공사·하자

점포에 깐 타일과 보일러 시설비, 계약 끝나면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

점포의 객관적 가치를 높인 비용이고 계약 종료 때 그 가치가 남아 있다면 유익비로 돌려받을 수 있지만, 내 영업만을 위한 시설비는 돌려받기 어렵습니다. 민법은 임대인이 지출액이나 가치 증가액 가운데 하나를 골라 상환하게 하고, 원상복구 특약이 있으면 대법원은 상환청구권을 포기한 것으로 봅니다. 지금은 계약서에 원상복구 조항이 있는지와 공사 영수증을 확인해 두십시오.

시설비 전액을 돌려받아야 손해가 아니라고 생각할 필요는 없습니다. 법이 보장하는 것은 지출액 전액이 아니라 지출액과 남은 가치 증가액 가운데 임대인이 고른 금액입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024. 4. 점포를 보증금 3,000만원, 2년 계약으로 빌린 뒤 낡은 바닥에 타일을 새로 깔고 난방 보일러를 설치하는 데 1,800만원을 들였습니다. 가게 안에는 L씨의 업종에 맞춘 진열대와 조명도 따로 설치했습니다. 2026. 4. 계약 만료를 앞두고 L씨는 이 시설비를 건물주에게 청구할 수 있는지 물었습니다. 계약서 특약란에는 「퇴거 시 원상복구」라는 문구가 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 시설비가 유익비로 인정되나요?

누가 쓰더라도 점포의 객관적 가치를 높이는 비용이 유익비입니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결은 유익비를 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용으로 보면서, 카페 영업을 위한 내부시설 공사비는 유익비가 아니라고 판단했습니다. 바닥 타일이나 난방 보일러처럼 다른 업종에도 쓸모 있는 시설은 인정될 여지가 있습니다.

반면 특정 브랜드 인테리어, 업종 전용 주방 설비, 간판처럼 내 영업에만 필요한 시설은 유익비로 인정받기 어렵습니다. 이런 시설은 오히려 계약 종료 때 철거해야 할 원상회복 대상이 될 수 있습니다.

돌려받으려면 어떤 요건이 필요한가요?

임대차가 종료할 때 가치 증가가 현존해야 하고, 상환액은 지출한 금액과 증가액 가운데 임대인이 선택합니다. 법원은 임대인의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허여할 수도 있습니다. 그래서 공사 영수증과 함께 현재 남은 가치를 보여 줄 견적이나 감정 자료가 필요합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 임대차 비용상환청구 기간은 사용대차 규정을 준용해 정해집니다. 임대인이 점포를 반환받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다.

원상복구 특약이 있으면 어떻게 되나요?

원상복구 특약은 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 볼 가능성이 큽니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 임차인 부담으로 원상복구하기로 한 특약을 유익비 상환청구권 포기 취지로 보았습니다. 이 경우 비용을 돌려받지 못하고, 유치권으로 명도를 거부할 수도 없습니다.

증축 부분을 건물주 소유로 하기로 약정한 경우도 비슷합니다. 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결은 이런 약정을 원상회복의무를 면하는 대신 비용 청구를 포기한 것으로 보아 유효하다고 판단했습니다.

유익비가 안 되면 다른 방법은 없나요?

떼어낼 수 있는 독립 설비라면 부속물 매수청구를 검토할 수 있습니다. 건물 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 임대차 종료 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결은 오로지 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 부속한 물건은 대상이 아니라고 보았습니다.

시설비 유익비 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서에 원상복구, 시설비 포기, 증축 부분 귀속 조항이 있는지 봅니다. 있으면 청구가 막힐 수 있습니다.
• 시설 구분 - 바닥·보일러처럼 누구나 쓰는 시설과 영업 전용 시설을 나눕니다. 앞의 것만 유익비로 다툴 수 있습니다.
• 증빙 정리 - 공사 계약서, 영수증, 공사 전후 사진을 모읍니다. 지출액과 가치 증가를 증명하는 자료입니다.
• 현존 가치 확인 - 계약 종료 무렵 견적이나 감정으로 남은 가치를 확인합니다. 상환액 판단 기준입니다.
• 6개월 안 청구 - 점포를 돌려준 날부터 6개월 안에 내용증명과 소송으로 청구합니다. 기간이 지나면 청구할 수 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 시설비 정산 방식이 따로 정해져 있거나 건물주가 공사를 직접 요청한 경우에는 합의 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인테리어 비용도 유익비로 받을 수 있나요?
  내 영업을 위한 인테리어라면 어렵습니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결은 카페 영업을 위한 내부시설 공사비가 점포의 객관적 가치를 높인 것이 아니어서 유익비가 아니라고 보았습니다. 다른 업종도 그대로 쓸 수 있는 바닥·배관·난방 설비여야 유익비로 다툴 여지가 있습니다.
• 원상복구 특약이 있으면 청구가 안 되나요?
  안 될 가능성이 큽니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 임차인 부담으로 원상복구하기로 한 특약을 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지로 보았습니다. 다만 특약 문구와 공사 당시 합의가 사안마다 달라 계약서 원문과 문자를 함께 봐야 합니다.
• 상환액은 누가 정하나요?
  임대인이 선택합니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 시 가치 증가가 현존한 때에 한해 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하도록 정하고, 둘 중 어느 것을 줄지는 임대인이 고릅니다. 보통은 더 낮은 쪽을 선택하므로 남은 가치를 보여 줄 자료가 중요합니다.
• 언제까지 청구해야 하나요?
  점포를 돌려준 날부터 6개월 안입니다. 민법 제654조는 사용대차의 제617조를 임대차에 준용하고, 제617조는 차주가 지출한 비용의 상환청구를 대주가 물건을 반환받은 날부터 6개월 안에 하도록 정합니다. 반환일을 인도확인서나 가게 반환 문자로 남겨 두십시오.
• 비용을 받을 때까지 점포를 안 비워도 되나요?
  유익비 채권이 인정되고 변제기에 있으면 유치권으로 버틸 수 있습니다. 민법 제320조 제1항이 근거입니다. 다만 원상복구 특약으로 상환청구권을 포기한 것으로 보면 유치권도 없고, 임대인이 법원에서 상환기간을 허여받으면 그동안은 유치권을 주장하기 어렵습니다.
• 떼어갈 수 있는 설비는 어떻게 하나요?
  임대인 동의를 받아 부속했다면 매수청구를 할 수 있습니다. 민법 제646조 제1항은 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 임대차 종료 때 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 오로지 내 영업에만 쓰려고 단 설비는 대상이 아닙니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 인테리어 공사가 엉망인데 잔금을 안 주고 보수를 요구할 수 있나요?

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