매매 계약

집을 팔았는데 매수인이 이전등기를 안 해 가면 강제로 넘길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인은 매수인을 상대로 등기인수청구 소송을 내고 그 판결로 혼자 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차의 인수를 명하는 판결을 받은 등기의무자에게도 단독신청을 허용합니다. 지금은 잔금을 받은 날과 집을 넘겨준 날을 계약서·입금 내역으로 확인해 두십시오.

매수인이 협조하지 않는다고 매매계약을 해제하거나 매수인 도장을 받으러 쫓아다닐 필요는 없습니다. 판결 한 장으로 매도인 혼자 등기를 넘길 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 다세대주택 한 채를 3억 1천만원에 팔고 같은 해 5월 잔금까지 받은 뒤 집을 넘겼습니다. 매수인은 대출 정리가 끝나면 등기를 하겠다며 1년 넘게 미뤘고, 2025년 재산세 고지서가 A씨 앞으로 나왔습니다. A씨가 새 집을 사려고 대출 상담을 받자 이 집이 A씨 소유 주택으로 잡혀 조건이 나빠졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 등기를 안 가져가면 매도인이 소송을 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 매도인은 매수인을 상대로 「소유권이전등기 절차를 인수하라」는 소송을 내고, 이 권리를 등기인수청구권 또는 등기수취청구권이라고 부릅니다. 매수인이 매도인에게 등기를 넘겨 달라고 하는 보통의 등기청구권을 거꾸로 매도인 쪽에서 쓰는 것입니다.

등기는 원칙적으로 등기권리자(매수인)와 등기의무자(매도인)가 공동으로 신청합니다. 매수인이 신청에 나오지 않으면 매도인 혼자서는 등기소에 등기를 신청할 수 없기 때문에 소송이 필요합니다.

대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결은 돈을 갚을 때처럼 공탁으로 의무를 벗어날 방법이 등기에는 없다는 점을 들어, 자기 명의로 있어서는 안 될 등기가 남아 사회생활상 또는 법상 불이익을 입을 우려가 있으면 등기의무자도 소송으로 등기를 인수해 갈 것을 구할 수 있다고 보았습니다. 세금 고지, 건물 관리 책임 추궁, 대출 심사에서 주택 수로 잡히는 일이 이런 불이익의 예입니다.

판결을 받으면 매수인 없이 등기를 넘길 수 있나요?

넘길 수 있습니다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자뿐 아니라 승소한 등기의무자도 단독으로 신청할 수 있습니다. 매도인은 확정판결 정본과 확정증명을 붙여 등기소에 매수인 명의 소유권이전등기를 신청하면 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에서 이 내용은 제23조 제4항에 있습니다. 원안이 인용한 구 부동산등기법 제28조·제29조는 2011년 전부개정으로 조문 번호가 바뀌었고, 판결에 「인수」라는 표현이 명시됐습니다. 판결 주문에 매수인이 등기를 인수하라는 내용이 들어가도록 청구취지를 정해야 합니다.

등기가 안 넘어간 동안 세금과 과태료는 누가 부담하나요?

재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 냅니다. 잔금을 모두 받고 집을 넘겨주었다면 매수인이 사실상 소유자이므로, 매도인은 이 사실을 신고해 매수인에게 부과하도록 다툴 수 있습니다. 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 등기부상 소유자인 매도인에게 부과됩니다.

잔금을 치른 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 등기권리자가 상당한 사유 없이 이를 게을리하면 과태료 대상이 됩니다. 과태료는 등기권리자인 매수인에게 부과되는 것이 원칙입니다.

등기인수청구 소송 대응 순서

• 잔금·인도 사실 정리 - 계약서, 잔금 입금 내역, 집을 인도한 날짜를 모읍니다. 매도인 의무를 다했다는 전제 사실이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 기한을 정해 등기를 가져가라고 요구합니다. 매수인이 미뤄 온 사정과 매도인의 불이익이 기록으로 남습니다.
• 불이익 자료 확보 - 재산세 고지서, 관리비 청구, 대출 거절 통지를 모읍니다. 등기인수청구의 요건을 뒷받침합니다.
• 인수청구 소 제기 - 매수인 주소지 또는 부동산 소재지 법원에 소를 냅니다. 청구취지에 등기절차 인수를 명시해야 단독신청이 가능합니다.
• 판결로 단독 등기신청 - 판결이 확정되면 확정증명을 받아 등기소에 신청합니다. 취득세는 매수인 몫이므로 신고 방법을 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 잔금 일부를 남겼거나 계약 해제를 주장하고 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매에 따른 소유권이전등기 소송과 그 뒤의 집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인 동의 없이 제가 등기를 넘길 수 있나요?
  판결 없이는 넘길 수 없습니다. 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 등기는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 것이 원칙이기 때문입니다. 매수인이 협조하지 않으면 등기인수를 명하는 판결을 받아야 하고, 그 판결이 확정되면 같은 조 제4항에 따라 매도인 혼자 신청할 수 있습니다.
• 등기인수청구 소송은 어떤 경우에 받아들여지나요?
  매도인 명의로 있어서는 안 될 등기가 남아 불이익을 입을 우려가 있으면 받아들여집니다. 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다60708 판결은 등기에는 공탁 같은 방법이 없어 소송으로 인수를 구할 수 있다고 보았습니다. 세금 고지나 관리 책임 추궁처럼 실제 불이익을 보여 주는 자료가 있으면 유리합니다.
• 매수인이 잔금을 덜 냈으면 어떻게 되나요?
  잔금이 남아 있으면 등기 인수와 잔금 지급을 맞바꾸는 판결이 나올 수 있습니다. 매도인의 등기의무와 매수인의 잔금 지급의무는 동시이행 관계이기 때문입니다. 이 경우 매도인은 잔금 지급을 요구하면서 불이행을 이유로 계약 해제를 검토할 수도 있으므로, 어느 쪽이 유리한지 먼저 따져야 합니다.
• 재산세가 제 앞으로 나오는데 내야 하나요?
  잔금을 받고 집을 넘겼다면 다툴 여지가 있습니다. 지방세법 제107조 제1항은 과세기준일 현재 사실상 소유자에게 재산세를 부과하도록 정합니다. 다만 매매 사실을 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 같은 조 제2항 제1호에 따라 등기부상 소유자에게 부과되므로, 관할 지자체에 매매 사실을 신고해 두어야 합니다.
• 등기를 안 한 매수인에게 과태료가 나오나요?
  나올 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 잔금을 치른 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고, 제11조 제1항은 등기권리자가 상당한 사유 없이 이를 게을리하면 과태료를 부과합니다. 과태료 대상은 원칙적으로 등기권리자인 매수인입니다.
• 판결을 받은 뒤 등기소에는 무엇을 내나요?
  판결 정본과 확정증명원을 등기신청서와 함께 냅니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 인수를 명하는 판결을 받은 등기의무자에게 단독신청을 허용합니다. 매수인 명의로 넘어가는 등기이므로 취득세 신고·납부가 필요하고, 매수인이 내지 않으면 절차가 막힐 수 있어 신청 전에 등기소와 지자체 처리 방법을 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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