등기·명의신탁

등기 없이 산 임야를 다시 샀는데, 원래 주인에게 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 중간 매수인을 대위해 원래 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 10년이 지났어도 시효로 막히지 않습니다. 매수인이 인도받아 쓰다가 다른 사람에게 팔고 점유를 넘겨준 경우에도 그 등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않기 때문입니다. 지금은 각 매매계약서와 임야를 넘겨받은 경위, 현재 점유 상태부터 정리하십시오.

매도인에게서 직접 산 것이 아니라고 해서 등기를 받을 길이 없다고 포기할 필요는 없습니다. 중간 매수인의 권리를 대신 행사하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 6월 이웃 마을 주민에게서 밤나무가 심긴 임야를 7,000만원에 사서 넘겨받았습니다. 그 주민도 2012년 원래 소유자에게서 그 임야를 사서 넘겨받아 관리해 왔지만 등기는 하지 않은 상태였습니다. 2026년 T씨가 등기를 정리하려 하자 원래 소유자는 처음 판 지 10년이 넘어 등기해 줄 의무가 없다고 했고, T씨는 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전매한 매수인의 등기청구권도 시효에 걸리지 않나요?

걸리지 않습니다. 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결은 부동산 매수인이 인도받아 사용·수익하다가 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도, 스스로 계속 사용·수익하는 경우와 다를 바 없으므로 이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제162조 제1항의 채권 10년 시효도 이 경우에는 적용되지 않습니다.

그 기초가 되는 원칙은 매수인이 인도받아 사용·수익하는 동안 등기청구권이 시효에 걸리지 않는다는 대법원 전원합의체의 입장입니다. 중간 매수인이 임야를 팔고 점유를 넘겨준 것은 권리를 행사한 것이지 권리 위에 잠든 것이 아니라는 취지입니다.

최종 매수인은 어떻게 원래 매도인에게 청구하나요?

중간 매수인의 등기청구권을 대위해서 청구합니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있으므로, 최종 매수인은 중간 매수인에 대한 등기청구권을 보전하기 위해 중간 매수인이 원래 매도인에게 가진 등기청구권을 대신 행사할 수 있습니다. 판결은 원래 매도인이 중간 매수인에게 이전등기를 하고, 중간 매수인이 최종 매수인에게 이전등기를 하라는 형태로 나옵니다.

원래 매도인에게서 최종 매수인에게 바로 등기를 넘기는 중간생략등기는 세 사람 모두의 합의가 있어야 청구할 수 있습니다. 합의가 없다면 대위 청구로 순서대로 등기를 넘겨받아야 합니다.

등기를 미루면 불이익은 없나요?

과태료가 부과될 수 있습니다. 부동산 소유권 이전 계약을 맺은 사람은 대금 지급을 마친 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 그 전에 다시 제3자와 매매계약을 맺으려면 먼저 자기 앞으로 이전등기를 신청해야 합니다. 등기 없이 전매했다면 중간 매수인에게 이 의무 위반이 문제될 수 있습니다.

정당한 사유 없이 등기신청을 게을리하면 과태료가 부과되므로, 대위 소송으로 등기를 정리할 때 이 부분도 함께 고려해야 합니다.

미등기 전매 임야 등기 청구 순서

• 계약 관계 정리 - 원래 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이의 계약서와 대금 영수증을 모읍니다. 대위의 전제입니다.
• 점유 경위 확인 - 원래 매도인에게서 중간 매수인, 최종 매수인으로 인도가 이어졌는지 확인합니다. 점유 승계가 시효 불진행의 근거입니다.
• 처분금지가처분 - 중간 매수인을 대위해 원래 매도인 명의 임야에 가처분을 합니다. 다른 사람에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 대위 청구 소송 - 원래 매도인과 중간 매수인을 함께 상대로 순차 이전등기 소송을 냅니다. 중간생략 합의가 있으면 직접 청구합니다.
• 등기 신청 - 판결로 순차 등기를 마칩니다. 과태료 문제는 사유서로 소명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간 매수인이 점유를 넘겨준 뒤 최종 매수인도 점유를 잃었거나 원래 매도인이 이미 다른 사람에게 등기를 넘겼다면 등기부와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 채권자대위 소송, 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중간 매수인이 산 지 10년이 넘었는데 괜찮나요?
  점유가 이어졌다면 괜찮습니다. 대법원 전원합의체는 매수인이 인도받아 사용·수익하다가 다른 사람에게 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도 이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다고 보았습니다. 다만 중간에 점유가 끊긴 기간이 있다면 그때부터 시효가 흐를 수 있어 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 원래 매도인에게 바로 제 앞으로 등기해 달라고 할 수 있나요?
  세 사람의 합의가 있어야 합니다. 원래 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 모두가 중간생략등기에 합의했다면 최종 매수인이 원래 매도인에게 직접 청구할 수 있습니다. 합의가 없으면 중간 매수인을 대위해 원래 매도인이 중간 매수인에게 등기하게 한 뒤 다시 넘겨받는 순서를 거쳐야 합니다.
• 채권자대위권을 행사하려면 어떤 요건이 필요한가요?
  보전할 자기 채권과 채무자의 권리 불행사가 필요합니다. 민법 제404조 제1항은 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 최종 매수인의 중간 매수인에 대한 등기청구권이 보전할 채권이고, 등기청구권 보전을 위한 대위에는 중간 매수인의 무자력이 필요하지 않습니다.
• 중간 매수인이 연락이 안 되면 어떻게 하나요?
  중간 매수인도 피고로 삼아 소송을 냅니다. 대위 소송에서는 원래 매도인에 대한 청구와 중간 매수인에 대한 청구를 함께 하는 것이 일반적이고, 중간 매수인의 주소를 모르면 공시송달로 절차를 진행할 수 있습니다. 판결이 나면 순차로 등기를 마칠 수 있습니다.
• 등기 없이 전매하면 과태료가 나오나요?
  나올 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제2조는 소유권 이전 계약을 맺은 사람은 대금 지급을 마친 날부터 60일 안에 이전등기를 신청해야 하고, 그 뒤 제3자와 다시 매매하려면 먼저 자기 앞으로 등기를 신청하도록 정합니다. 이를 정당한 사유 없이 게을리하면 같은 법 제11조에 따라 과태료가 부과됩니다.
• 원래 매도인이 그 사이 다른 사람에게 팔았다면요?
  먼저 등기한 사람이 소유자가 됩니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되므로 원래 매도인이 제3자에게 이전등기를 넘겼다면 대위 청구로 등기를 받기 어렵습니다. 이 경우 원래 매도인의 이행불능에 따른 손해배상 문제로 넘어가므로, 우려가 있다면 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다.

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