등기·명의신탁

집합건물법 시행 전에 남겨 둔 상가 땅 지분, 따로 팔아도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

집합건물법 제20조가 적용되기 전에 전유부분과 분리해 남겨 둔 대지 지분은 분리처분금지의 제한을 받지 않아 따로 팔아도 유효합니다. 대법원 2023다229896 판결로 적용 시점, 대지사용권의 뜻, 지분 매수인의 권리를 정리했습니다.

네, 집합건물법 제20조가 적용되기 전에 점포와 분리해 남겨 둔 땅 지분이라면 따로 팔아도 유효합니다. 대법원은 그런 지분은 점포 소유를 위한 대지사용권이 아니므로 분리처분금지의 제한을 받지 않는다고 보았습니다. 그 뒤 지분이 여러 번 전전 양도되었어도 마찬가지입니다. 상가 구분소유자들이 「점포 없이 땅만 넘긴 것은 무효」라고 주장한다는 이유만으로 지분을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 1970년대 말에 지어진 상가 건물 대지의 2분의 1 지분을 사서 등기를 마쳤습니다. 이 지분은 원래 상가를 함께 지은 건축주가 점포를 모두 분양하면서도 자기 앞으로 남겨 두었던 것으로, 그 뒤 두 번 주인이 바뀌었습니다. A씨가 2026. 3. 점포 소유자들에게 땅 사용료를 청구하자, 소유자들은 점포와 분리된 대지 지분 매매는 집합건물법상 무효라며 지급을 거절했습니다. A씨는 자신이 산 지분이 정말 무효인지, 사용료를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점포와 대지 지분을 따로 파는 것은 원래 금지되나요?

원칙적으로 금지됩니다. 집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 규약으로 달리 정한 경우만 예외입니다. 그래서 아파트나 상가 점포 소유자가 땅 지분만 따로 팔면 원칙적으로 무효가 됩니다.

다만 금지 대상은 대지사용권입니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 가지는 권리를 말합니다. 대법원은 구분소유자가 아닌 사람이 전유부분 소유와 무관하게 대지에 가지고 있는 권리는 제20조의 제한을 받지 않는다고 했습니다. 현행 제20조 제3항은 분리처분금지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항할 수 없다고도 정합니다. 대지권으로 묶인 지분의 경매 문제는 「아파트 대지권으로 묶인 토지 지분만 따로 경매할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

법 시행 전에 지어진 건물은 언제부터 적용되나요?

집합건물법은 1984. 4. 10. 제정되어 공포 후 1년이 지난 날부터 시행되었습니다. 부칙 제4조는 법 시행 당시 이미 있던 전유부분과 대지사용권에 관해서는 제20조를 시행일부터 2년이 지난 날부터 적용한다고 정했습니다. 그래서 그 전에 전유부분과 분리해 대지 지분을 처분한 것은 유효합니다.

대법원은 이렇게 적용 전에 분리된 경우라면 제20조가 적용된 이후에도 “그 전유부분과 대지사용권을 각자 처분하는 것이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다”고 했습니다. 오래된 상가에서 땅 지분과 점포 주인이 다른 경우가 많은 이유입니다. 이런 지분은 이후 몇 번을 거쳐 거래되어도 그 성질이 그대로 이어집니다. 지분 거래가 언제 일어났는지보다, 분리가 처음 언제 생겼는지를 먼저 보아야 합니다.

대법원은 남겨 둔 대지 지분 사건을 어떻게 판단했나요?

건축주는 1977년 토지 2분의 1 지분을 취득한 뒤 다른 공유자들과 상가를 신축·증축했고, 1983년까지 자신이 공유한 점포를 모두 분양하거나 넘겼습니다. 분양하면서 인접 토지 지분은 수분양자들에게 넘겨주었지만, 이 토지 지분은 자신이 그대로 보유했습니다. 이 지분은 2004년과 2009년 순차로 넘어가 원고가 취득했고, 원고는 점포 소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구했습니다. 원심은 지분 처분이 제20조 제2항에 반해 무효라며 청구를 기각했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 건축주가 점포를 처분한 것은 제20조가 적용되기 전이고, 법 시행 당시 이미 점포를 하나도 갖고 있지 않았습니다. 그래서 이 지분은 전유부분 소유와 무관하게 남아 있던 것으로, 대지사용권으로 제공되었다고 볼 수 없다고 했습니다.

오래된 상가 대지 지분 대응 순서

• 분리 시점 확인 - 점포 분양과 지분 이전 시기를 폐쇄등기부까지 열람해 시간 순서로 정리합니다.
• 보유자 지위 확인 - 지분을 남긴 사람이 법 적용 당시 점포를 갖고 있었는지 확인합니다.
• 대지권 등기 확인 - 건물 등기에 대지권 등기나 분리처분금지 취지가 올라 있는지 봅니다.
• 사용 현황 정리 - 점포 소유자들이 그 땅을 어떻게 쓰는지와 사용료 수준을 감정 자료로 준비합니다.
• 청구 또는 방어 - 지분권자는 부당이득반환을, 점포 소유자는 대지사용권 성립 여부를 다툽니다.

점포 소유자 쪽에서는 지분이 사실상 점포 소유를 위해 제공되었다는 사정을 찾는 것이 핵심입니다. 건축주가 법 적용 당시 점포를 일부라도 갖고 있었거나, 분양 계약에서 그 지분까지 넘기기로 약정한 기록이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 지분이 언제 점포와 분리되었는지와 지분 보유자가 그때 점포를 갖고 있었는지에 따라 지분 처분의 효력과 사용료 청구 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 지분과 대지사용권 분쟁, 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지사용권이란 정확히 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 가지는 권리입니다. 소유권 지분뿐 아니라 지상권이나 임차권도 될 수 있습니다. 전유부분과 무관한 권리는 여기에 들어가지 않습니다.
• 규약으로 분리처분을 허용할 수도 있나요?
  네, 제20조 제2항 단서는 규약으로 달리 정한 경우 분리처분을 허용합니다. 다만 규약 내용과 성립 절차를 확인해야 합니다.
• 분리처분금지 등기가 없으면 어떻게 되나요?
  현행법상 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 등기 여부와 매수인의 인식이 함께 문제 됩니다.
• 법 시행 뒤에 지은 상가라면 결론이 다른가요?
  법 시행 뒤 구분소유가 성립한 건물이라면 처음부터 제20조가 적용됩니다. 구분소유자가 대지사용권을 따로 처분하면 원칙적으로 무효가 됩니다.
• 땅 지분권자는 점포 소유자들에게 무엇을 청구할 수 있나요?
  점포 소유자들이 정당한 권원 없이 지분권자 몫의 땅을 쓰고 있다면 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 액수는 감정으로 정하는 경우가 많습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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