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지상권을 5년만 갱신해 주면 5년 뒤에 정말 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 지상권을 5년으로 갱신해도 건물 소유 목적 지상권이라면 갱신한 날부터 최단존속기간까지 존속할 수 있어 5년 뒤에 끝난다고 단정할 수 없습니다. 민법 제284조는 갱신 때 존속기간을 제280조의 최단기간보다 짧게 정하지 못하게 합니다. 지금은 지상 건물의 구조가 견고한 건물인지부터 건축물대장으로 확인하십시오.

5년만 더 쓰겠다는 지상권자의 말을 믿고 갱신서에 5년이라고 적는다고 해서, 5년 뒤 지상권이 끝난다고 기대할 필요는 없습니다. 법이 정한 최단기간이 따로 적용되기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1996년 자기 대지에 B씨를 위해 지상권을 설정했고, B씨는 그 위에 벽돌조 2층 주택을 지어 살고 있습니다. 지상권은 2026년 11월 만료될 예정입니다. B씨는 「5년만 더 살게 해 주면 그 뒤에는 집을 비우겠다」며 기간 5년, 지료 월 80만원으로 갱신 계약을 맺자고 제안했습니다. A씨는 이렇게 갱신해 주면 2031년에 지상권이 확실히 끝나는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권을 5년만 갱신하면 5년 뒤에 끝나나요?

끝난다고 단정할 수 없습니다. 당사자가 지상권을 갱신할 때 존속기간은 갱신한 날부터 민법이 정한 최단존속기간보다 짧게 정하지 못합니다. 벽돌조 주택처럼 견고한 건물을 소유하려는 지상권이라면 갱신한 날부터 30년, 목조처럼 그 밖의 건물이면 15년이 최단기간입니다. 5년으로 적어도 이 기간까지 늘어납니다.

최단기간보다 짧은 약정은 지상권자에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다. 지상권자가 먼저 5년을 제안했더라도 나중에 마음이 바뀌면 최단기간까지 지상권이 존속한다고 주장할 수 있습니다.

최단존속기간 규정이 적용되지 않는 경우도 있나요?

있습니다. 최단존속기간 규정은 지상권자가 자기 건물을 짓거나 나무를 심어 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 적용됩니다. 대법원은 토지 주인 소유의 기존 건물을 쓸 목적으로 설정한 지상권에는 이 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 이 경우에는 약정한 기간대로 지상권이 끝납니다.

건물이 아닌 공작물, 예를 들어 광고탑이나 주차 설비를 소유할 목적이면 최단기간은 5년입니다. 이때는 5년 갱신 약정도 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 기간 구분은 바뀌지 않았습니다.

토지 주인이 5년 뒤 땅을 돌려받으려면 어떻게 하나요?

갱신 대신 다른 방식을 써야 합니다. 지상권을 만료로 끝내고 건물을 사들이거나, 지상권이 아닌 토지 임대차로 바꾸면서 기간과 건물 처리를 정하는 방법이 있습니다. 지상권이 만료될 때 토지 주인이 상당한 가액을 제공하며 건물 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.

토지 임대차로 바꾸더라도 건물 소유 목적 토지임대차에는 임차인의 갱신청구권과 매수청구권이 준용되므로, 기간 만료 때 건물 처리 조건을 계약서에 분명히 적어야 합니다.

지상권 갱신 시 존속기간 대응 순서

• 건물 구조 확인 - 건축물대장으로 지상 건물의 구조를 확인합니다. 견고한 건물이면 최단 30년입니다.
• 설정 목적 확인 - 지상권자의 건물 소유 목적인지, 기존 건물 이용 목적인지 설정계약서로 봅니다. 최단기간 적용 여부가 갈립니다.
• 갱신 여부 결정 - 5년 뒤 토지를 돌려받을 계획이면 갱신 대신 만료와 건물 매수를 검토합니다.
• 매수 가액 산정 - 건물 시가를 감정해 매수청구에 쓸 가액을 준비합니다. 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
• 계약서 작성 - 갱신하든 임대차로 바꾸든 기간과 건물 처리 조건을 문서로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 법정지상권이거나 지상 건물이 증축돼 구조가 섞여 있으면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 설정·갱신 계약 검토와 토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권자가 먼저 5년을 제안했는데도 무효인가요?
  최단기간보다 짧은 부분은 효력이 없습니다. 민법 제289조는 지상권 존속기간 규정에 반하는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 누가 먼저 제안했는지와 상관없이 최단기간까지 늘어납니다.
• 견고한 건물은 어떤 것을 말하나요?
  석조, 석회조, 연와조 또는 이와 비슷한 견고한 건물을 말합니다. 벽돌조나 철근콘크리트조는 보통 여기에 들고, 목조나 가설 건물은 그 밖의 건물로 봅니다. 견고한 건물이면 최단 30년, 그 밖의 건물이면 15년입니다.
• 갱신 기간을 더 길게 정할 수는 있나요?
  있습니다. 민법 제284조 단서는 당사자가 최단존속기간보다 긴 기간을 정할 수 있다고 정합니다. 최단기간 규정은 짧게 정하는 것만 막으므로 최단기간보다 긴 갱신 약정은 그대로 유효하고, 그 기간이 끝나면 지상권은 소멸합니다.
• 기존 건물을 쓰려고 설정한 지상권도 최단기간이 적용되나요?
  적용되지 않습니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결은 최단존속기간 규정이 지상권자가 자기 건물을 짓거나 나무를 심어 토지를 쓰려는 경우에만 적용된다고 보았습니다. 토지 주인 건물을 쓰려는 지상권은 약정 기간대로 끝납니다.
• 5년 뒤 확실히 돌려받는 방법은 없나요?
  갱신하지 않고 지상권을 만료시키는 방법이 있습니다. 만료 때 토지 주인이 상당한 가액을 제공하며 건물 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 그 뒤 5년 동안은 별도 임대차로 정할 수 있습니다.
• 존속기간을 정하지 않고 갱신하면요?
  계약으로 존속기간을 정하지 않은 지상권은 최단존속기간을 기간으로 합니다. 설정 때 공작물의 종류와 구조를 정하지 않았다면 그 밖의 건물 소유 목적으로 보아 15년이 됩니다. 갱신 때 기간을 비워 두면 오히려 기간 다툼이 생기므로 숫자로 적어 두는 편이 낫습니다.

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