상가 임대차

보증금 2억원 상가, 아무 말 없이 2년 계약이 끝나면 다시 2년으로 연장되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 상가 묵시적 갱신이 되면 다시 2년이 아니라 1년으로 연장되고, 보증금과 월세는 종전과 같습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항이 존속기간을 1년으로 정하고, 제5항이 임차인에게 언제든 해지할 권리를 줍니다. 지금은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게서 받은 통지가 있었는지 확인하십시오.

계약이 자동으로 이어졌다고 새 계약서를 다시 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 같은 조건으로 이어지기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 9월 보증금 2억원, 월세 100만원, 기간 2년으로 상가를 빌려 옷가게를 운영했습니다. 2026년 9월 만료일이 지났지만 건물주도 E씨도 아무 말이 없었고, E씨는 같은 금액으로 월세를 계속 냈습니다. E씨는 이제 계약이 다시 2년으로 늘어난 것인지, 중간에 나가려면 어떻게 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아무 말 없이 계약기간이 끝나면 몇 년으로 연장되나요?

1년으로 연장됩니다. 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 원래 계약기간인 2년이 아니라 1년입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」에 따른 내용입니다.

보증금과 월세도 종전과 같습니다. 건물주가 그 기간 안에 「월세를 올리지 않으면 갱신하지 않겠다」고 통지했다면 묵시적 갱신은 일어나지 않고, 임차인이 갱신요구권을 행사해야 계약이 이어집니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 중간에 해지할 수 있나요?

임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다. 건물주에게 해지를 통고하면 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 1년을 다 채우지 않아도 되고, 남은 기간 월세를 위약금으로 낼 필요도 없습니다.

반대로 건물주는 묵시적 갱신 후 1년 동안 기간 만료를 이유로 나가라고 할 수 없습니다. 이 해지권은 임차인에게만 주어진 것입니다.

임차인이 만료 1개월 전이 지난 뒤 만료일 전에 「갱신하지 않겠다」고 통지한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다. 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결은 이때 임대차가 원래 만료일에 끝난다고 보았습니다. 그래서 만료 직전에 나가기로 했다면 3개월을 기다리지 않고 만료일에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

1년이 지나면 또 갱신을 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 임차인의 갱신요구권은 서로 다른 제도이므로, 묵시적으로 갱신된 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 다시 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 갱신요구권은 최초 계약일부터 전체 10년 안에서만 쓸 수 있습니다.

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결은 갱신요구권의 전체 기간 제한이 묵시적 갱신에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 그래서 10년이 지난 뒤에도 건물주가 통지 없이 기간을 넘기면 다시 1년씩 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

보증금이 큰 상가도 1년으로 연장되나요?

환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가는 1년 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 민법에 따라 만료 후 계속 사용하는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 기간의 약정이 없는 임대차로 이어지고, 당사자는 해지 통고를 할 수 있습니다.

기간 약정이 없는 임대차는 건물주가 해지를 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월이 지나 효력이 생깁니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하므로, 보증금 2억원이라도 월세가 크면 기준을 넘을 수 있습니다.

상가 묵시적 갱신 대응 순서

• 통지 여부 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게서 받은 통지가 있었는지 확인합니다. 없었다면 1년 묵시적 갱신입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 민법이 적용됩니다.
• 해지 여부 결정 - 나가려면 해지 통고를 보내고 도달일부터 3개월을 계산합니다. 그 날이 보증금 반환 기준일이 됩니다.
• 재갱신 요구 - 계속 영업하려면 갱신된 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구합니다. 최초 계약일부터 10년인지도 계산합니다.
• 보증금 반환 확인 - 해지 효력일에 맞춰 가게를 비우고 보증금 반환을 요구합니다. 반환이 늦으면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 만료 직전에 문자로만 조건 변경을 알렸거나 계약서에 자동 연장 조항이 있다면 통지 내용과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신 후 월세를 올려 달라고 하면요?
  바로 따를 의무는 없습니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 월세도 종전 금액 그대로입니다. 건물주가 증액을 원하면 경제사정 변동 등을 이유로 증액을 청구해야 하고, 그 상한은 청구 당시 금액의 100분의 5입니다.
• 해지 통고 후 3개월 월세는 내야 하나요?
  냅니다. 해지 통고는 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기므로 그때까지는 임대차가 계속되고 월세도 발생합니다. 3개월 전에 가게를 비워도 월세 부담은 남을 수 있으니 이사 일정을 효력일에 맞추십시오.
• 건물주는 묵시적 갱신 후 해지할 수 있나요?
  기간 만료를 이유로는 할 수 없습니다. 법은 묵시적 갱신 후 언제든 해지할 권리를 임차인에게만 주었습니다. 다만 3기 차임 연체처럼 해지 사유가 따로 생기면 건물주도 그 사유로 해지할 수 있습니다.
• 만료 2주 전에 안 하겠다고 했으면요?
  묵시적 갱신이 되지 않고 원래 만료일에 끝납니다. 상가 임차인의 갱신거절 통지에는 기간 제한이 없어 만료 1개월 전이 지난 뒤 만료일 전에 통지해도 효력이 있습니다. 이 경우 3개월을 기다리지 않고 만료일 기준으로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 10년이 지나도 묵시적 갱신이 되나요?
  됩니다. 전체 임대차기간 10년 제한은 임차인의 갱신요구권에만 적용되고, 건물주가 통지하지 않아 생기는 묵시적 갱신에는 적용되지 않습니다. 그래서 10년이 지난 뒤에도 건물주가 기간 안에 통지하지 않으면 1년씩 다시 갱신됩니다.
• 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  같은 조건으로 갱신됐다면 다시 받을 필요가 없습니다. 기존 확정일자에 따른 우선변제권이 그대로 이어집니다. 갱신하면서 보증금을 올렸다면 늘어난 부분은 새 계약서에 확정일자를 받아야 그 날짜 순위로 보호됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성