상가 임대차

영구임대로 분양받아 기간을 비워 둔 상가, 임차인이 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 기간을 비워 둔 채 영구임대로 분양받은 상가는 기간 약정이 없는 임대차로 보아 임차인이 해지를 통고할 수 있습니다. 임대기간 보장은 임대인의 의무일 뿐 임차인을 묶어 두는 것이 아니고, 민법상 임차인의 해지 통고는 임대인이 받은 날부터 1월이 지나면 효력이 생깁니다. 지금은 해지 통고를 내용증명으로 보내고 도달일을 기록해 두십시오.

영구임대라는 말 때문에 영원히 나가지 못한다고 걱정할 필요는 없습니다. 기간을 정하지 않은 계약은 임차인도 언제든 끝낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년 쇼핑몰 운영회사로부터 영구임대 조건으로 점포 하나를 분양받았습니다. 회사는 자유롭게 전대·양도할 수 있다고 홍보했고, 계약서의 임대기간란은 비워 두었습니다. 2025년 가을 쇼핑몰 상권이 침체되자 K씨는 점포를 반납하고 보증금을 돌려받고 싶었지만, 회사는 영구임대라서 중도 해지는 안 된다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영구임대 상가도 기간 약정이 없는 임대차인가요?

그렇게 보는 것이 일반적입니다. 분양회사가 자유로운 전대·양도가 가능한 사용권을 준다며 영구임대라고 홍보하고, 계약서의 임대기간을 비워 두어 만료일을 따로 정하지 않았다면 기간을 정하지 않은 임대차로 봅니다. 이런 기간 보장은 임대인에게는 의무이지만 임차인에게는 권리이므로, 임차인은 그 권리를 포기하고 계약을 끝낼 수 있습니다.

계약을 해지하려면 계약이나 법률에 해지권이 있어야 하고, 해지는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 기간 약정 없는 임대차에서는 민법이 해지권을 직접 주므로 따로 약정이 없어도 됩니다.

해지 통고 뒤 언제 계약이 끝나나요?

건물 임대차에서 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 통고를 받은 날부터 1월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 반대로 임대인이 해지를 통고하면 6월이 지나야 효력이 생깁니다. 통고는 임대인에게 도달해야 효력이 있으므로 내용증명으로 보내 도달일을 남깁니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 기간을 정하지 않은 임대차를 1년으로 봅니다. 이 규정은 임차인을 보호하려는 것이어서 임차인이 기간 없는 임대차임을 전제로 민법에 따라 해지하는 것을 막지 않는다는 해석이 많습니다. 다만 묵시적 갱신 때의 3월 규정을 끌어와 3월이 지나야 한다는 반론도 있어, 안전하게는 통고 후 3월을 기다리는 방안도 고려합니다.

분양계약서에 중도 해지 금지 조항이 있으면요?

분양회사가 여러 수분양자와 같은 양식으로 맺은 계약서라면 약관에 해당할 수 있고, 법률이 고객에게 준 해지권을 배제하거나 제한하는 약관 조항은 무효입니다. 기간 없는 임대차에서 민법이 임차인에게 주는 해지권을 약관으로 막았다면 그 조항의 효력을 다툴 수 있습니다.

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 대형 점포라면 상가건물 임대차보호법 제9조가 적용되지 않으므로, 민법 제635조만으로 1월 뒤 해지 효력이 생깁니다.

영구임대 상가 해지 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대기간란이 비어 있는지, 영구임대 문구와 중도 해지 금지 조항이 있는지 확인합니다. 해지권의 근거가 정해집니다.
• 분양 광고 확보 - 영구임대라고 홍보한 광고지나 상담 자료를 모읍니다. 기간 보장이 임차인의 권리였다는 자료가 됩니다.
• 해지 통고 발송 - 해지 의사를 내용증명으로 보내고 도달일을 확인합니다. 효력 발생일 계산의 기준입니다.
• 점포 인도 준비 - 효력 발생일에 맞춰 원상복구를 하고 점포를 넘길 준비를 알립니다. 보증금 반환과 동시이행 관계입니다.
• 보증금 반환 청구 - 효력이 생긴 뒤 보증금 반환을 청구하고, 응하지 않으면 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 전매·전대 조건이나 위약금 조항이 따로 있거나 분양회사가 소유자가 아닌 경우에는 계약서와 등기 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양·임대차 해지와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해지 효력은 1월인가요, 3월인가요?
  민법 제635조에 따르면 임차인이 통고한 경우 1월입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항의 3월은 묵시적으로 갱신된 임대차에 관한 규정이어서 처음부터 기간이 없는 계약에 바로 적용되지는 않는다는 해석이 다수입니다. 다툼을 피하려면 3월 뒤로 인도일을 잡는 방법도 있습니다.
• 분양회사가 1년은 채워야 한다고 해요.
  상가건물 임대차보호법 제9조 제1항은 기간을 정하지 않은 임대차를 1년으로 봅니다. 이 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이라 임대인이 임차인을 1년간 묶어 두는 근거로 쓰기 어렵다는 해석이 많습니다. 다만 법원 판단이 갈릴 수 있어 계약서 문구를 함께 봐야 합니다.
• 영구임대 계약서에 해지 불가 조항이 있어요.
  약관이라면 무효를 다툴 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제1호는 법률에 따른 고객의 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 약관 조항을 무효로 합니다. 분양회사가 여러 수분양자에게 같은 양식을 썼다면 약관으로 볼 여지가 큽니다.
• 해지 통고는 어떻게 보내야 하나요?
  내용증명 우편으로 보내 도달일을 남기는 것이 안전합니다. 해지는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 문자나 구두 통고는 도달 여부와 날짜를 두고 다툼이 생깁니다. 통고서에는 해지 의사, 점포 인도 예정일, 보증금 반환 요구를 함께 적습니다.
• 임대인도 마음대로 해지할 수 있나요?
  민법상 기간 없는 임대차는 임대인도 해지를 통고할 수 있지만 효력은 6월 뒤에 생깁니다. 다만 영구임대로 홍보했다면 기간 보장은 임대인의 의무로 해석되므로 임대인의 일방 해지는 다툴 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권도 함께 검토합니다.
• 해지하면 보증금은 언제 받나요?
  해지 효력이 생긴 뒤 점포를 넘겨주는 것과 동시에 받습니다. 보증금 반환과 점포 인도는 동시이행 관계이므로, 인도 준비를 알렸는데도 임대인이 반환하지 않으면 그때부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 반환이 늦어지면 임차권등기명령도 검토합니다.

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