상가 임대차

사무실을 식당으로 바꾸며 설치한 주방·보일러 비용을 나갈 때 건물주에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 사무실을 식당으로 쓰려고 설치한 주방·보일러·온돌방·방문틀 공사비와 페인트 비용은 임차인의 영업을 위한 비용이어서 유익비로 건물주에게 청구하기 어렵습니다. 민법 제626조 제2항의 유익비는 임차물의 객관적 가치를 높인 비용이고, 대법원 91다8029 판결은 영업을 위한 내부시설 공사비를 유익비로 보지 않았습니다. 지금은 계약서에 원상복구 약정이 있는지와 공사 전에 건물주의 동의를 받았는지 확인하십시오.

영업을 위해 들인 공사비를 돌려받지 못한다고 해서 그 시설을 모두 두고 나가야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년 3월 3층 건물의 2층 사무실을 보증금 5천만원, 월 차임 250만원에 빌려 삼계탕집을 열었습니다. 개업하면서 보일러와 온돌방, 방문틀, 주방과 가스시설을 새로 설치하고 페인트칠을 하는 데 3,800만원을 들였습니다. 2026년 8월 계약이 끝나 나가게 되자 공사비를 건물주에게 청구하려 했지만, 건물주는 오히려 원래 사무실 상태로 되돌려 놓으라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

식당 영업을 위한 공사비는 왜 유익비가 아닌가요?

유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 높이려고 들인 비용이어야 합니다. 사무실 용도의 건물을 음식점으로 쓰려고 설치한 주방·보일러·온돌방·가스시설은 그 임차인의 영업에 필요한 시설이고, 다음 임차인이 사무실로 쓴다면 오히려 철거해야 할 수도 있어서 건물 자체의 가치를 높였다고 보기 어렵습니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결도 카페 영업을 위한 내부시설 공사비는 점포의 객관적 가치를 증가시킨 것이 아니어서 유익비가 아니라고 보았습니다.

유익비에 해당하더라도 임대차가 끝날 때 그 가치 증가가 남아 있어야 하고, 상환액은 임대인이 지출액과 증가액 가운데 하나를 골라 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 유지합니다. 건물의 보존을 위해 쓴 필요비는 이와 달리 지출 즉시 상환을 청구할 수 있습니다.

주방·보일러를 건물주에게 사 달라고 할 수는 없나요?

부속물매수청구권도 쓰기 어렵습니다. 건물 임차인은 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차가 끝날 때 그 매수를 청구할 수 있지만, 여기서 부속물은 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 물건이어야 합니다. 오로지 그 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 부속한 물건은 매수청구 대상이 아니라는 것이 같은 판결의 판단입니다.

반대로 건물 용도에 맞는 시설이라면 결론이 달라질 수 있습니다. 음식점 용도로 지어진 점포에 임대인의 동의를 받아 설치한 주방 배기시설처럼 누가 들어와도 쓸 수 있는 시설은 부속물로 볼 여지가 있습니다. 부속물매수청구권에 관한 규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하나요?

임차인은 건물을 돌려줄 때 원상에 회복해야 하고, 자기가 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 사무실로 빌린 곳에 설치한 온돌방·주방·가스시설은 원칙적으로 철거하고 사무실 상태로 되돌려야 합니다. 원상회복을 하지 않으면 임대인이 대신 공사한 비용을 보증금에서 공제하거나 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

원상회복의 범위는 계약 당시의 상태가 기준이므로, 입주 때 사진과 인수 당시 시설 목록이 있으면 다툼을 줄일 수 있습니다. 임대인이 시설을 그대로 두고 가라고 하면 그 합의를 문서로 남겨야 원상복구 비용 공제를 막을 수 있습니다.

식당 시설비 청구 대응 순서

• 계약서 확인 - 원상복구 약정과 비용상환 포기 약정이 있는지, 사용 목적이 어떻게 적혔는지 봅니다.
• 비용 성격 구분 - 보존을 위한 필요비, 건물 가치를 높인 유익비, 영업용 시설비를 영수증별로 나눕니다.
• 동의 여부 확인 - 공사 전에 건물주의 동의를 받은 문자·확인서가 있는지 찾습니다. 부속물매수청구의 요건입니다.
• 원상복구 협의 - 철거할 시설과 남길 시설을 건물주와 정하고 결과를 문서로 남깁니다.
• 기한 안 청구 - 청구할 비용이 있으면 건물을 돌려준 날부터 6월 안에 내용증명으로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 공사를 적극 요청했거나 시설이 건물 구조와 분리할 수 없게 결합된 경우에는 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 종료에 따른 보증금 반환과 원상복구 비용 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인테리어 비용은 유익비로 받을 수 있나요?
  대부분 받기 어렵습니다. 민법 제626조 제2항의 유익비는 임차물의 객관적 가치를 높인 비용이어야 하는데, 임차인의 영업을 위한 인테리어·주방 설비는 그 임차인에게만 쓸모가 있는 경우가 많습니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결도 영업용 내부시설 공사비를 유익비로 보지 않았습니다.
• 유익비가 인정되면 얼마를 받나요?
  임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해, 임대인이 임차인이 지출한 금액과 그 증가액 가운데 하나를 골라 상환합니다. 민법 제626조 제2항이 이를 정하고, 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 줄 수 있습니다.
• 보일러 수리비처럼 고장 난 것을 고친 비용은요?
  그 비용이 건물의 보존을 위한 것이라면 필요비로서 임대인에게 바로 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하면 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 새로 설치한 것과 고친 것을 영수증으로 나눠 두어야 합니다.
• 설치한 주방을 건물주에게 사 달라고 할 수 있나요?
  그 임차인의 특수한 목적에만 쓰이는 시설이면 어렵습니다. 민법 제646조 제1항의 부속물매수청구는 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건으로서 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 물건에 한정되고, 대법원 91다8029 판결은 특수 목적 부속물을 대상에서 뺐습니다.
• 나갈 때 시설을 모두 철거해야 하나요?
  원칙적으로 원상회복을 해야 합니다. 민법 제615조와 제654조에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 건물주가 시설을 남기라고 하면 그 합의를 문서로 남겨야 원상복구비 공제를 막을 수 있습니다.
• 비용 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대인이 건물을 돌려받은 날부터 6월 안에 해야 합니다. 민법 제617조는 차주가 지출한 비용의 상환청구를 대주가 물건을 반환받은 날부터 6월 안에 하도록 정하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 인도일을 기록해 두고 기한 안에 내용증명으로 청구합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?

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