상가 임대차

동창회 사무실도 상가 임대차보호법으로 월세 인상을 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 동창회 사무실은 영리 목적의 영업용이 아니어서 상가 임대차보호법이 적용되지 않고 5% 인상 상한이나 갱신요구권도 없습니다. 대법원 2009다40967 판결은 영리를 목적으로 영업용으로 쓰는 임대차에만 이 법이 적용된다고 봅니다. 지금은 계약서의 갱신·인상 특약과 만료일을 확인하십시오.

상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다고 해서 계약기간 중에 쫓겨나는 것은 아닙니다. 남은 기간은 기존 월세로 그대로 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G동창회는 2024년 11월 서울의 한 상가건물 3층 사무실을 보증금 2,000만원, 월세 120만원에 2년간 빌려 회원 모임과 회보 발송 장소로 쓰고 있습니다. 계약 만료를 3개월 앞둔 2026년 8월, 건물주가 재계약하려면 월세를 45% 올려 174만원으로 하자는 내용증명을 보냈습니다. 동창회는 상가건물 임대차보호법의 5% 인상 상한이나 계약갱신요구권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동창회 사무실은 영리를 목적으로 영업하는 곳이 아니므로 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 이 임대차는 민법에 따르므로 5% 인상 상한도, 계약갱신요구권도 없습니다. 동창회는 인상 폭을 협상하거나, 합의가 되지 않으면 만료일에 사무실을 비워야 합니다.

동창회 사무실에도 상가건물 임대차보호법이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 대법원은 이를 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차라고 보았습니다. 동창회·동호회·종친회처럼 회원 친목을 위한 비영리 단체의 사무실은 여기에 해당하지 않습니다.

상가 해당 여부는 건축물대장의 용도가 아니라 실제로 영업용으로 쓰는지로 판단합니다. 건물이 근린생활시설이라도 동창회 사무실로만 쓰면 적용되지 않습니다. 반대로 공장이나 창고라도 그곳에서 주문을 받고 물건을 파는 영리 활동이 함께 이뤄지면 적용됩니다.

비영리 단체 사무실은 월세 인상을 막을 수 있나요?

재계약 조건으로 제시한 인상은 막을 법적 한도가 없습니다. 5% 인상 상한은 상가건물 임대차보호법에 따른 것이라 이 임대차에는 적용되지 않습니다. 새 월세는 양쪽이 합의해 정하는 것이고, 동창회는 인상 폭을 줄여 달라고 협상할 수 있을 뿐입니다.

계약기간 중에는 건물주가 일방적으로 월세를 올릴 수 없습니다. 공과금 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 약정한 월세가 상당하지 않게 된 때에만 장래의 월세 증감을 청구할 수 있고, 다툼이 되면 법원이 적정 금액을 정합니다. 이 청구는 임차인도 감액 쪽으로 할 수 있습니다.

재계약을 요구할 권리가 있나요?

없습니다. 계약갱신요구권은 상가건물 임대차보호법이 상가 임차인에게 주는 권리이므로, 민법이 적용되는 동창회 사무실은 건물주에게 재계약을 강제할 수 없습니다. 만료 후에도 계속 사용하는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되지만, 이미 인상 조건을 통지한 건물주는 이의를 한 것으로 볼 여지가 큽니다.

묵시적 갱신이 되면 기간 약정이 없는 임대차가 되어 당사자는 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 건물주가 통고하면 6개월, 동창회가 통고하면 1개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.

사무실에서 수익사업도 하면 달라지나요?

그 공간에서 사업자등록을 하고 영리 활동을 함께 한다면 다투어 볼 여지가 있습니다. 예를 들어 동창회 사무실 일부에서 회원 대상 물품 판매점을 운영하고 사업자등록을 했다면, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용인지에 따라 결론이 달라집니다. 이 판단은 실제 사용 현황으로 합니다.

동창회 사무실 월세 인상 대응 순서

• 적용 법률 확인 - 사무실 용도와 사업자등록 여부를 봅니다. 영리 활동이 없으면 민법이 적용됩니다.
• 계약서 특약 확인 - 갱신·인상에 관한 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 그 내용이 먼저 적용됩니다.
• 협상 제안 - 인상 폭과 기간을 서면으로 역제안합니다. 회신 날짜를 적어 두면 뒤에 다툼을 줄입니다.
• 이전 준비 - 만료 3개월 전부터 대체 사무실을 알아봅니다. 합의가 안 되면 만료일에 비워야 합니다.
• 보증금 반환 확인 - 사무실을 비우는 날 보증금 반환을 요구합니다. 인도와 반환은 동시에 이뤄집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사무실에서 수익사업을 함께 하거나 계약서에 갱신 특약이 있는 경우라면 계약서와 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비영리 단체 사무실은 왜 보호 대상이 아닌가요?
  상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물을 영리 목적의 영업용으로 쓰는 임대차에 적용됩니다. 친목을 위한 동창회·동호회 사무실은 영업용이 아니므로 민법의 임대차 규정이 적용됩니다.
• 건축물대장에 근린생활시설이면 적용되나요?
  공부상 용도만으로 정하지 않습니다. 대법원은 건물의 현황과 실제 용도에 비추어 영업용으로 쓰는지를 실질적으로 판단해야 한다고 보았습니다. 동창회 사무실로만 쓰면 적용되지 않습니다.
• 재계약 때 45% 인상은 불법인가요?
  불법이 아닙니다. 민법이 적용되는 임대차에는 인상 상한이 없고, 재계약 조건은 당사자가 합의해 정합니다. 동창회는 인상 폭을 협상하거나 조건이 맞지 않으면 만료일에 사무실을 비우는 선택을 합니다.
• 계약기간 중에 월세를 올려 달라고 하면요?
  계약기간 중에는 합의 없이 월세가 오르지 않습니다. 공과금 부담 증가나 경제사정 변동으로 약정 월세가 상당하지 않게 된 때에만 증액을 청구할 수 있고, 다툼이 되면 법원이 적정 금액을 정합니다.
• 만료 뒤에도 계속 쓰면 자동 연장되나요?
  건물주가 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 만료 전에 인상 조건을 통지한 건물주는 이의를 한 것으로 볼 여지가 커 자동 연장을 기대하기 어렵습니다.
• 자동 연장되면 언제까지 쓸 수 있나요?
  묵시적 갱신이 되면 기간 약정이 없는 임대차가 되어 양쪽 모두 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 건물주가 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다.
• 사무실에서 물품 판매도 하면 달라지나요?
  그 공간에서 사업자등록을 하고 영리 활동을 함께 한다면 상가건물 임대차보호법 적용을 다퉈 볼 수 있습니다. 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용인지가 기준이므로 실제 사용 면적과 매출 자료를 모아 두십시오.

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