전유부분 등기 없이 살기만 했어도 되나요?

어렵습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 집합건물을 구분소유한 사람이 대지를 점유한다고 보았으므로, 대지 시효취득의 출발점은 전유부분 소유입니다. 등기 없이 거주만 했다면 전유부분 소유권부터 정리해야 대지 시효취득을 주장할 수 있습니다.

분양사가 폐업했으면 누구를 상대로 하나요?

대지 지분의 등기명의인이 폐업한 법인이라도 법인격이 청산 중으로 남아 있으면 그 법인을 상대로 소송합니다. 청산인이 없으면 법원에 청산인 선임을 신청해야 할 수 있습니다. 민법 제245조 제1항의 청구 상대는 대지 등기명의인입니다.

대지 지분은 얼마나 받나요?

전유부분 면적 비율에 따른 지분을 받습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조 제1항은 각 공유자의 지분을 전유부분 면적 비율로 정하고, 대법원은 시효취득한 대지사용권도 이 비율을 따른다고 보았습니다. 이미 등기된 지분이 있으면 부족분만 청구합니다.

대지권 없이 아파트를 팔 수 있나요?

팔 수는 있지만 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로, 나중에 시효로 받는 대지 지분도 매수인에게 넘어가게 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항이 이를 정합니다. 매수인이 대지권 없는 거래를 꺼리므로 대개 등기 정리 뒤에 거래합니다.

20년이 안 됐으면 어떻게 하나요?

전 소유자의 점유 기간을 합쳐 20년이 되는지 먼저 봅니다. 점유를 승계한 사람은 전 점유자의 점유를 함께 주장할 수 있습니다. 그래도 부족하면 분양계약상 대지 이전 의무를 근거로 분양사나 그 승계인에게 이전등기를 청구하는 방법을 검토합니다.

대지 지분만 따로 받아 둘 수 있나요?

받아 올 수는 있지만 전유부분과 분리해 처분할 수는 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 규약에 달리 정하지 않는 한 대지사용권을 전유부분과 분리해 처분할 수 없다고 정합니다. 받아 온 지분은 대지권등기로 전유부분과 묶어 둡니다.

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대지권이 등기 안 된 아파트에 20년 넘게 살았는데 대지 소유권을 얻으려면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아파트 전유부분을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 구분소유해 왔다면, 대지 등기명의인에게 시효취득을 원인으로 이전등기를 청구해 대지사용권인 대지 소유권을 얻을 수 있습니다. 대법원은 이렇게 취득한 대지 소유권이 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이라고 봅니다. 지금은 전유부분이 본인 명의로 등기돼 있는지와 대지 지분이 누구 명의인지부터 확인하십시오.

그 자리에서

등기부에 대지권 표시가 없다면 전유부분 등기부와 토지 등기부를 함께 떼어 보십시오. 대지 지분이 누구 명의로 남았는지 알아야 이전등기를 누구에게 청구할지 정해집니다.

분양사가 없어졌다고 포기할 필요는 없습니다. 시효취득은 분양계약의 이행과 별개로, 20년 점유만으로 대지 등기명의인에게 직접 청구하는 방법입니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2003년 분양받은 아파트에 입주해 전유부분 소유권 등기를 마치고 지금까지 살아 왔습니다. 2025년 집을 팔려고 보니 등기부에 대지권 표시가 없었고, 대지 지분은 이미 폐업한 분양사 명의로 남아 있었습니다. 매수 희망자는 대지권이 없으면 계약할 수 없다고 했고, P씨는 20년 넘게 살았으니 대지를 가져올 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

20년 산 아파트면 대지 소유권을 시효로 얻을 수 있나요?

얻을 수 있습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 1동 건물의 구분소유자들이 특별한 사정이 없는 한 대지 전체를 공동으로 점유한다고 보고, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지 소유권을 취득할 수 있다고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항도 20년 점유와 등기를 요건으로 정합니다. 여기서 20년 점유의 주체는 전유부분을 소유한 구분소유자입니다. 전유부분 소유권을 등기로 갖고 있지 않고 사실상 거주만 해 왔다면, 먼저 전유부분의 소유 관계부터 정리해야 대지 시효취득을 주장할 수 있습니다.

