면 허가권자가 건축주·소유자·관리자 등에게 필요한 조치를 명할 수 있다고 정하고, 위반 상태가 생긴 데 대한 고의·과실을 요건으로 두지 않습니다. 위반 상태를 바로잡는 것이 목적이기 때문입니다.
• 지하층 판단 기준은 무엇인가요?
  건축법 제2조 제1항 제5호는 지하층을 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것으로 정의합니다. 지표면이 내려앉아 이 평균높이가 2분의 1에 못 미치게 되면 그 층은 지상층으로 계산되어 층수와 용적률이 달라집니다.
• 시정명령을 안 따르면 어떻게 되나요?
  건축법 제80조 제1항에 따라 시정기간 안에 이행하지 않으면 허가권자는 상당한 이행기한을 정해 그때까지도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다. 같은 조 제5항에 따라 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해 부과할 수 있습니다.
• 귀책사유가 없다는 점으로 다툴 수 있나요?
  시정명령의 성립 자체를 다투기는 어렵지만, 조치의 내용과 범위를 다툴 수 있습니다. 행정기본법 제10조는 행정작용이 목적 달성에 필요한 최소한도에 그치고 침해되는 이익이 공익보다 크지 않아야 한다고 정합니다. 잘못이 없다는 사정은 철거 대신 지표면 회복 등 덜 침익적인 조치를 요구하는 근거가 됩니다.
• 기존 건축물 특례로 구제받을 수 없나요?
  바로 적용된다고 보기 어렵습니다. 건축법 제6조는 법령의 제정·개정이나 대통령령으로 정하는 사유로 기준에 맞지 않게 된 기존 건축물에 대해 건축 허가 특례를 두는데, 시행령 제6조의2 제1항은 도시·군관리계획 변경, 도로 설치 등을 사유로 정하고 지진 같은 자연현상은 직접 열거하지 않습니다. 조례와 국토교통부령을 따로 확인해야 합니다.
• 과태료도 함께 부과되나요?
  과태료는 다릅니다. 질서위반행위규제법 제7조는 고의 또는 과실이 없는 질서위반행위에는 과태료를 부과하지 않는다고 정합니다. 지진처럼 귀책사유가 없는 사정으로 위반 상태가 생겼는데 과태료가 부과되었다면, 고의·과실이 없다는 점을 이의제기에서 직접 주장할 수 있습니다.

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