상가 임대차

세 번째로 넘겨받은 상가 임차권, 첫 임차인이 단 유리문·새시도 매수 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 첫 임차인이 임대인 동의를 받아 단 유리문·새시가 원상회복 논의 없이 임차권과 함께 넘어왔다면 지금 임차인도 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 대법원 1995년 95다12927 판결이 전전승계된 임차인의 부속물매수청구권을 인정했습니다. 지금은 시설 대금을 이미 받았거나 양도 대상에서 뺀 약정이 있었는지 확인하십시오.

첫 임차인에게서 부속물매수청구권을 따로 양도받는 서류가 없어도 됩니다. 임차인 지위를 승계하면서 함께 넘어온 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 4월 상가 점포의 임차권을 넘겨받은 세 번째 임차인으로, 보증금 5,000만 원, 월세 200만 원에 영업하고 있습니다. 이 점포의 유리 출입문과 새시는 2019년 첫 임차인이 건물주가 보는 가운데 설치했고, 이후 두 번의 양도 때 원상회복이나 시설비 이야기는 없었습니다. 2026년 12월 계약 만료를 앞두고 C씨는 이 시설을 건물주에게 사 가라고 할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부속물매수청구권은 어떤 권리인가요?

부속물매수청구권은 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인 동의를 얻어 붙인 물건을, 임대차가 끝날 때 임대인에게 사 가라고 청구하는 권리입니다. 임차인이 청구하면 임대인의 승낙 없이 매매가 성립하고, 대금은 청구 당시의 시가가 기준입니다.

대상은 건물에 붙어 있지만 떼어 내도 독립된 물건으로 쓸 수 있는 시설입니다. 유리 출입문, 새시, 간판 구조물, 냉난방기처럼 건물의 사용 가치를 높이는 것이 해당하고, 특정 업종에만 쓰는 전용 설비는 다툼이 생기기 쉽습니다. 임대인에게서 사들인 부속물도 같은 방식으로 청구할 수 있습니다.

임차권이 여러 번 넘어온 경우에도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다, 대법원은 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의 아래 유리 출입문·새시를 설치한 뒤 시설비나 원상회복에 관한 논의 없이 임차권이 전전승계된 사안에서, 지금 임차인이 임대차 종료 때 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다.

예외는 두 가지입니다. 시설 대금이 이미 임차인 쪽에 지급되었거나, 임차인 지위를 넘길 때 그 시설을 양도 대상에서 특히 빼기로 약정한 경우에는 청구하기 어렵습니다. 임차권 양도에는 임대인 동의가 필요하므로, 양도 때 임대인이 어떤 조건으로 동의했는지도 함께 확인합니다.

건물주가 바뀌었어도 청구 상대는 지금의 건물주입니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다.

계약서에 원상복구 특약이 있으면 어떻게 되나요?

부속물매수청구권을 포기하게 하는 특약은 임차인에게 불리하면 효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 민법 제652조는 부속물매수청구권 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것을 무효로 정합니다.

유익비상환청구권은 다릅니다. 위 95다12927 판결은 「임차인 부담으로 원상복구한다」는 약정을 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보았습니다. 그래서 인테리어 공사비처럼 건물에 흡수된 비용은 원상복구 특약이 있으면 받기 어렵고, 떼어 낼 수 있는 부속물인지가 결론을 가릅니다. 다만 특약이 권리금이나 차임 감액 같은 대가와 맞바꾼 것이면 무효로 보지 않을 여지도 있습니다.

부속물매수청구 대응 순서

• 부속물 목록 작성 - 유리문·새시 등 떼어 낼 수 있는 시설과 설치 시기를 정리합니다. 청구 대상을 특정하는 기초가 됩니다.
• 동의 흔적 확인 - 최초 설치 때 임대인이 알고 허락했는지 확인합니다. 묵시적 동의도 인정됩니다.
• 승계 경위 확인 - 각 양도 계약서에 시설 제외 약정이나 시설 대금 지급이 있었는지 봅니다. 있으면 청구가 막힙니다.
• 매수 청구 통지 - 임대차 종료 무렵 임대인에게 내용증명으로 매수를 청구합니다. 통지가 도달하면 매매가 성립합니다.
• 시가 감정 - 대금이 다투어지면 청구 당시 시가를 감정으로 정합니다. 보증금 반환과 함께 정산을 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구·시설 포기 특약이 여러 겹 있거나 차임 연체로 계약이 해지된 경우에는 계약서와 해지 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부속물과 인테리어 공사비는 어떻게 다른가요?
  부속물은 건물에 붙어 있어도 떼어 내면 독립된 물건으로 쓸 수 있는 시설이고, 바닥·벽 마감처럼 건물에 흡수된 공사비는 유익비 문제입니다. 부속물은 민법 제646조로 임대차 종료 때 시가로 매수를 청구하고, 유익비는 민법 제626조 제2항에 따라 가치 증가가 남아 있을 때 지출액이나 증가액을 청구합니다.
• 임대인 동의 없이 단 시설도 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 청구하기 어렵습니다. 민법 제646조 제1항은 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건만 대상으로 합니다. 다만 동의는 묵시적으로도 가능해서, 건물주가 공사를 보고도 이의하지 않았거나 영업에 당연히 필요한 시설이었다면 동의가 있었다고 다툴 수 있습니다.
• 첫 임차인에게 시설비를 이미 줬다면요?
  지금 임차인이 다시 청구하기는 어렵습니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결은 시설 대금이 이미 임차인 측에 지급되었거나 승계 때 그 시설을 양도 대상에서 특히 제외한 특별한 사정이 있으면 부속물매수청구권 승계를 부정할 수 있다고 보았습니다. 권리금에 시설비가 포함된 것과는 구별합니다.
• 부속물매수청구권을 포기한다는 특약도 유효한가요?
  임차인에게 불리하면 무효입니다. 민법 제652조는 제646조를 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 특약의 대가로 차임을 크게 깎아 주는 등 전체적으로 임차인에게 불리하지 않은 사정이 있으면 유효로 볼 여지가 있습니다.
• 건물주가 바뀌면 누구에게 청구하나요?
  새 건물주에게 청구합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인을 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대항력을 갖춘 임대차라면 종전 임대인 때 설치한 부속물도 새 건물주에게 임대차 종료 시 매수를 청구할 수 있습니다.
• 전차인이 단 시설은 누가 청구하나요?
  적법한 전대차라면 전차인이 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다. 민법 제647조 제1항은 적법하게 전대한 경우 전차인이 임대인 동의를 얻어 부속한 물건을 전대차 종료 시 임대인에게 매수 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인 동의 없는 전대차의 전차인에게는 이 권리가 없습니다.

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