등기·명의신탁

점유취득시효가 완성되면 땅 주인은 점유자에게 등기를 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유취득시효가 완성되면 땅 주인은 점유자의 청구에 따라 소유권이전등기를 넘겨줄 의무를 집니다. 점유자는 등기를 해야 소유권을 얻지만, 소유자가 시효 완성 사실을 알면서 땅을 제3자에게 팔아 등기를 못 하게 만들면 불법행위로 손해를 배상해야 합니다. 지금은 점유자가 언제 시효를 주장하거나 등기를 청구했는지부터 확인하십시오.

점유자가 등기를 넘겨 달라고 했다고 곧바로 등기소에 가서 넘길 필요는 없습니다. 점유의 성질과 기간이 요건을 채우는지 먼저 확인한 뒤 응해도 늦지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2002년부터 이웃 B씨 땅 가운데 약 70㎡를 텃밭과 창고 부지로 써 왔고, 2024년 6월 B씨에게 시효취득을 이유로 등기를 넘겨 달라는 내용증명을 보냈습니다. B씨는 답을 하지 않다가 2024년 9월 그 땅을 포함한 필지 전체를 제3자에게 3억원에 팔고 등기까지 넘겼습니다. A씨는 새 소유자에게 등기를 청구할 수 있는지, B씨에게 무엇을 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성되면 소유권은 바로 점유자에게 넘어가나요?

바로 넘어가지는 않습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 「등기함으로써」 소유권을 취득하므로, 시효가 완성된 순간에는 점유자가 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 얻을 뿐입니다. 소유자는 이 청구에 응할 의무가 있고, 등기가 되면 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

등기 전이라도 소유자는 점유자에게 땅을 비우라고 하거나 사용료를 청구할 수 없습니다. 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다51280 판결은 시효가 완성된 점유자에 대해 소유명의자가 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 없다고 보았습니다.

시효 완성 사실을 알면서 땅을 팔면 어떻게 되나요?

불법행위가 되어 손해를 배상해야 합니다. 소유자가 시효 완성 사실을 알고 제3자에게 처분해 소유권이전등기를 넘겨주면 점유자의 등기청구권이 이행불능이 되므로 불법행위가 성립합니다. 땅을 산 제3자가 이 처분에 적극 가담했다면 그 매매는 사회질서에 반해 무효가 됩니다.

다만 소유자가 몰랐다면 사정이 다릅니다. 점유자가 시효를 주장하거나 등기를 청구하기 전에는 특별한 사정이 없으면 소유자가 시효 완성 사실을 알 수 없다고 보므로, 그 전에 처분했다면 불법행위가 되지 않습니다. 소유자와 시효취득자 사이에는 계약관계가 없어 채무불이행 책임도 묻지 못합니다.

제3자 앞으로 먼저 등기가 넘어가면 점유자는 어떻게 되나요?

원칙적으로 그 제3자에게는 시효취득을 주장하지 못합니다. 시효 완성 뒤 점유자가 등기하기 전에 제3자가 적법하게 소유권이전등기를 마치면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없습니다. 반면 제3자 명의 등기가 원인무효라면 점유자는 시효 완성 당시 소유자를 대위해 그 등기의 말소를 구하고, 소유자에게 이전등기를 청구할 수 있습니다. 그래서 점유자는 시효가 완성되면 곧바로 처분금지가처분을 신청해 두는 경우가 많습니다.

땅이 수용되면 점유자는 무엇을 받을 수 있나요?

소유자가 받은 수용보상금의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결은 시효가 완성된 땅이 수용되어 이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 점유자가 대상청구권으로 소유자가 받은 수용보상금을 청구할 수 있다고 보았습니다.

점유취득시효 완성 후 대응 순서

• 시효 주장 도달일 확인 - 점유자의 내용증명이나 소장이 도달한 날을 기록합니다. 이날 이후 처분은 불법행위 판단에서 불리하게 작용합니다.
• 요건 검토 - 점유 경위와 20년 기간, 중단 사유를 확인합니다. 요건이 빠지면 등기 의무도 없습니다.
• 처분·담보 설정 보류 - 매매나 근저당 설정 계획을 멈춥니다. 알고 한 처분은 손해배상과 매매 무효로 이어질 수 있습니다.
• 등기 협의 또는 응소 - 요건이 채워졌다면 이전등기에 협조하고, 다툼이 있으면 소송에서 항변합니다. 판결에 따라 등기가 넘어갑니다.
• 점유자 쪽 가처분 - 점유자라면 처분금지가처분으로 제3자 등기를 막아 둡니다. 제3자가 먼저 등기하면 원칙적으로 대항하지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시효 완성 뒤 소유자가 바뀌었거나 상속·수용이 끼어 있으면 등기부와 보상 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효에 따른 소유권이전등기·처분금지가처분·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효가 완성되면 등기 없이도 제 땅인가요?
  아닙니다. 민법 제245조 제1항은 20년 점유자가 「등기함으로써」 소유권을 취득한다고 정하므로, 시효 완성만으로는 소유자에게 이전등기를 청구할 권리가 생길 뿐입니다. 등기를 마쳐야 소유권을 얻고, 그 효력은 점유를 시작한 때로 소급합니다.
• 시효 완성을 알고 팔면 얼마를 배상하나요?
  점유자가 등기를 받지 못해 입은 손해를 배상합니다. 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다77352, 77369 판결은 시효 완성을 알고 처분해 등기의무를 이행불능으로 만든 소유자의 불법행위 책임을 인정했습니다. 손해액 산정 시점과 방식은 사건마다 따로 따져야 합니다.
• 인도 소송 중 시효 항변을 받았으면 안 건가요?
  그것만으로는 알았다고 보지 않습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결은 소유자가 인도 소송을 진행하던 중 점유자가 시효 항변이나 반소를 했다는 것만으로는 시효취득 사실을 알았다고 할 수 없다고 보았습니다. 다만 판결로 시효가 인정된 뒤의 처분은 달리 볼 수 있습니다.
• 땅을 산 제3자의 등기도 무효가 되나요?
  제3자가 소유자의 처분에 적극 가담했다면 무효입니다. 대법원 2001다77352, 77369 판결은 시효 완성을 아는 소유자의 처분에 제3자가 적극 가담하면 사회질서에 반해 무효라고 보았습니다. 단순히 사정을 알고 산 정도라면 무효로 보기 어렵습니다.
• 소유자에게 채무불이행 책임도 물을 수 있나요?
  물을 수 없습니다. 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결은 시효취득으로 소유권이전등기청구권이 생기더라도 소유자와 시효취득자 사이에 계약상 채권·채무관계가 성립하는 것은 아니므로 채무불이행 책임을 묻지 못한다고 보았습니다. 불법행위 요건으로 다퉈야 합니다.
• 땅이 수용되면 점유자는 아무것도 못 받나요?
  수용보상금을 청구할 수 있습니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다25025 판결은 시효가 완성된 토지가 수용되어 이전등기의무가 이행불능이 되면, 점유자가 대상청구권으로 소유자가 받은 수용보상금의 반환을 청구할 수 있다고 보았습니다.

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