주택 임대차

원상복구 약정을 했으면 수리비를 받을 때까지 버틸 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 계약서에 원상복구 약정을 했다면 판례는 세입자가 들인 유익비와 필요비의 상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 그 비용을 이유로 한 유치권도 인정하지 않습니다. 비용상환 규정은 약정으로 바꿀 수 있는 임의규정입니다. 지금은 계약서 원상복구 조항 문구와 임대인 동의 기록을 확인해 두십시오.

원상복구 약정이 있다고 해서 계약 중에 생긴 고장까지 모두 세입자 돈으로 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무는 임대인에게 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 2월 보증금 1억원에 오래된 아파트를 빌리며 주방과 욕실을 1천2백만원 들여 고쳤습니다. 계약서에는 계약이 끝나면 임차인이 원상복구해 넘겨준다는 조항이 있었습니다. 2025년 계약이 끝날 무렵 I씨는 공사비를 받을 때까지 집을 비우지 않겠다고 했고, 집주인은 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원상복구 약정을 했으면 수리비를 받을 때까지 버틸 수 없나요?

버티기 어렵습니다. 계약서에 임대차가 끝나면 원상으로 복구해 넘겨주기로 약정했다면, 판례는 이를 세입자가 들인 유익비와 필요비의 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 봅니다. 상환받을 돈이 없으니 그 돈을 이유로 집을 붙잡아 두는 유치권도 주장할 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 세입자는 필요비는 지출 즉시, 유익비는 임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있으면 청구할 수 있습니다. 이 규정은 당사자가 약정으로 달리 정할 수 있는 규정이어서 원상복구 특약으로 포기하는 것이 유효합니다.

원상복구 약정은 왜 비용상환청구권 포기로 보나요?

원상복구는 세입자가 설치한 시설을 뜯어내고 처음 상태로 돌려놓는다는 약속입니다. 시설을 모두 철거하기로 한 사람이 그 시설 비용을 돌려 달라고 하는 것은 앞뒤가 맞지 않으므로, 판례는 비용상환청구권을 포기한 취지로 해석합니다. 민법은 강행규정 목록에 비용상환청구권을 넣지 않았습니다.

다만 원상복구 조항이 특정 시설만 대상으로 하거나, 뒤에 임대인이 비용을 부담하겠다고 따로 약속했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 약속한 문자나 확인서가 있으면 그 범위에서는 청구할 수 있습니다.

보일러처럼 급한 수리비도 포기한 것인가요?

계약 중 보일러 고장처럼 집을 쓰지 못할 정도의 하자는 원래 임대인이 고칠 의무가 있습니다. 세입자가 먼저 고쳤다면 필요비로 청구할 수 있지만, 원상복구 약정이 있으면 그 청구권까지 포기한 것으로 볼 여지가 있어 다툼이 생깁니다.

그래서 고장이 나면 세입자가 바로 고치기보다 임대인에게 먼저 수리를 요구하고, 임대인이 응하지 않은 사정을 문자로 남긴 뒤 고치는 편이 안전합니다. 임대인이 수리비를 부담하겠다고 답했다면 그 답이 별도 약속이 됩니다.

임대인 동의로 단 시설은 매수청구를 할 수 있나요?

임대인 동의를 얻어 붙인 물건이 건물과 별개로 쓸 수 있는 것이라면 임대차가 끝날 때 임대인에게 그 물건을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 이 부속물매수청구권은 세입자에게 불리한 약정으로 미리 포기하게 할 수 없습니다.

바닥재나 도배처럼 건물에 붙어 따로 떼어 쓸 수 없는 것은 부속물이 아니어서 매수청구 대상이 아닙니다. 에어컨·붙박이 가구처럼 독립된 물건인지부터 따져 보아야 합니다.

원상복구 약정 비용 분쟁 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 원상복구 조항의 문구와 대상 범위를 봅니다. 전부 복구인지 일부 시설만인지에 따라 결론이 달라집니다.
• 동의 기록 수집 - 공사 전 임대인 동의 문자와 공사 사진을 모읍니다. 부속물매수청구와 별도 약속의 근거가 됩니다.
• 비용 영수증 정리 - 필요비와 유익비를 나누어 영수증을 정리합니다. 청구할 수 있는 항목을 가르는 기준입니다.
• 보증금과 분리 협의 - 수리비 다툼 때문에 집을 붙잡고 있으면 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다. 보증금 반환과 비용 문제를 나누어 협의합니다.
• 인도와 기록 남기기 - 집을 넘겨줄 때 시설 상태를 사진으로 남기고 인도일을 문자로 확인받습니다. 뒤에 원상복구 비용 공제를 다툴 때 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원상복구 조항 옆에 비용 부담에 관한 다른 특약이 있거나 임대인이 공사를 요청한 경우라면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원상복구 약정이 있으면 유치권은 전혀 안 되나요?
  비용상환청구권을 포기한 것으로 보면 유치권의 기초가 되는 채권이 없으므로 유치권도 인정되지 않습니다. 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립합니다. 임대인이 따로 비용을 약속했다면 그 범위에서는 다툴 수 있습니다.
• 유익비는 얼마를 청구할 수 있나요?
  임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만, 임대인의 선택에 따라 세입자가 지출한 금액이나 증가액을 상환받습니다. 원상복구 약정이 있으면 이 청구권도 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 법원은 임대인 청구로 상환기간을 줄 수도 있습니다.
• 필요비는 언제 청구하나요?
  임차물의 보존에 필요한 비용은 지출한 즉시 임대인에게 청구할 수 있습니다. 계약 중 보일러나 배관처럼 집을 쓰려면 고쳐야 하는 부분이 해당합니다. 원상복구 약정이 있으면 다툼이 생기므로 수리 전에 임대인에게 먼저 알리십시오.
• 부속물매수청구권도 포기할 수 있나요?
  세입자에게 불리한 포기 약정은 효력이 없습니다. 민법은 부속물매수청구권을 강행규정으로 정해 두었습니다. 다만 임대인 동의를 얻어 붙인 독립된 물건이어야 하고, 건물 구성 부분이 된 공사는 대상이 아닙니다.
• 유치권을 주장하며 계속 살면 어떻게 되나요?
  유치권이 인정되지 않으면 임대차가 끝난 뒤 계속 사는 동안 차임에 해당하는 금액을 부당이득이나 손해배상으로 물어야 할 수 있습니다. 보증금에서 공제되기도 합니다. 버티기 전에 계약서 조항부터 확인해야 합니다.
• 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 하면요?
  세입자가 원상복구 의무를 이행하지 않았다면 임대인은 그 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 통상의 사용으로 생긴 손모는 원상복구 대상이 아닙니다. 입주 때와 퇴거 때 사진을 비교해 범위를 다투십시오.

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