등기·명의신탁

분양대금이 미납된 아파트를 경매로 샀는데 대지지분을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

전유부분을 경매로 산 사람은 분양대금 완납 여부와 관계없이 대지사용권을 취득해 분양자에게 대지지분 이전등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 2022다270613 판결은 매수인도 미납 분양대금 채권의 소멸시효를 주장할 수 있다고 보았습니다.

네, 전유부분을 경매로 산 사람은 분양대금 완납 여부와 관계없이 대지사용권을 취득하고, 분양자에게 대지지분 이전등기를 청구할 수 있습니다. 분양자는 미납 분양대금을 이유로 동시이행항변을 할 수 있지만, 매수인은 그 분양대금 채권의 소멸시효를 주장할 수 있습니다. 시효가 지났다면 전 수분양자의 미납 대금을 대신 내지 않아도 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 경매로 아파트 한 채를 낙찰받았습니다. 이 아파트는 대지 지적정리가 늦어져 전유부분만 수분양자 앞으로 등기되어 있었고, 대지권 등기는 없었습니다. A씨가 분양회사에 대지지분을 넘겨 달라고 하자, 회사는 전 수분양자가 2013년에 내기로 한 잔금 4,000만 원을 먼저 내라고 했습니다. 회사는 그동안 수분양자에게 잔금을 따로 청구한 적이 없다고 합니다. A씨는 2026. 7. 십 년도 더 지난 잔금을 자신이 대신 내야 대지지분을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

분양자는 수분양자에게 대지지분 이전등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 전유부분만 이전등기를 해 주었습니다. 그 뒤 전유부분이 경매되어 원고가 매수했고, 원고는 분양자를 상대로 대지권 이전등기를 청구했습니다. 원심은 원고가 대지사용권을 취득했고 분양자는 미납 분양대금으로 동시이행항변을 할 수 있다고 보면서, 원고는 분양대금 채권의 시효소멸을 주장할 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 이 마지막 부분을 법리오해로 보고 원심판결을 파기환송했습니다. 원고의 대지사용권은 분양계약의 효력에 따라 생긴 것이어서, 분양자가 동시이행항변을 할 수 있다면 “그 분양대금채권의 소멸 여부는 대지사용권에 결부된 동시이행의 부담을 면할 수 있는 원고에게도 직접 영향을 미친다고 보아야 한다.”라고 했습니다. 그래서 원고도 시효로 직접 이익을 받는 사람으로서 시효소멸을 원용할 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 환송 후 법원은 분양대금채권이 실제로 시효로 소멸했는지를 다시 심리하게 됩니다.

분양대금이 미납이어도 대지사용권이 함께 넘어오나요?

네, 넘어옵니다. 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 대지사용권은 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 대법원은 분양자가 전유부분만 먼저 이전등기해 준 상태에서 경매로 제3자가 전유부분을 산 경우, 수분양자가 분양대금을 완납하지 못했어도 매수인이 대지사용권을 취득한다는 법리를 이 판결에서도 확인했습니다.

그래서 매수인은 수분양자를 순차 대위하거나 직접 분양자를 상대로 대지지분 이전등기를 구할 수 있습니다. 수분양자가 분양대금을 완납했다면 분양자는 아무 조건 없이 이전해 주어야 합니다. 대지권 등기 절차 자체는 「대지권 미등기 아파트를 경매로 낙찰받았는데 대지권등기는 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다. 다만 분양자는 수분양자가 내지 않은 분양대금이 있으면 그 지급과 동시에 이전해 주겠다고 항변할 수 있습니다. 매수인이 대금을 대신 내고 이전받은 뒤 수분양자에게 구상할 수 있는지는 사안마다 따져야 합니다.

분양자의 분양대금 채권은 언제 시효로 소멸하나요?

분양대금 채권은 변제기부터 시효가 진행하고, 분양자가 회사라면 5년의 상사시효가 적용될 수 있습니다. 민법상 일반 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 상법은 상행위로 인한 채권의 시효를 5년으로 정합니다. 분양회사가 영업으로 아파트를 판 대금이라면 상행위로 인한 채권으로 볼 여지가 큽니다.

