공사·하자

「수리는 임차인이 한다」는 특약이 있으면 보일러 교체도 제가 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 수선 범위를 구체적으로 정하지 않은 「수리는 입주자가 한다」 특약이라면 임차인은 전구·수도꼭지 같은 소규모 수선만 부담하고, 보일러 교체나 누수 공사 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 해야 합니다. 대법원은 범위를 밝히지 않은 수선 특약이 대규모 수선까지 면제하지 않는다고 봅니다. 지금은 고장 사진과 집주인에게 보낸 수리 요청 문자를 남겨 두십시오.

계약서에 수리는 입주자가 한다고 적혀 있어도 보일러 교체나 누수 공사까지 떠안을 필요는 없습니다. 특약은 작은 수리에만 미치는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 10. 보증금 3천만원, 월세 70만원에 오래된 단독주택 2층을 빌리면서 「건물 수리는 입주자가 한다」는 특약에 서명했습니다. 2026. 1. 한파로 20년 된 보일러가 멈추자 업체는 교체가 필요하다며 180만원을 견적했습니다. 집주인은 특약을 이유로 K씨가 교체하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

「수리는 임차인이 한다」 특약이 있으면 모든 수리비를 내야 하나요?

아니요. 수선 범위를 구체적으로 정하지 않은 특약이라면 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손을 고치는 소규모 수선에 그칩니다. 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결은 범위를 밝히지 않은 수선의무 면제 특약이 대파손 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선까지 면제하지 않는다고 보았습니다.

임대인은 계약이 이어지는 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다. 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 임대인의 몫입니다. 특약 문구가 짧고 추상적일수록 임차인의 부담 범위는 좁게 해석됩니다.

임차인이 부담하는 소규모 수선은 어디까지인가요?

전구·형광등 교체, 수도꼭지 패킹, 문고리, 방충망처럼 비용이 적고 살면서 흔히 생기는 파손이 소규모 수선에 해당합니다. 반면 보일러 교체, 배관 누수 공사, 지붕·외벽 방수, 전기 배선 교체는 대규모 수선으로 봅니다.

특약에 「보일러 수리는 임차인 부담」처럼 범위를 구체적으로 적었다면 그 범위에서는 특약이 적용됩니다. 필요비 상환 규정은 당사자가 합의로 달리 정할 수 있는 규정이어서, 명확한 포기 특약은 유효합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제652조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 조문을 열거하는데, 필요비 상환을 정한 제626조는 여기에 들어 있지 않습니다.

수리비를 먼저 냈다면 집주인에게 돌려받을 수 있나요?

대규모 수선에 해당하는 비용을 임차인이 먼저 냈다면 임대인에게 필요비로 상환을 청구할 수 있습니다. 필요비는 지출한 즉시 청구할 수 있고, 계약이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없습니다.

임대인이 수리를 거부하거나 미루면 문자나 내용증명으로 수리를 요구하고, 그래도 하지 않으면 직접 수리한 뒤 영수증을 첨부해 비용을 청구합니다. 계약 종료 때 보증금에서 공제해 달라고 주장할 수도 있습니다. 필요비 상환청구는 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다.

수선 특약 수리비 대응 순서

• 고장 기록 - 수리 전에 사진과 동영상을 남깁니다. 고장 원인과 규모를 증명합니다.
• 수리 요청 문자 - 집주인에게 고장 내용과 수리 요청을 문자로 보냅니다. 임대인의 수선의무 불이행을 기록합니다.
• 특약 문구 확인 - 계약서 특약이 수선 범위를 구체적으로 적었는지 봅니다. 추상적이면 소규모 수선만 부담합니다.
• 견적·영수증 보관 - 업체 견적서와 영수증을 받아 둡니다. 필요비 상환청구의 금액 근거가 됩니다.
• 비용 청구 - 대규모 수선비는 임대인에게 청구하거나 보증금 정산 때 공제를 요구합니다. 반환 후 6개월 안에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약이 보일러·배관 등 항목을 구체적으로 정했거나 고장이 임차인의 사용 잘못으로 생겼다면 계약서 문구와 수리 업체 소견서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보일러가 고장 났는데 누가 고쳐야 하나요?
  원칙적으로 집주인이 고칩니다. 보일러는 주택의 기본 설비여서 교체나 큰 수리는 대규모 수선에 해당하고, 범위를 정하지 않은 수선 특약으로는 면제되지 않습니다. 다만 임차인이 동파 방지 조치를 하지 않아 고장 났다면 임차인 책임이 될 수 있습니다. 민법 제623조가 임대인의 수선의무를 정합니다.
• 필요비를 받지 않기로 한 특약도 유효한가요?
  유효합니다. 민법 제626조의 필요비 상환청구권은 강행규정이 아니어서 당사자가 합의로 포기할 수 있습니다. 민법 제652조의 강행규정 목록에 제626조가 빠져 있기 때문입니다. 다만 대법원은 범위가 불명확한 특약을 좁게 해석하므로, 포기 범위가 구체적으로 적혀 있는지가 중요한 기준입니다.
• 집주인이 수리를 안 해 주면 월세를 안 내도 되나요?
  전부 거절하기는 어렵습니다. 수선의무 불이행으로 집의 일부를 쓸 수 없게 됐다면 그 비율만큼 차임 감액을 요구하거나 지급을 거절할 여지가 있지만, 전부 거절하면 차임 연체로 해지 사유가 될 위험이 있습니다. 먼저 직접 수리하고 필요비를 청구하는 방법이 안전합니다.
• 수리비를 언제까지 청구해야 하나요?
  집을 돌려준 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다. 민법 제654조는 차주에 관한 제617조를 임대차에 준용해, 임차인의 비용상환청구를 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 하도록 정합니다. 계약 중에 지출한 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있으므로 미룰 이유가 없습니다.
• 세입자가 망가뜨린 경우도 집주인이 고치나요?
  아닙니다. 임차인의 고의나 과실로 생긴 파손은 임차인이 책임집니다. 임차인은 임차물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하고, 계약이 끝나면 원상회복 의무도 집니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조가 원상회복의 근거입니다. 고장 원인을 두고 다투면 수리 업체의 소견서가 증거가 됩니다.
• 유익비는 필요비와 어떻게 다른가요?
  필요비는 집을 쓸 수 있는 상태로 유지하는 비용이고, 유익비는 집의 가치를 높이는 비용입니다. 민법 제626조 제2항에 따라 유익비는 계약 종료 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 지출액이나 증가액 중 임대인이 고른 금액을 받습니다. 새시 교체나 붙박이장 설치가 유익비로 다투어지는 사례가 많습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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