상가 임대차

계약이 끝난 뒤 건물주가 월세 인상만 요구했다면 계약이 묵시적으로 갱신된 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 계약기간이 끝난 뒤 건물주가 월세 인상만 요구하고 계약을 끝내겠다는 뜻은 드러내지 않았다면 묵시적 갱신에 대한 이의로 보기 어려워 계약이 갱신됐다고 볼 여지가 큽니다. 대법원은 차임증액청구가 임대차의 존속을 전제로 한 권리라서 그것만으로 민법 제639조의 이의가 되지 않는다고 판단했습니다. 지금은 건물주에게서 받은 내용증명과 문자에 계약 종료 문구가 있는지부터 확인하십시오.

건물주가 월세를 올려 달라고 했다고 해서 계약이 끝난 것으로 보고 서둘러 가게를 비우거나 권리금 협상을 접을 필요는 없습니다.

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E씨는 2022년 보증금 2억 원, 월세 900만 원에 상가 건물 한 동을 빌려 음식점을 운영해 왔고, 계약은 2025년 6월 말 끝났습니다. 건물주는 기간이 끝난 다음 주에 「월세를 1,300만 원으로 올려 달라」는 내용증명만 보냈을 뿐 나가 달라는 말은 하지 않았고, 소장에서도 오른 월세를 청구했습니다. 그런데 1년쯤 지나 건물주는 계약이 2025년 6월 말 이미 끝났다며 건물을 비우고 그 뒤 기간의 차임 상당액을 내라고 청구를 바꾸었습니다. E씨는 아무도 나가라고 한 적이 없는데 계약이 끝난 것인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 만료 뒤 월세 인상만 요구했다면 계약이 묵시적으로 갱신되나요?

갱신됐다고 볼 여지가 큽니다. 임대차기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그런데 차임증액청구권은 임대차가 계속된다는 것을 전제로 행사하는 권리이므로, 기간 만료 뒤 월세 증액을 청구했다는 사정만으로는 더 이상 임대차를 계속하지 않겠다는 이의를 했다고 보기 어렵습니다.

대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결은 건물주가 만료 직후 증액을 청구하고 소장과 그 뒤 내용증명에서도 계약이 갱신됐다는 전제로 오른 차임을 청구해 온 사건에서, 묵시적 갱신을 부정한 원심을 깨고 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 건물주가 상가건물 임대차보호법상 갱신된 것으로 착오했다는 주장도 동기의 착오에 불과하다고 보았습니다. 사건의 최종 결론은 환송 후 판단에 달려 있습니다.

건물주의 이의는 어떻게 해야 효력이 있나요?

명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도, 「월세를 올리지 않으면 계약을 계속하지 않겠다」처럼 조건을 붙여서도 할 수 있습니다. 다만 묵시적 이의나 조건부 이의로 인정되려면 더 이상 임대차를 계속하지 않겠다는 건물주의 의사를 객관적으로 알 수 있는 사정이 있어야 합니다. 임차인의 신뢰를 보호하려는 규정이기 때문입니다.

그래서 건물주가 보낸 문서의 문구, 같은 시기의 문자, 다른 임차인을 구하는 광고, 명도를 요구한 시점이 함께 증거가 됩니다. 이의는 기간 만료 뒤 「상당한 기간 내」에 해야 하므로 몇 달 동안 월세만 올려 받다가 뒤늦게 나가 달라고 하면 효력을 다툴 수 있습니다.

묵시적으로 갱신되면 계약은 언제까지 이어지나요?

전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 기간의 약정이 없는 임대차처럼 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다. 건물 임대차에서 임대인이 해지를 통고하면 통고를 받은 날부터 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

이 판결은 환산보증금이 지역별 기준금액을 넘는 상가에 관한 것입니다. 이런 상가에는 「상가건물 임대차보호법」의 계약갱신요구권 규정은 적용되지만, 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 1년간 갱신된 것으로 보는 규정과 차임 증액 상한 규정은 적용되지 않아 민법 제639조와 제628조가 기준이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 같습니다.