시효로 얻는 대지 소유권은 어떤 권리인가요?

전유부분을 소유하기 위한 대지사용권입니다. 대법원은 점유취득시효가 완성된 경우 구분소유자들이 취득하는 대지 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다고 보았습니다.

대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약에 다른 정함이 없으면 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 그래서 대지 지분을 받아 오면 아파트와 한 몸이 되어 함께 거래됩니다.

얼마만큼의 대지 지분을 받을 수 있나요?

전유부분 면적 비율에 따른 지분을 받습니다. 공용부분에 대한 각 공유자의 지분은 전유부분 면적 비율에 따르고, 대법원은 시효취득한 대지사용권의 범위도 이 비율로 정했습니다. 대지 전체 면적에 우리 세대 전유면적 비율을 곱하면 받을 지분이 나옵니다.

대지 지분 비율은 등기부의 대지권 비율란에 분수로 적히므로, 판결을 받은 뒤 대지권등기를 신청할 때 이 계산이 그대로 쓰입니다. 예를 들어 대지 5,000㎡인 단지에서 우리 세대 전유면적이 전체의 0.5퍼센트라면 받을 대지 지분은 25㎡입니다. 이미 일부 지분이 등기돼 있으면 모자라는 부분만 청구합니다.

대지권 미등기 아파트 대응 순서

등기부 두 가지 확인 - 전유부분 등기부와 토지 등기부를 뗍니다. 대지 지분 명의인과 남은 지분을 확인합니다.
전유부분 소유 확인 - 본인 명의로 전유부분 소유권 등기가 돼 있는지 봅니다. 없으면 이 문제부터 정리합니다.
20년 기산점 정리 - 입주일·등기일·전 소유자 거주 기간을 정리합니다. 전 소유자 기간을 합칠 수 있는지 검토합니다.
지분 계산과 청구 - 면적 비율로 지분을 계산해 등기명의인에게 이전등기를 청구합니다. 여러 세대가 함께하면 비용이 줄어듭니다.
대지권등기 마무리 - 판결로 지분을 이전받은 뒤 대지권등기를 신청합니다. 매매와 담보에 대지가 함께 반영됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양대금에 대지 대금이 빠져 있었거나 대지 등기명의인이 분양사와 다른 제3자라면 분양계약서와 토지 취득 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 집합건물 대지권 분쟁을 수행합니다.

대지권 미등기 아파트의 시효취득 절차

1
등기부 확인
전유부분·토지 등기부 대조
2
20년 점유 확인
입주일·전 소유자 기간 정리
3
지분이전등기 청구
등기명의인 상대 소송
4
대지권등기
전유부분과 대지 일체로 공시

실무상 착안점

대지권이 등기되지 않은 아파트를 가진 분들은 분양사가 없어졌으면 방법이 없다고 생각하기 쉽습니다. 분양사에 대한 계약상 청구는 분양사가 사라지면 어렵지만, 시효취득은 대지 등기명의인을 상대로 한 청구여서 분양사의 존속과 관계없이 진행할 수 있습니다.

다만 점유의 주체가 누구인지 기록으로 보여야 합니다. 전유부분 소유권 등기일, 입주일, 전 소유자에게서 산 날짜가 이어져야 20년이 계산되고, 등기명의인이 폐업 법인이면 청산인 선임 등 소송 상대방을 세우는 절차가 추가로 필요할 수 있습니다.

판결을 받은 뒤 대지권등기를 마쳐야 비로소 매매계약에서 대지권 있는 아파트로 거래됩니다. 매수인이 기다려 줄 기간과 소송 기간을 비교해, 계약서에 대지권등기 완료를 조건으로 넣는 방식도 함께 검토합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

전유부분 등기사항증명서·토지 등기사항증명서·분양계약서·주민등록초본을 준비해 주시면, 시효취득 요건·청구할 대지 지분·등기명의인 상대 소송 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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