시효가 완성되었다면 분양자의 동시이행항변은 힘을 잃고, 매수인은 대금 없이 대지지분 이전을 구할 수 있게 됩니다. 반대로 분양자가 그동안 수분양자를 상대로 소송이나 가압류를 했다면 시효가 중단되었을 수 있습니다. 그래서 분양자가 언제, 누구에게 무엇을 청구했는지 확인하는 일이 결론을 가릅니다. 시효가 아직 남았다면 대금을 내고 이전받는 비용과 소송으로 다투는 비용을 비교해 정합니다.

대지지분 이전등기 청구 대응 순서

• 등기부 확인 - 전유부분 등기와 대지권 등기 유무, 분양자 명의의 토지 지분을 확인합니다.
• 분양계약 확인 - 수분양자의 분양대금 납부 내역과 잔금 변제기를 분양자에게 요청합니다.
• 시효 계산 - 변제기부터 5년 또는 10년이 지났는지, 그 사이 청구나 가압류가 있었는지 사건 검색으로 봅니다.
• 이전 요구 - 대지지분 이전을 서면으로 요구하고, 시효가 완성되었으면 그 사실을 함께 적습니다.
• 소송 제기 - 거절되면 분양자를 상대로 대지지분 이전등기 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양대금의 변제기와 그 사이 분양자의 청구·가압류 여부에 따라 대금을 내야 하는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 대지권 이전등기 청구와 분양자 상대 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양자가 전 주인의 미납 잔금을 내야 대지지분을 준다고 하면 따라야 하나요?
  분양자는 미납 분양대금과 동시이행을 주장할 수 있어 원칙적으로는 대금 지급과 맞바꾸게 됩니다. 다만 그 채권이 시효로 소멸했다면 매수인이 이를 주장해 대금 없이 이전을 구할 수 있습니다.
• 채무자도 아닌 매수인이 남의 채무 시효를 주장해도 되나요?
  됩니다. 대법원은 시효로 채무가 소멸하면 직접 이익을 받는 사람이 시효를 원용할 수 있다고 보고, 동시이행 부담을 면하게 되는 전유부분 매수인도 여기에 해당한다고 판단했습니다.
• 분양회사의 분양대금 채권 시효는 5년인가요, 10년인가요?
  민법상 채권은 10년이지만, 상행위로 인한 채권은 5년입니다. 분양회사가 영업으로 판 아파트의 대금이라면 5년이 적용될 여지가 크고, 개인 분양자라면 10년을 기준으로 봅니다.
• 대지권 등기가 없는 아파트를 낙찰받으면 대지는 아예 못 받나요?
  아닙니다. 전유부분을 매수하면 대지사용권도 전유부분의 처분에 따라 함께 넘어옵니다. 등기는 따로 해야 하므로 분양자나 토지 명의인을 상대로 이전등기를 구하게 됩니다.
• 분양자가 그동안 수분양자에게 소송을 했다면 어떻게 되나요?
  분양자가 수분양자를 상대로 소송이나 가압류 등을 했다면 시효가 중단되어 아직 완성되지 않았을 수 있습니다. 법원 사건 검색과 분양자의 청구 기록을 함께 확인해야 합니다.
• 대지지분 이전등기는 어떤 방식으로 신청하나요?
  부동산등기법은 구분건물 신축자가 대지권 등기 없이 전유부분만 이전한 경우 현재 구분건물 명의인과 공동으로 대지사용권 이전등기를 신청하게 합니다. 분양자가 협조하지 않으면 판결을 받아 신청합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 대지권 미등기 아파트를 경매로 낙찰받았는데 대지권등기는 어떻게 하나요?
• 대지권 등기가 안 된 아파트를 경매로 샀는데 대지 지분도 제 것이 되나요?
• 전유부분만 경매됐는데 낙찰인이 대지지분까지 가져가면 부당이득인가요?
• 분양대금은 다 냈는데 부가세를 안 낸 매수인에게 등기를 넘겨줘야 하나요?
• 대지권이 등기 안 된 아파트에 20년 넘게 살았는데 대지 소유권을 얻으려면?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기