기준금액 이하 상가라면 무엇이 다른가요?

임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

월세 증액도 대통령령으로 정한 비율을 넘을 수 없고, 계약이나 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 건물주가 이 판결 사안처럼 상가건물 임대차보호법 조항을 근거로 증액을 청구했더라도, 실제로 적용되는지는 환산보증금으로 먼저 따져야 합니다.

상가 묵시적 갱신 다툼 대응 순서

• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세 환산액을 더해 지역별 기준금액을 넘는지 봅니다. 넘으면 민법 제639조, 넘지 않으면 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 기준입니다.
• 건물주 문서 정리 - 만료 전후 받은 내용증명, 문자, 소장의 문구를 날짜순으로 모읍니다. 계약 종료 의사가 객관적으로 드러나는지가 쟁점입니다.
• 차임 지급 기록 확보 - 만료 뒤에도 월세를 내고 건물주가 받아 왔는지 계좌 내역으로 남깁니다. 계속 사용·수익과 이의 부재를 뒷받침합니다.
• 증액 금액 다툼 - 증액이 상당한지는 경제사정 변동을 기준으로 따로 다툽니다. 묵시적 갱신 여부와는 별개 쟁점입니다.
• 해지 통고 대비 - 갱신된 뒤에도 건물주는 해지를 통고할 수 있으므로 통고 도달일부터 6개월을 계산해 이전이나 권리금 회수 일정을 잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 자동 연장이나 종료 통지에 관한 특약이 있거나 건물주가 만료 전에 다른 의사를 밝힌 기록이 있으면 계약서와 문서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 갱신·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 아무 말 없으면 계약이 자동으로 이어지나요?
  임차인이 계속 사용하고 건물주가 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 환산보증금이 기준금액 이하인 상가는 별도로 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 적용되어 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지가 없으면 1년간 갱신된 것으로 봅니다.
• 월세를 올려 달라는 내용증명도 이의가 되나요?
  그것만으로는 이의로 보기 어렵습니다. 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결은 차임증액청구권이 임대차 존속을 전제로 하는 권리이므로, 기간 만료 뒤 증액을 청구했다는 사정만으로 더 이상 임대차를 계속하지 않겠다는 이의를 했다고 볼 수 없다고 했습니다. 증액하지 않으면 끝내겠다는 조건이 객관적으로 드러나야 합니다.
• 묵시적으로 갱신되면 건물주는 언제 내보낼 수 있나요?
  해지를 통고하고 기간이 지나야 합니다. 민법 제639조에 따라 갱신된 임대차는 당사자가 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있고, 건물 임대차에서 임대인이 통고한 경우에는 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 임차인이 통고하면 1개월입니다.
• 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 갱신요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준금액을 넘는 임대차에도 제10조 제1항부터 제3항 본문까지의 계약갱신요구 규정을 적용하므로, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만 제10조 제4항의 묵시적 갱신 규정은 적용되지 않습니다.
• 건물주가 착오로 증액 청구했다고 하면요?
  그 주장만으로 이의가 인정되지는 않습니다. 이 판결에서 건물주는 상가건물 임대차보호법에 따라 갱신된 것으로 잘못 알고 증액을 청구했다고 주장했지만, 대법원은 동기의 착오에 불과하고 표시되었다고 보기도 어렵다고 했습니다. 착오로 취소할 수 있다고 보더라도 그 사정만으로 이의를 했다고 인정하기는 어렵다고 보았습니다.
• 기준금액 이하 상가는 월세를 얼마까지 올릴 수 있나요?
  대통령령으로 정한 비율을 넘을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 조세·공과금 등 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있게 하면서 증액은 대통령령 기준 비율을 넘지 못하게 하고, 제2항은 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못하게 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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