상가 임대차

상가 계약이 끝나고 4개월 동안 아무 말 없던 건물주가 이제 비우라고 하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않았다면 계약은 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 보므로 남은 8개월은 영업할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 정한 묵시적 갱신입니다. 지금은 건물주에게서 만료 전에 받은 문자나 통지가 있었는지부터 확인하십시오.

갱신된 기간 중에 사정이 바뀌어 나가고 싶어져도 1년을 다 채울 필요는 없습니다. 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 상가 1층 일부를 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원, 기간 2년으로 빌려 사업자등록을 하고 식당을 운영해 왔습니다. 2026년 5월 말 계약기간이 끝났지만 건물주가 아무 말이 없어 월세를 그대로 내며 영업을 계속했습니다. 만료 후 4개월이 지난 2026년 9월, 건물주가 갑자기 가게를 비워 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 만료 전에 아무 말이 없으면 계약은 어떻게 되나요?

만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주가 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항의 묵시적 갱신입니다.

1년은 원래 만료일 다음 날부터 셉니다. 만료 후 4개월이 지났다면 남은 8개월 동안은 건물주가 명도를 요구해도 응할 의무가 없습니다. 보증금과 월세도 종전 조건 그대로입니다.

갱신된 뒤 임차인이 먼저 나가고 싶으면 어떻게 하나요?

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 건물주에게 계약 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 건물주에게는 이런 해지통고권이 없다는 점이 임차인에게 유리합니다.

해지통고는 도달한 날이 기준이므로 내용증명으로 보내 도달일을 남깁니다. 통고 후 3개월 동안의 월세는 부담하고, 보증금은 가게를 비워 주면서 정산합니다.

갱신된 1년이 끝날 때 다시 갱신을 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다, 임차인은 갱신된 기간의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 3기 차임 연체나 무단 전대 같은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 다만 최초 계약부터 계산한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않아야 합니다.

대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 건물주가 갱신 거절을 통지했더라도 법정 거절 사유가 없으면 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있고, 그 경우 종전 임대차가 갱신된다고 보았습니다. 건물주가 먼저 「나가 달라」고 통지해도 그것만으로 계약이 끝나지는 않습니다.

환산보증금이 기준을 넘는 가게도 같은가요?

다릅니다, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 제10조 제4항의 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 민법의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다. 기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 영업하는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.

이때는 기간의 정함이 없는 임대차처럼 되어 건물주도 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고하면 임차인이 받은 날부터 6개월, 임차인이 통고하면 건물주가 받은 날부터 1개월이 지나 해지됩니다. 법은 기준 초과 임대차에 제10조 제1항부터 제3항 본문까지만 적용합니다.

상가 묵시적 갱신 대응 순서

• 통지 여부 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게서 받은 문자·내용증명이 있는지 봅니다. 없으면 묵시적 갱신입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 적용 규정이 달라집니다.
• 갱신 사실 통지 - 건물주에게 계약이 1년 갱신되었다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 명도 요구에 대한 공식 답변이 됩니다.
• 월세 계속 이체 - 종전 조건대로 월세를 이체합니다. 연체가 생기면 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 다음 갱신 준비 - 갱신된 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할지 정합니다. 전체 10년 한도를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 만료 전에 건물주와 구두로 퇴거를 약속했거나 재건축 계획이 통지된 경우에는 문자·녹음과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신이 되면 기간은 얼마나 되나요?
  1년입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 원래 계약기간이 2년이었어도 1년입니다.
• 건물주가 만료 2주 전에 나가라고 문자했다면요?
  통지 기간을 지나 보낸 것이어서 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 제1항의 기간, 즉 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지해야 한다고 정합니다. 만료 1개월 전보다 늦게 도달한 통지는 갱신 거절의 효력이 없다는 주장이 가능합니다.
• 갱신된 뒤 건물주도 해지를 통고할 수 있나요?
  제10조 제4항이 적용되는 임대차라면 건물주에게는 해지통고권이 없습니다. 같은 조 제5항은 묵시적 갱신의 경우 임차인만 언제든지 해지를 통고할 수 있다고 정하고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 건물주는 1년이 끝날 때까지 기다려야 합니다.
• 묵시적 갱신 기간도 10년 계산에 들어가나요?
  들어간다고 보는 것이 일반적입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 묵시적으로 갱신된 기간도 실제 임대차기간이므로 전체 기간에 포함해 계산합니다.
• 월세가 몇 번 밀렸어도 갱신되나요?
  묵시적 갱신 자체는 통지 여부로 정해지지만, 3기 차임액에 이르는 연체 사실이 있으면 건물주는 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 정한 거절 사유이고, 연체액이 3기에 달하면 제10조의8에 따라 해지도 가능합니다. 연체는 먼저 정리합니다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 건물주가 언제 내보낼 수 있나요?
  해지를 통고하고 6개월이 지나야 합니다. 기준 초과 임대차에는 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신이 적용되고, 같은 항 단서에 따라 당사자는 제635조로 해지를 통고할 수 있습니다. 제635조 제2항 제1호는 임대인이 통고한 경우 6개월, 임차인이 통고한 경우 1개월 뒤 효력이 생긴다고 정합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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